蔡闵华与上海森博实业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：蔡闵华，男，1976年7月26日出生，汉族，住浙江省湖州市。
　　委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。
　　被告：上海森博实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：汤明强,执行董事。
　　委托诉讼代理人：童丽雯，上海中夏律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。
　　第三人：毕桂华，女，1981年1月5日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区旧馆镇寺桥村蔡家港47号。
　　委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。
　　原告蔡闵华与被告上海森博实业有限公司(以下简称森博公司)、第三人毕桂华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡闵华及其与第三人毕桂华的共同委托诉讼代理人高震，被告森博公司的委托诉讼代理人周国涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告蔡闵华向本院提出诉讼请求：确认原告与被告森博公司签订的《房屋使用权出让合同》合法有效。事实和理由：2014年11月29日原告和第三人毕桂华与森博公司签订了《房屋使用权出让合同》,森博公司向原告出让位于金海公路2898弄(车间(七)101号、102号、103号)房屋。按照森博公司的要求，由案外人上海杨王建筑材料经营有限公司(原名上海杨王综合市场经营管理有限公司，以下简称杨王公司)统一对原告的房屋进行物业管理。从2017年4月25日起上海杨王建筑材料经营有限公司发出通知将市场关闭清理，造成原告房屋无法正常出租经营。
　　被告森博公司辩称，第一，其认为该《房屋使用权出让合同》是无效合同，从合同具体内容、形式，被告认为更接近房屋买卖，系争不动产属于工业用地，根据法律规定，工业用地上的房屋不得分割转让。因此转让合同实际无效。第二，不动产存在抵押权登记，转让没有经过抵押权人同意，原告客观上不能涤除抵押权，该抵押权由建设银行作为唯一抵押权人登记。第三，系争房屋目前并非在原告或被告或第三人任何一方的控制中，而且出让合同的签订情况、房屋坐落情况、价款情况都不明确，无法判断本案标的物实际为哪一幢房屋，在具体标的物都无法明确的情况下，合同不具备实际履行的可能性。宗地图中没有合同中所载的具体房号。而且原告提交的出让合同中没有加盖被告公司的公章，合同是否成立都存疑。第四，即便合同被法院认定为有效，也没有实际履行的可能性。因为土地性质、房屋性质都明确只能作工业用途。政府明确该市场被关停后，目前仍然处于关闭状态，政府明确该土地将整体规划转型，原来的建材市场不可能存在。
　　第三人毕桂华辩称，其同意原告的诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　沪房地奉字2012第010115号房地产权证权利人为被告森博公司，房地坐落奉贤区金海公路XXX弄XXX-XXX号，权属性质国有建设用地使用权，使用权取得方式出让，用途工业，使用期限2005年11月2日至2055年11月1日止。涉案房屋登记的抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行。
　　2014年11月29日，原告和第三人毕桂华(乙方)与被告森博公司(甲方)签订了《房屋使用权出让合同》一份，约定：甲、乙双方在平等、自愿,协商一致的基础上,就甲方将《车间(七)101、102、103号》厂房使用权出让给乙方使用事宜，订立本合同。第一条甲方依法取得奉贤区地块土地使用权(出让合同编沪奉房地2005出让合同第93号),投资建造的《车间(七)101、102、103号》厂房已竣工,并办理了新建厂房初始登记，取得了房地产权证(大产证),证书号：沪房地奉字2006第000179号。第二条甲方向乙方出让的厂房位于金海公路2898弄车间(七)101、102、103(号)层室(以下简称该房屋),建筑面积为154平方米，该房屋平面图见本合同附件一;该房屋的使用公约见本合同附件二。第三条该房屋每平方米出让单价(不包含房屋全装修价格)为人民币￥7,987元。(大写)：柒仟玖佰捌拾柒元整。根据该房屋的建筑面积，甲方出让该房屋的出让款(不包含房屋全装修价格)为人民币￥XXXXXXX元。(大写)：壹佰贰拾叁万元整。房屋使用权出让期限：以上海森博实业有限公司产证到期时间为准(产证到期时间为2055年11月1日)。第四条乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房屋出让款支付给甲方。第五条乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过十五天，甲方有权单方面解除本合同，同时按合同金额的10%收取违约金，并从首付款中予以直接扣除。第六条双方按约定确定该房屋交付使用日期：甲方于2015年3月1日具备房屋交付条件，乙方支付全部房屋出让款后甲方于2015年3月1日交付该房屋。第八条乙方应在本合同第六条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋的权利义务由甲方转移给乙方。第十七条甲方出让的该房屋仅作厂房使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。除本合同附件另有约定外，乙方在使用期间有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施，同时应自觉遵守该房屋所在地的有关法律、法规和尊重社会公德、维护公共设施和公共利益。第十九条为确保乙方利益，双方同意，乙方有权根据下述条款要求甲方回购本合同物业，具体如下：1、自交房之日起计算满五年后，乙方有权要求甲方以合同价120%的价格向乙方进行回购；2、自交房之日起计算满十年后，乙方有权要求甲方以合同价150%的价格向乙方进行回购。如乙方行使上述回购权利，则甲方不得以任何名义向乙方收取任何费用，包括但不限于自交房之日起至甲方回购之期间的租金。该合同补充条款一约定：一、乙方同意该房屋所在大楼之办公区域、公共设施由甲方统一管理；二、甲方已选聘杨王公司从事该厂房所在的物业管理区域的物业管理，物业管理费由杨王公司收取。乙方同意遵守甲方已与物业公司签订的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》等合同内容。合同补充条款二约定：一、为确保本项目经营管理有序，提升本项目影响力和覆盖面，由杨王公司(以下简称甲方)对本项目实行统一规范化管理，乙方及承租人均需按照杨王公司的标准进行租赁、招商、管理和运营。乙方须向杨王公司支付公共设施维护使用费，费用为月租金的10%，自用客户按市场平均租金的10%支付；二、乙方在使用权期内，有权根据经营需要，采用联营、合作、转租或部分转租等合法方式对承租房屋实施经营，并且不限于以上所列举的方式。乙方在不违背本市场管理条例的原则下，甲方不干预乙方任何经营活动，并不得将出租的房屋收回；五、乙方对该房屋的装修、分割及增设的附属设施和设备归属及其维修责任由乙方自行负责。使用权届满时，乙方可将自行添置的装修、设备、可移动物品、公司形象标示等拆除，未拆除的留置物可归甲方，属于乙方的物品若甲方要求乙方不予拆除的部分，甲方应给予乙方适当的补偿，补偿金额由甲、乙双方协商办理。七、甲方同意乙方在使用权期内，可将该房屋部分或全部转让给他人。转让过程中，如乙方与受转让方因该房产质量之外的原因发生争议，由乙方负责解决，并承担相应责任。八、在使用权期内，乙方如需出售该房屋，应保证本合同的权利义务一并转让给受让方，并且告知甲方备案。
　　2014年11月29日，原告和第三人以刷卡和支票方式支付被告63万元。同日，被告森博公司向原告出具收据一份，交款单位蔡闵华、毕桂华，收款方式刷卡+支票，价款为陆拾叁万元整，收款事由为车间(七)101、102、103号使用权出让金。
　　2015年2月14日，原告以刷卡方式支付被告15万元。同日，被告森博公司向原告出具收据一份，交款单位蔡闵华，收款方式刷卡，价款为壹拾伍万元整，收款事由为车间(七)101、102、103号使用权出让金。
　　2015年5月7日，原告以刷卡和支票方式支付被告30万元。同日，被告森博公司向原告出具收据一份，交款单位蔡闵华，收款方式刷卡+支票，价款为叁拾万元整，收款事由为车间(七)101、102、103号使用权出让金。
　　2015年5月16日，原告以刷卡方式支付被告15万元。同日，被告森博公司向原告出具收据一份，交款单位蔡闵华，收款方式刷卡，价款为壹拾伍万元整，收款事由为车间(七)101、102、103号使用权出让金。
　　嗣后，原告与被告完成涉案房屋的交接手续，并按被告的要求由案外人杨王公司统一对涉案房屋进行物业管理。2017年4月25日杨王公司发出通知将对市场进行关闭清理。遂原告涉诉。
　　另查明，2018年6月14日，案外人杨王综合市场经营管理有限公司更名为上海杨王建筑材料经营有限公司。
　　本院认为，本案的主要争议焦点是原告与被告之间所签订的《房屋使用权出让合同》的效力认定。
　　一、系争工业厂房的使用权出让合同是否因为违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
　　《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，无效合同的种类应该包括如下几种：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据本院查明事实，系争《房屋使用权出让合同》对同宗工业用地上的房屋分幢转让违反了本市土地管理部门制订的相关限制性管理规定。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本市土地管理部门的规定不属于法律、行政法规，并不是认定合同效力的规范依据。另《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规定，是指法律及行政法规明确规定违反了该规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者法律及行政法规虽未规定违反了该规定将导致合同无效或者合同不成立，但是违反该规定使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。该法规系行政法规，但该条款并未明确规定违反该法规将导致合同无效的后果，且该系争厂房出售合同并未损害国家利益和社会公共利益。故该行政法规上述规定当属管理性规定而非效力性强制性规定，本案系争厂房使用权出让合同违反上述行政法规的管理性规定并不属于《合同法》第五十二条第(五)项规定的情形。故本案中原告与被告所签订的房屋使用权出让合同并不构成无效合同。综上，系争厂房的《房屋使用权出让合同》并无违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效的情形。系争《房屋使用权出让合同》所指向的标的物对于签约双方来说是明确的，不发生理解歧义的情形。
　　二、系争厂房使用权出让合同是否因为“一物一权”原则而无效。
　　根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、转让经依法登记发生效力。根据不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致无权转让的原因即债权合同无效。本案中，双方将同一产权证内的工业厂房分割转让未经有关部门批准同意，违反了本市相关限制性管理规定，导致该涉案房屋不能办理单独的房屋产权证。系争厂房买卖合同作为涉案房屋所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋所有权转让的物权变动行为，并不必然产生合同无效的后果。系争厂房使用权出让合同并不因为违反“一物一权”原则而无效。综上所述，本院认为原告与被告所签订的《房屋使用权出让合同》合法、有效，对双方当事人均具有合同约束力。另，本案仅对系争《房屋使用权出让合同》是否有效做出认定，至于系争《房屋使用权出让合同》是否继续履行或解除以及解除后权利义务的问题，当事人就此可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条之规定，判决如下：
　　原告蔡闵华和第三人毕桂华与被告上海森博实业有限公司于2014年11月29日签订的《房屋使用权出让合同》为有效合同。
　　案件受理费减半收取计40元，由上海森博实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：金  渊

书记员：王  晶