薛占菊与许根娣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：薛占菊，女，1976年7月23日出生，汉族，住四川省成都市。
　　委托诉讼代理人：奚少忠，上海市东策律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：许根娣，女，1958年4月20日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：刘飞(系许根娣儿子)，男，1987年9月17日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：高然翔，上海明伦律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)薛占菊与被告(反诉原告)许根娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日、9月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)薛占菊及其委托诉讼代理人奚少忠、被告(反诉原告)许根娣(仅参加9月16日庭审)及其委托诉讼代理人刘飞、高然翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告薛占菊向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告于2014年10月10日签订的房屋租赁合同；2.被告归还原告三个月租金39,000元；3.被告归还原告押金13,000元；4.被告支付原告垫付的维修屋顶、下水道费用70,900元；5.被告支付原告房屋装修费200,000元；6.被告配合原告取回租赁房屋内的物品(价值141,180元)。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：撤销原、被告于2014年10月10日签订的房屋租赁合同。事实和理由：2014年10月10日，原、被告就上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订租赁合同。合同约定：1.系争房屋仅作经营使用；2.租期为2014年12月15日到2020年12月14日；3.月租金13,000元；4.原告可以对承租房分租等等。依照合同约定，原告支付相应房租至2019年3月。原告对系争房屋进行隔断装修，花费装修费452,336元，另为被告垫付维修屋顶、下水道费用70,900元。2018年底，因静安区相关政府机构告知原告，涉案房屋不能出租住人，原告即停止继续分租经营。2018年12月21日起，原、被告进行沟通。2019年1月8日，静安区相关政府机构书面告知原告，系争房屋擅自分割出租，要求居住人员在2019年1月20日前搬离完毕。2019年3月24日，被告上门砸锁，原告承租的13扇门被砸坏，门锁被换，原告自此无法进入系争房屋，无法取回物品。2019年4月地，原告收到被告律师函，该函通知原告合同终止，没收押金，系争房屋内的物品由被告处置。2019年5月1日，原告未取回物品，与被告交涉未果，遂报警。为维护自己的合法权益，原告起诉来院。
　　被告许根娣辩称，不同意原告诉请。双方租赁合同于2019年4月26日发函解除，原告违规出租且逾期支付租金，故原告有权解除合同、没收押金、处理系争房屋内的物品。系争房屋不存在质量问题，原告从未告知房屋需要修理，也未同意原告垫付修理费用，且如果曾修理，早就应该在租金中扣除了。原告违约，故被告不同意承担任何装修补偿费用。
　　反诉原告许根娣向本院提出诉讼请求，请求判令：反诉被告薛占菊向反诉原告许根娣支付电费及电费过期违约金8,983.07元、水费1,328元。在案件审理过程中，反诉原告变更诉讼请求为要求反诉被告支付2019年2月份与3月份的水、电费共计5,771.76元。事实与理由：因反诉被告未按时支付应付租金，反诉原告向反诉被告发送终止《租赁合同》通知书，解除了双方之间的租赁合同。在反诉被告租赁使用房屋期间，反诉原告为反诉被告垫付水费、电费及产生的违约金，反诉被告应支付原告该笔费用。
　　反诉被告薛占菊辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，即使要付，也认为只应支付二楼的水电费。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　上海市静安区大宁路XXX弄XXX号房屋权利人为刘飞、许根娣，系争房屋的房屋类型为办公楼，用途为办公。
　　2014年10月10日，许根娣作为出租方(甲方)，薛占菊作为承租方(乙方)，签订租赁合同，约定甲方将其合法所有的系争房屋出租给乙方使用。甲方出租的房屋建筑面积225平方米。仅作为经营使用。该房屋租赁期限共72个月，自2014年12月15日起至2020年12月14日止。该房屋租金为每月13,000元，押金13,000元，租金第六年调整为每月14,000元。该房屋租金支付方式为现金支付，乙方必须提前10日支付租金给甲方，若乙方不按约付款，甲方有权终止合同、没收押金并收回房屋、房屋内的任何物品乙方都作为自动遗弃。大宁路XXX弄XXX号水费，24号上下场所的水、电费由乙方按单据结算。乙方可以对承租房屋分租，不得在租赁的房屋内进行违法违纪活动，否则后果自负，甲方有权终止合同，已付费用不退。租赁期满，甲方对房屋及设备验收交接完以及水、电、煤、电话、上网费、有线电视费、清扫费、治安费等结清后，应将押金退回乙方。合同另对其他事项进行了约定。薛占菊支付许根娣押金13,000元。薛占菊接收系争房屋后，将系争房屋进行装修，分割为12间房间对外出租，但未办理营业执照。
　　2019年1月8日，上海市静安区大宁街道消防安全委员会告知大宁路XXX弄XXX号二楼住户：街道消防委接群众投诉举报，你处存在规模性租赁情况。经消防部门现场核查，在未经消防审批、行业许可的前提下，擅自将该楼层分割成12间对外出租用房，同时经街道房办核实，该处为商业办公用房性质，不能住人。经现场进一步检查，存在着严重的消防安全隐患。现郑重告知：请在此二楼居住的人员，珍惜自己和他人生命和财产安全，务必于2019年1月20日前搬离完毕。及时消除安全隐患，逾期未搬离的，相关执法部门将采取强制措施进行清场，由此产生的一切后果自负。薛占菊与许根娣曾就房屋租赁事宜进行沟通，许根娣提出薛占菊退房，许根娣退押金给薛占菊，薛占菊认为签订租赁合同时许根娣未出示房产证，导致薛占菊不清楚不能分割出租造成损失不予同意，双方未协商一致。薛占菊未支付下一期租金。
　　2019年3月16日，原告儿子刘飞与薛占菊进行沟通，告知房租已经到期，不租的话将收回房屋，并要求薛占菊将东西搬走，薛占菊未同意。3月17日，许根娣向薛占菊发送短信，认为薛占菊应付下一周期的房租但未支付，要求薛占菊在当晚12点以前支付房租，否则将视为薛占菊自动中止合同。
　　2019年3月24日，许根娣与薛占菊因群租问题引发纠纷，许根娣报警。当日，许根娣更换系争房屋门锁，收回系争房屋，收回房屋时仍有一间房屋有人居住。
　　2019年4月8日，许根娣询问薛占菊是否还要系争房屋内的物品，需要取回的话告知取回时间，薛占菊表示要的，但不明确何时来取走。2019年4月11日，许根娣与薛占菊曾在人民调解员组织下进行调解，但未达成协议，薛占菊虽口头同意清空系争房屋内的家具，但未清空。
　　2019年4月26日，许根娣通过邮寄方式向薛占菊发送律师函，认为因许根娣至今未收到薛占菊应当于2019年2月25日支付的当期租金39,000元，此外薛占菊未支付2018年12月至今产生的水、电费，故于律师函发出之日终止租赁合同，许根娣没收薛占菊支付的押金13,000元，系争房屋内的物品由许根娣自行处置，并要求薛占菊支付水费1,328元，电费8,896.3元。该函薛占菊于4月28日收到。薛占菊表示要求许根娣结算押金、租金及维修费用。
　　2019年5月1日，薛占菊曾至系争房屋取物品未果，薛占菊报警。
　　再查，上海市静安区大宁路XXX弄XXX号房屋2019年2月、3月的电、费共计5,771.76元。
　　审理中，被告许根娣表示，虽然薛占菊违约，但为了解决问题，自愿退还薛占菊押金13,000元，系争房屋内的物品视为薛占菊放弃处理，不同意退还，但是愿意补偿损失10,000元，2019年3月15日至3月24日期间的租金也不再向薛占菊主张。
　　以上事实，有薛占菊、许根娣的陈述，薛占菊提供的房屋租赁合同、银行流水、微信记录、告知书、律师函、电话录音、证人证言，许根娣提供的发票、短信通知、口头调解协议书、聊天记录等证据予以证明。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，应属合法有效。薛占菊主张，因许根娣未出示房产证，导致薛占菊在不知道系争房屋是办公用途且不能住人的情况下与许根娣签订租赁合同，许根娣的行为构成欺诈，请求撤销租赁合同。许根娣表示，薛占菊无权行使撤销权，且撤销权应在一年以内行使，而租赁合同是在2014年签订的。本院认为，合同签订的房屋用途是经营，而非居住，这与房屋的办公属性并不违背；即便许根娣未出示房产证，系争房屋水电费一直是薛占菊支付，薛占菊也早应知道房屋属于商业用途，但其一直未行使撤销权，故本院对薛占菊的该主张不予支持。
　　薛占菊主张，薛占菊主观上无违约情形，客观上没有违约事实，不支付租金是因为无法经营，由于2018年底起薛占菊已经无法继续经营，故许根娣应退还已经支付的三个月的租金、押金，并支付房屋装修费，由薛占菊取回物品。许根娣认为系薛占菊违法分租，并拒付租金，违约在先，故不同意返还租金、押金，不同意支付房屋装修费，不同意薛占菊取回物品。本案中，薛占菊在未取得营业执照的情况下，将系争房屋非法分割出租，虽有清退租客的行为，但直至2019年3月24日薛占菊收回房屋时仍有人居住，许根娣收回房屋，清退租客的行为，制止了违法活动；许根娣因薛占菊拒付租金，多次与薛占菊沟通未果，并明确告知薛占菊不交租金将收回房屋的情况下，许根娣才将系争房屋予以收回；另外，许根娣表示自愿退还薛占菊押金13,000元、补偿损失10,000元，放弃2019年3月15日至2019年3月24日期间的租金；许根娣收回房屋后，要求薛占菊取回物品，并通过相关部门进行调解要求薛占菊取回物品，但薛占菊仍未配合取回；由此，本院确认薛占菊收回房屋的行为尚属合理，即便收回房屋有所瑕疵，许根娣也作出了补偿。2019年4月，许根娣以薛占菊拒付房款、违法出租为由行使解除权，其行使解除权符合合同约定，由此，本院确认双方之间的合同于2019年4月28日解除。根据合同约定，薛占菊不按约付款，许根娣有权终止合同、没收押金并收回房屋、房内任何物品薛占菊都作自动放弃处理，故本院对薛占菊要求许根娣返还租金、押金，取回物品的诉讼请求不予支持。因薛占菊违约导致合同解除，薛占菊要求许根娣支付装修费的主张本院不予支持。
　　薛占菊诉请许根娣支付其垫付的维修屋顶、下水道的费用，为证明该主张，提供收据若干。许根娣对收据的真实性不予确认，认为薛占菊从未告知产生过维修费，且如果有，早就会在租金中抵扣，故不同意支付。本院认为，薛占菊提供的收据不足以证明其确实为维修系争房屋支付相关维修费用，现许根娣不同意支付的情况下，本院对薛占菊的该主张难以支持。
　　许根娣收回房屋前，薛占菊应按照合同约定支付大宁路XXX弄XXX号的水费及24号的水、电费，许根娣反诉对水、电费的主张于法有据，本院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)薛占菊应于本判决生效之日起十日内支付被告许根娣(反诉原告)水、电费5,771.76元；
　　二、被告(反诉原告)许根娣应予本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)薛占菊押金13,000元；
　　三、被告(反诉原告)许根娣应予本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)薛占菊补偿款10,000元；
　　四、对原告薛占菊的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费6,143元，减半收取3,071.50元，由原告(反诉被告)薛占菊负担2,884元，由被告(反诉原告)许根娣负担187.50元；反诉案件受理费25元，由原告(反诉被告)薛占菊负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　　　　

审判员：荣琼英

书记员：鲁佩侃