袁国民、邱顺利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人暨被上诉人（原审原告）：袁国民，男，1962年4月5日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：黄青忠，湖北湛月律师事务所律师。上诉人暨被上诉人（原审被告）：邱顺利（曾用名邱泽松），男，1972年10月29日出生，汉族，住大冶市。上诉人暨被上诉人（原审被告）：彭丹（邱顺利之妻），1981年11月2日出生，汉族，住大冶市。上诉人暨被上诉人（原审被告）：祝青（曾用名祝清），男，1973年2月4日出生，汉族，住大冶市。上诉人暨被上诉人（原审被告）：胡华珍（祝青之妻），1974年10月10日出生，汉族，住大冶市。上诉人暨被上诉人（原审被告）：张友学，男，1965年7月1日出生，汉族，住大冶市。上诉人暨被上诉人（原审被告）：刘怡八（张友学之妻，曾用名刘怡宝），1961年6月9日出生，汉族，住大冶市。上诉人暨被上诉人（原审被告）：彭易安，男，1961年3月10日出生，汉族，住大冶市。上诉人暨被上诉人（原审被告）：尹芬兰（彭易安之妻），1958年2月14日出生，汉族，住大冶市。上诉人暨被上诉人（原审被告）：余厚员（曾用名余厚元），男，1966年6月30日出生，汉族，住大冶市。上诉人暨被上诉人（原审被告）：尹春枝（余厚员之妻），1969年3月20日出生，汉族，住大冶市。上诉人暨被上诉人（原审被告）：何庆俭，男，1969年5月1日出生，汉族，住大冶市。上诉人暨被上诉人（原审被告）：刘金连（何庆俭之妻），1968年12月7日出生，汉族，住大冶市。上诉人暨被上诉人（原审被告）：黄石市祥和房地产开发有限公司，住所地黄石市下陆区老下陆居委会山下卫村。法定代表人：卫青松，该公司董事长。上述十三上诉人暨被上诉人共同委托诉讼代理人：石义天，湖北华全律师事务所律师。

袁国民上诉请求：撤销一审判决，改判邱顺利等十二人及黄石市祥和房地产开发有限公司共同退还其购房款1,500,000元，同时以5,508,218元为基数按照每月2%赔偿其违约损失至交付产权证之日。事实及理由：1、其与黄石市祥和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充合同》均合法有效，该公司及合伙人未在约定的期限内交付产权证，应承担违约责任；2、其按照合同约定主张黄石市祥和房地产开发有限公司等返还购房款并赔偿违约金，并不违反法律规定，一审法院在该公司等未提出降低违约金计算标准的前提下，确认其应获赔的违约损失过低；3、黄石市祥和房地产开发有限公司未交付产权证构成违约，违约金应当计算至产权证交付之日。邱顺利、彭丹、祝青、胡华珍、张友学、刘怡八、彭易安、尹芬兰、余厚员、尹春枝、何庆俭、刘金连、黄石市祥和房地产开发有限公司二审中辩称：1、《房屋买卖补充合同》并非其真实意思表示，属于无效合同；2、其不存在违约，不应承担违约责任。请求二审驳回袁国民的上诉请求。邱顺利、彭丹、祝青、胡华珍、张友学、刘怡八、彭易安、尹芬兰、余厚员、尹春枝、何庆俭、刘金连、黄石市祥和房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回袁国民对其的诉讼请求。事实及理由：1、袁国民提交的《房屋买卖补充合同》系张友学擅自签订，并非其真实意思表示，应为无效合同；2、《房屋买卖补充合同》约定违约后返还购房款1,500,000元并按照每日3‰计算违约金，不符合法律规定，不具备法律效力；3、袁国民实际只支付了3,508,218元购房款，一审法院计算违约金有误；4、涉案房屋早于2011年就交付给袁国民，不能如期办理产权证是因为纪检部门扣押所致，属于不可预见的不可抗力，其不构成违约；5、即使产权证未及时交付，但并未影响袁国民使用涉案房屋，也未造成实际损失；6、袁国民提出返还购房款、获赔违约金的请求超出了诉讼时效期间。袁国民二审中辩称：1、《房屋买卖补充合同》盖有黄石市祥和房地产开发有限公司的公章，是真实意思表示，合法有效；2、本案为房屋买卖合同纠纷，并非投资合同纠纷，购房款的组成与本案无关；3、房屋的产权证未及时交付必然造成经济损失，黄石市祥和房地产开发有限公司等应于赔偿；4、黄石市祥和房地产开发有限公司等一审中并未提出诉讼时效的抗辩。请求二审驳回黄石市祥和房地产开发有限公司等提出的上诉请求。袁国民向一审法院起诉请求：1、判令邱顺利、彭丹、祝青、胡华珍、张友学、刘怡八、彭易安、尹芬兰、余厚员、尹春枝、何庆俭、刘金连、黄石市祥和房地产开发有限公司共同退还其购房款1,500,000元，同时支付其违约金297,443,772元（按月利率2%计算至2016年3月30日止，此后违约金按月利率2%继续计算至房屋所有权及土地使用权证交付之日止）；2、邱顺利、彭丹、祝青、胡华珍、张友学、刘怡八、彭易安、尹芬兰、余厚员、尹春枝、何庆俭、刘金连、黄石市祥和房地产开发有限公司继续为其办理房屋所有权及土地使用权登记证书并交付。一审法院认定：2009年6月28日，邱顺利、祝青、张友学、彭易安、余厚员、何庆俭等六人签订《项目合作协议》，约定借用黄石市祥和房地产开发有限公司的资质成立“新保安花园”项目管理部，合伙开发位于大冶市××镇××路编号为0071020008地块上的商品房。2010年11月7日，袁国民与黄石市祥和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买“新保安花园”第一层645.41㎡铺面和第二层825.29㎡住宅，总价款5,508,218元，约定买受人应在签订协议时付款2,508,218元，在出卖人交付铺面及房屋时付款1,500,000元，余款1,500,000元在所购房屋的土地使用证、房产证办好后付清。合同签订后，袁国民于2011年5月21日向黄石市祥和房地产开发有限公司支付了购房款3,508,218元。嗣后，黄石市祥和房地产开发有限公司依约交付上述房屋。2012年9月6日，袁国民又与黄石市祥和房地产开发有限公司签订了《房屋买卖补充合同》，约定：袁国民向黄石市祥和房地产开发有限公司购房总价款5,508,218元，已支付3,508,218元，在协议签订之日付清余款2,000,000元；黄石市祥和房地产开发有限公司同意在2013年12月30日前为袁国民办理好房产证和土地使用权证；如非袁国民自身原因，在上述期限内未取得房屋、土地登记证书，该公司同意无条件退还袁国民购房款1,500,000元；此外，该公司还应按袁国民要求办理上述权属登记证书，每逾期一日以购房款总额按照每日3‰支付违约金，办证的相关费用由该公司承担。补充合同签订后，袁国民向黄石市祥和房地产开发有限公司支付了下欠购房款2,000,000元。2013年8月12日，黄石市祥和房地产开发有限公司为袁国民购买的房屋办理了房屋所有权证，并登记在袁国民及其妻子陈真玉名下，证号分别为大冶市房权证06字第××号、1××4号、1××5号、1××6号、1××7号和1648号。另认定，黄石市祥和房地产开发有限公司为袁国民购买房屋办理的房屋所有权证，在交付袁国民之前，原件被大冶市纪委扣留。还查明，彭丹、胡华珍、刘怡八、尹芬兰、尹春枝、刘金连分别为邱顺利、祝青、张友学、彭易安、余厚员、何庆俭的妻子。一审法院认为：一、关于合同效力问题。袁国民与黄石市祥和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，双方均不持异议，且不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方均应依约履行。2012年9月6日，黄石市祥和房地产开发有限公司与袁国民就房屋办证及支付剩余购房款事宜，经协商签订的《房屋买卖补充合同》，邱顺利等辩称该合同非全体合伙人真实意思表示，且协议内容显失公平，违反市场原则，属无效条款，并对袁国民要求返还购房款1,500,000元和未按期交付房屋所有权证和土地使用权证应承担总购房款日3‰的违约金持有异议。《房屋买卖补充合同》是双方当事人真实意思表示，但当事人认为合同条款显失公平的，应请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。邱顺利等提出上述抗辩意见并非我国法律规定的合同无效情形之一，故对此不予采纳。二、关于黄石市祥和房地产开发有限公司等未依约办理“二证”违约责任问题。双方签订《房屋买卖补充合同》实质是对黄石市祥和房地产开发有限公司等未按期交付房屋所有权证及土地使用权证违约责任的约定。双方约定的是以“二证”办理好为前提，黄石市祥和房地产开发有限公司等已于2012年8月12日为袁国民办理了房屋所有权证并登记在其夫妻名下。后因办证所需相关材料被纪检监察部门扣押而导致土地使用权证无法办理，非黄石市祥和房地产开发有限公司等自身原因所造成，但被纪检监察部门扣押导致无法办理证件不能归责于袁国民，故黄石市祥和房地产开发有限公司等仍需承担违约责任。黄石市祥和房地产开发有限公司等提出房屋所有权证原件以及相关办证材料被纪检监察部门扣留，导致无法办理土地使用权证，属不可抗力所致的辩解意见，不予采纳。虽办理土地使用权证的相关办证材料被纪检监察部门扣押而导致无法办证，即使不属于因不可抗力致使不能履行合同目的，但亦存在一定客观原因所致，黄石市祥和房地产开发有限公司等主观上并无故意拖延不办理的行为，且其已为袁国民办理了房屋所有权证，履行了合同主要义务，仅土地使用权证未协助办理变更手续。故黄石市祥和房地产开发有限公司等虽存在违约行为，但可以酌情减少其违约责任的承担。三、关于违约金计算标准问题。《房屋买卖补充合同》约定袁国民付清2,000,000元余款后，黄石市祥和房地产开发有限公司等同意在2013年12月30日前为袁国民办理好房产证和土地使用权证，逾期则同意退还购房款1,500,000元，并按购房款总额3‰按日支付违约金，办证的相关费用由该公司承担。黄石市祥和房地产开发有限公司等提出本案合同约定的违约金违反公平原则的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案涉讼房屋已于2012年交付袁国民使用，其已将部分门面房屋对外出租收益。双方签订的《房屋买卖补充协议》约定退还购房款1,500,000元并按购房款总额3‰按日支付违约金，明显超过造成损失的百分之三十。黄石市祥和房地产开发有限公司等虽未请求减少，但其主张该条款显失公平实际是对违约金过高的一种抗辩。诉讼中，袁国民未举出实际损失的相关证据。故可按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于本案实际情况，可酌情按此标准计算由黄石市祥和房地产开发有限公司等承担30%。四、关于返还购房款1,500,000元问题。虽然《房屋买卖补充合同》约定，黄石市祥和房地产开发有限公司等未按约交付权属证书，应当返还购房款及承担相应的违约金。但根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》规定，商品房买卖合同只有在无效、或者被撤销、解除的情形下，当事人可以请求返还已付购房款。黄石市祥和房地产开发有限公司等已承担违约责任，故对袁国民要求返还购房款1,500,000元不予支持。五、关于合伙人的责任问题。合伙成员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任，全体合伙人对合伙的债务承担连带责任，故邱顺利、祝青、张友学、彭易安、余厚员、何庆俭应对其合伙开发“新保安花园”商品房项目中所产生的债务负连带清偿责任。邱顺利等辩称《房屋买卖补充合同》非全体合伙人真实意思表示，张友学所签订的《房屋买卖补充合同》应属无效的意见，不予采纳。六、关于邱顺利、祝青、张友学、彭易安、余厚员、何庆俭的配偶是否承担责任的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》（二）第二十四条之规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。故彭丹、胡华珍、刘怡八、尹芬兰、尹春枝、刘金连依法应对其丈夫合伙经营期间所负债务承担连带清偿责任。七、关于诉讼时效问题。黄石市祥和房地产开发有限公司等明显违反了合同约定的办证期限，且逾期后亦未按合同约定支付违约金，应认定其违约行为一直持续至袁国民办理好涉讼房屋土地使用权证时止。故对黄石市祥和房地产开发有限公司等提出袁国民起诉已超过诉讼时效期间，不予支持。综上，经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、邱顺利、彭丹、祝青、胡华珍、张友学、刘怡八、彭易安、尹芬兰、余厚员、尹春枝、何庆俭、刘金连、黄石市祥和房地产开发有限公司应支付袁国民违约金331,731元（以购房款5,508,218元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率9%的标准，从2013年12月31日起算至主张权利即2016年3月24日止，承担30%的责任），定于判决生效后三十日内付清；二、邱顺利、祝青、张友学、彭易安、余厚员、何庆俭、黄石市祥和房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向袁国民交付所购“新保安花园”房屋所有权证，并协助袁国民办理好所购“新保安花园”房屋的土地使用权证；三、驳回袁国民其他诉讼请求。当事人二审中均未提交新的证据。本院查明：涉案房产系邱顺利等人借用黄石市祥和房地产开发有限公司资质开发。本案所有以黄石市祥和房地产开发有限公司名义与袁国民签订的合同，均是邱顺利等人签订并履行。2012年9月6日，袁国民与张友学签订了《房屋买卖补充协议》，并加盖了黄石市祥和房地产开发有限公司公章。补充合同签订后，袁国民并未实际支付2,000,000元购房款，而是以前期投资产生的利润折抵。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：邱顺利等人以黄石市祥和房地产开发有限公司名义与袁国民签订购买房屋合同后，再次以该公司名义与袁国民签订补充合同，并在补充合同上加盖了黄石市祥和房地产开发有限公司公章，足以证明张友学是合伙事务执行人。邱顺利等提出补充合同内容非全体合伙人真实意思表示，应为无效合同的上诉理由不能成立。因此，补充合同对相对人具备约束力。合同签订后，邱顺利等人未在约定的期限内履行合同义务，将袁国民所购房屋的产权证予以交付。虽邱顺利等辩称系相关手续被纪检监察部门查扣所致，但造成这些意外情形的原因仍是涉案房地产项目存在违规情形，并非袁国民自身原因，故邱顺利等应当承担相应的违约责任。袁国民在签订上述合同时，明知其所购买的房屋系邱顺利等借用黄石市祥和房地产开发有限公司资质开发，两份合同的实际相对人是邱顺利等人，而黄石市祥和房地产开发有限公司只是名义上的合同相对人。根据合同相对性原则，袁国民无权要求黄石市祥和房地产开发有限公司承担民事责任，一审法院判决该公司对袁国民承担民事责任不当，应由邱顺利等人承担。按照补充合同约定，如非袁国民自身原因，在约定期限内未取得房屋、土地登记证书，黄石市祥和房地产开发有限公司同意无条件退还袁国民购房款1,500,000元，还应按袁国民要求办理上述权属登记证书，每逾期一日以购房款总额按照每日3‰支付违约金，办证的相关费用由该公司承担。邱顺利等提出上述条款违反法律规定，应属无效的抗辩理由虽不能成立，但综合袁国民实际支付购房款3,508,218元，涉案房屋的房产证已办理，且房屋于2011年就已交付使用等实际情况，相关产权证的延迟交付并未给袁国民造成明显经济损失，袁国民对此亦未举证予以证实。故一审法院在合同约定的违约责任明显高于实际损失的前提下，对违约责任予以适当调减，不违反法律规定，本院予以支持。但袁国民所购房屋的产权证至今仍未完成交付，邱顺利等应当对合同约定的产权证交付之日至实际交付之日期间内，因其自身原因造成的延迟交付后果，承担30%违约责任。故一审法院只判令邱顺利等承担从2013年12月31日至2016年3月24日期间的违约责任，而对此后因邱顺利等自身原因造成无法交付产权证期间的违约损失未予支持不当。同时，一审法院还判令邱顺利等协助袁国民办理房屋国有土地使用权证不符合双方合同之约定，本院依法予以纠正。邱顺利等的违约行为至今仍在持续，故邱顺利等关于袁国民起诉主张违约金超出诉讼时效期间的抗辩理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》（二）第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
上诉人暨被上诉人袁国民、邱顺利、彭丹、祝青、胡华珍、张友学、刘怡八、彭易安、尹芬兰、余厚员、尹春枝、何庆俭、刘金连、黄石市祥和房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2017）鄂0281民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。

一、撤销大冶市人民法院（2017）鄂0281民初218号民事判决；二、邱顺利、彭丹、祝青、胡华珍、张友学、刘怡八、彭易安、尹芬兰、余厚员、尹春枝、何庆俭、刘金连于本判决送达之日起三十日内，向袁国民交付其所购位于大冶市保安镇“新保安花园”小区房屋的房屋所有权证（大冶市房权证06字第××号、1××4号、1××5号、1××6号、1××7号和1648号）、国有土地使用权证；同时共同向袁国民支付从2013年12月31日起计算至完全交付上述证书之日止的违约金（以5,508,218元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率9%的30%为标准计算）；邱顺利等人在为袁国民办理所购房屋国有土地使用权证期间，袁国民应履行协助义务；如应袁国民未履行协助义务导致无法办证，则从其未履行协助义务之日起，违约金停止计算；三、驳回袁国民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费各42,595元，由邱顺利、彭丹、祝青、胡华珍、张友学、刘怡八、彭易安、尹芬兰、余厚员、尹春枝、何庆俭、刘金连共同负担各21,297.5元，袁国民负担各21,297.5。本判决为终审判决。

审判长　　汪飞林
审判员　　胡志刚
审判员　　聂　潇

书记员黄洁