薛某某与霍双娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：薛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，高中文化，住河北省巨鹿县。委托诉讼代理人：任立峰，北京诚实律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓娜，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住河北省，系原告薛某某的亲属。被告（反诉原告）：霍双娟，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，中专文化，住河北省巨鹿县。委托诉讼代理人：刘增行，河北冀凯律师事务所律师。

原告薛某某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告房屋买卖合同，并责令被告协助原告办理合同更名；2、判令被告返还房产，赔偿损失并承担违约责任58000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2007年3月，原告与河北万达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购得巨鹿县城东安街第一城小区21号楼2单元502室（以下简称争议房屋），并于2007年8月5日办理了按揭贷款手续。2009年河北万达房地产开发有限公司交付房产后，原告并没有在该处房产居住。2015年春，被告找到原告要求购买该处房产，原被告双方初步达成意向后，原告于2015年5月7日提前还清了贷款，并交纳了2010年至2015年的取暖费和物业费。2015年6月15日，原被告签订了名为房屋更名实为商品房买卖的协议，协议签订后，原告依约履行了相应义务，但被告未将争议房屋购房款付清。经多次催要，被告对所欠购房款65000元不但不给而且态度强硬，故请求法院支持原告的上列诉讼请求。被告霍双娟答辩及反诉称，2015年4月，反诉原告在网上发现有卖房的就打电话看房，反诉原告与反诉被告共同协商签订协议，反诉被告承诺房屋为商品房，办理契税后就可办证。反诉原告分7次给付反诉被告420000元，双方共同分担各50%的购房前所欠物业费3142元。反诉原告按照反诉被告的承诺和解释，向巨鹿县地税局交了契税6882元，因反诉原告急于居住，协议签订后对合同更了名，开始装修，共用款104377元。反诉被告说是经济适用房可以办证，但在长达2年的办证时间里发现，该房不是商品房，是以经济适用房的名义批准建房，根本不能办证，当反诉原告向反诉被告说明情况时，反诉原告仍坚持能办证。因现在无法办证，故同意解除协议，互相返还房、款。因反诉被告以能办证骗取反诉原告签订协议，使反诉原告交定金1万元、房款420000元，支付契税6882元、装修费104377元。同时，由于反诉被告始终坚持能办房产证，骗取反诉原告信任，致使反诉原告于2015年错过了在巨鹿县城购买能办证的房屋，以至于现在以2017年的新价重新购房，期间差价损失是反诉被告一手造成的，故应当赔偿反诉原告的损失。被告向法院提出反诉请求：1、双倍返还定金2万元；2、赔偿反诉原告装修费104377元；3、赔偿契税款6882元，赔偿2015年至2017年的价格差价损失131000元。针对被告的反诉原告辩称，被告的答辩反诉中要求原告承担赔偿责任没有任何法律依据和事实依据，应驳回其反诉请求。理由如下：一、原、被告签订的是房屋更名协议，原告的义务是全力配合被告办理合同更名手续，而被告与河北万达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后原告的义务就已经全部履行完毕，所以依据合同的相对性原则被告应当找河北万达房地产有限公司办理产权证书（从被告的微信中可看出其已实际多次找开发公司和房管部门）而不是找原告。所以产权证书能否办理与原告无关与本案无关；二、在原、被告的房屋更名协议中原告已履行了约定的全部义务而被告至今尚欠65000元房款未付，违反了合同约定，所以作为违约方的被告要求守约方的原告承担赔偿责任，没有法律和事实依据。根据原、被告双方当事人的诉、辩意见，法庭归纳本案争议焦点和法庭调查重点为：1、导致原、被告双方解除房屋买卖合同的真实原因是什么？2、在房屋买卖合同解除后，被告是否应当向原告履行办理合同更名义务及赔偿损失和承担违约责任58000元？3、原告在被告向原告返还房屋的同时是否应当双倍返还订金20000元、赔偿装修费104377元、契税6882元以及赔偿2015年至2017年的房价损失131000元？围绕本案争议焦点和法庭调查重点，本院组织原、被告双方当事人进行了举证和质证。首先，原告为支持其主张向法庭提交如下证据：1、原、被告于2015年6月15日签订的房屋更名协议，用于证明原、被告在该协议中约定了该房屋的基本情况、成交价格、付款方式、双方的权利义务及违约责任等，同时原告已配合被告完成了合同更名；2、被告于2015年6月15日和2015年6月28日出具的两张证明条以及原告亲属的银行卡交易明细，用于证明被告每次支付购房款的时间、金额等情况同时证明被告违约的事实。对原告提交的证据被告质证称，对房屋更名协议真实性无异议，其本质是买卖关系。该买卖关系因违法而无效，在合同中约定该房屋为商品房而实际不是商品房。对原告出示的被告出具的欠款手续、银行转账手续真实性无异议，但不能证明欠款的数额，被告已向原告支付的款额以原告收款凭证和银行转账手续为依据。对原告提交的完税证明原告未曾向被告说明过，据了解该款原告已拿走，并且该款写有契税这个票据不是税务机关出具的正式发票，同时有悖于被告提交的税务机关的正式发票。综上原告所提交的证据不能证明原告的主张。其次，被告为支持其主张向法庭提交如下证据：1、房屋更名协议一份；证明原、被告双方的买卖行为；2、完税证明一份；证明被告在原告的指导下向地税局交了契税；3、原告向被告发出的信息一份；证明能办证但实质上不能办证，是一种不诚实、不信用的违法欺骗作法。原告对被告提交的证据质证称，对证据1真实性没有异议，同样证明原告在举证该证据时所表明的观点及原告的义务是配合被告办理合同更名手续，而不是被告主张办理产权证书。证据2与原告无关，不能证明被告想证明的观点。对证据3所证明的被告与张晓娜用微信沟通的事实无异议，但沟通内容是张晓娜要求被告支付剩余购房款，该张纸上上面两段是断章取义，被告应当提交完整的微信记录。同时该微信时间需要被告向法庭陈述，在被告陈述中是2017年4月份被告与张晓娜才沟通经济适用房和商品房的问题，所以该微信记录完全是断章取义，不能达到被告的证明目的。对当事人无争议的2015年6月15日房屋更名协议、2015年6月15日和2015年6月28日被告为原告出具的证明以及2015年12月8日、2016年3月17日和9月21日被告通过银行转账共还房款130000元的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，认定如下：1、关于被告向原告支付购房款的具体数额。被告称，分7次给付原告420000元，尚欠5000元。原告称；实际支付360000元房款10000元定金，尚欠房款65000元。对此被告提交由原告亲属（儿媳）张晓娜为其出具的收据一张，载明：“收到霍双娟购房款五万元整（一城21号楼2—502），张晓娜，2015.12.30.”原告对该证据本身无异议，但称该欠条是对被告2015年12月8日银行转账50000元所出具的收据，被告单独提出，是对2015年12月8日银行转账50000元的重复计算。为此借用被告提交的被告与原告亲属张晓娜的微信聊天记录纸质载体以及原告提交的银行对账单一份加以证明，其中，银行对账单并无2015年12月30日被告的转账记录，微信聊天记录中显示：“张晓娜：我这里除了从去年6月28日你给打的欠条外，后边没有别的单据了，现在时间太长我也搞不清到底还差多少钱了，你那里还留着你给我汇款的银行单据吗？被告：留着。张晓娜：给我拍个照核对下吧。被告：现在啊。张晓娜：不方便吗？被告：明天我找出来。张晓娜：行吧，明天10点后我再跟你联系。被告：可以。张晓娜：过年的时候去你家给你打的条跟你汇款的时间不一致，别算重复了。被告：我知道。”该聊天记录发生的时间在2016年8月20日。通过被告与原告亲属张晓娜的微信聊天记录，可以得知被告向原告及亲属支付购房款是以银行转账的方式进行的，如果存在现金支付，被告在与张晓娜聊天时应会及时提出，而银行对账单并无2015年12月30日被告的转账记录，故对其于2015年12月30日支付50000元的事实，本院不予支持。2、关于本案被告交付的10000元定金的性质认定。从原、被告双方签订的《房屋更名协议》第三条和第四条来看，该定金应为履约担保金，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十八条的规定，不适用《中华人民共和国担保法》第八十九条关于定金的规定，原被告在解除合同后，原告应予退还。3、关于被告所交契税6882.8元是否应予返还的认定。依据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条的规定，该契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。本案原告在原被告在解除合同后又成为该争议房屋的所有人，应当缴纳该契税，所以原被告在解除合同后，对该契税原告应予退还。
原告薛某某诉被告霍双娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，被告霍双娟于2017年6月27日提起反诉，本院受理后经征得当事人同意决定将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案是一起因房屋买卖合同成立后在实际履行过程中发生的纠纷。在审理过程中，原告要求解除合同，被告表示同意，本院予以支持。在合同解除后，原告应将收取被告的购房款退还被告，被告应将原告的房屋交付给原告，鉴于被告已将争议房屋买卖合同更名到自己名下，故在返还房屋时应协助原告办理更名手续，为避免再次发生争议原被告互返义务应同时履行。因双方对导致解除房屋买卖合同的真实原因认识不一且争议较大，故对合同的解除后果也差之千里。原告认为导致双方解除房屋买卖合同的原因是被告拒不支付所拖欠的购房款，故在解除后被告应向原告赔偿损失并承担违约责任；而被告则认为是原告隐瞒了该房是经济适用房而非商品房致使被告不能办理房产证这一权利瑕疵，被告在同意解除合同的同时提出反诉，使双方矛盾进一步加剧。从原、被告双方签订的《房屋更名协议》第三条和第四条来看，原告的义务是为被告办理合同更名手续而非办理房产登记，对于谁应办理房产登记以及违反房产登记的后果，该《房屋更名协议》中并未约定，同时被告主张该争议房屋是经济适用房而非商品房，但未提交与之主张相一致的房产权属性质证据。故对其主张本院不予采信。另外，自原被告签订合同后，双方已履行了主要义务，并且被告对争议房屋进行了装修在此居住近三年之久，早已时过境迁，现双方一致同意解除合同，是对房屋现状及各自损失的一种选择，故对原告要求被告赔偿损失并承担违约责任和被告要求原告支付物业费3142元、装修费104377元、赔偿2015年至2017年的价格差价损失131000元的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国契税暂行条例》第八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：

一、自本判决生效后三十日内，原告薛某某返还被告霍双娟购房款360000元，定金10000元，契税6882.8元，共计376882.8元；二、自本判决生效后三十日内，被告霍双返还原告薛某某位于巨鹿县城东安街第一城小区21号楼2单元502室房产并协助原告办理更名手续；三、驳回原被告的其他诉讼请求。如未在本判决规定的期限内履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元。反诉案件受理费2925元，由原告薛某某、被告霍双娟各负担1502.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。