袁星与周仁浩房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：袁星，男，1988年1月17日出生，汉族，住河南省。
　　委托诉讼代理人：徐佳，上海君澜律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐正琴，上海君澜律师事务所律师。
　　被告：周仁浩，男，1987年4月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告袁星与被告周仁浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行审理。原告袁星及委托诉讼代理人徐佳、徐正琴到庭参加诉讼；被告周仁浩经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告袁星向本院提出诉讼请求，判令：1.确认原、被告2019年4月17日签订的上海市房地产买卖合同于2019年9月19日解除；2.被告返还原告购房款126万元，并按年利率4.75%标准支付2019年8月7日起至实际付清之日止的逾期返还购房款的利息；3.被告支付违约金71.8万元；4.被告支付赔偿金91,545元；5.被告支付律师费、诉讼财产保全责任保险费等损失67,200元。事实与理由：2019年3月，原、被告签订房地产买卖居间协议，约定原告购买被告航定路568弄16－17号1801室房屋(以下简称“系争房屋”)，原告当日支付定金10万元。2019年4月，双方签订上海市房地产买卖合同，约定房屋总价359万元。原告已按约定支付首付款126万元，并办妥余款233万元的贷款手续，但被告未按约注销系争房屋的抵押登记手续。经原告多次宽限办理解押手续的时限，被告仍未能完成办理，致使不能进行过户。被告上述行为构成严重违约，原告据此解除上海市房地产买卖合同。解除后，被告应当返还购房款、支付逾期返还购房款的利息、违约金、赔偿金并赔偿原告相关的损失。其中，赔偿金系依据2019年7月21日协议书约定，按总房价款万分之五的标准，主张51天。故诉至法院，请求判如所请。
　　被告周仁浩庭后辩称，被告将原告支付的首付款用于归还系争房屋的抵押贷款后，剩余贷款为190余万元。被告拟找其他公司垫资，以注销抵押登记，完成系争房屋的过户，其他公司要求提供原告的办理按揭贷款审批手续，但原告申请按揭贷款遭到多家银行拒绝，不符合贷款资质，故双方均存在违约。现同意原告的诉请1、2和5。不同意诉请3，若法院认定被告违约，则请求将标准调低至总房价款的5%左右。诉请4系重复主张，若法院支持，则请求将标准调低至万分之2.5左右。原告一直占用系争房屋，相应的占有使用费应当在诉请3中抵扣，并及时返还房屋。
　　经审理查明，2019年3月13日，经上海飞腾房产经纪事务所居间介绍，原、被告签订房地产买卖居间协议，约定原告购买被告名下的系争房屋，房价款359万元等。当日，原告支付被告定金10万元。2019年3月21日，原告支付被告116万元。2019年4月17日，双方签订上海市房地产买卖合同，约定原告购买被告名下系争房屋，建筑面积111.20平方米，转让价款359万元，双方于2019年5月31日前共同至房地产交易中心办理转让过户手续(第六条)等。该合同的补充条款(一)第3条约定“甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款百分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方造成的所有损失，包括但不限于乙方聘请律师费用、诉讼费、调查费等”。该合同的附件三付款协议第3条约定，“还贷：甲方应在双方至房地产交易中心办理不动产受理登记手续前办理完成还贷手续，并取得办理注销抵押登记所需的材料”。
　　2019年6月4日,双方签订补充协议，约定“经甲乙双方共同协商确定对交易过户时间另行定于最晚不超过2019年7月1日。其它约定按主合同履行”。当日，被告将房屋交付给原告。
　　2019年7月21日，双方签订协议书，载有甲乙双方就系争房屋签订了上海市房地产买卖合同，“因甲方个人原因导致该房地产交易无法继续，并违背该买卖合同第六条交易过户时间的最晚过户时间，由居间方告知，甲方已于2019年6月1日违反该买卖合同约定的义务，经乙方及居间方催告后，甲方于2019年6月4日与乙方共赴居间方处签订该买卖合同附加协议，重新约定最晚过户日期为2019年6月30日，并将该房地产提前交付给乙方使用。现甲方并未履行该买卖合同附加协议的协议事项，逾期过户时间为21天，甲乙双方确认，就该买卖合同中未尽事宜再次重新协商达成本协议，以资共同遵守：一、……如甲方于2019年7月31日前陪同乙方至浦东房地产交易中心办理过户手续并过户通过，则乙方不追究甲方违约责任。如甲方于2019年7月31日前未能至浦东房地产交易中心进行过户事宜，则视为甲方违约，乙方无需再次催告甲方，可立即向当地人民法院诉讼，甲方除赔偿自2019年6月1日至今每逾期一日支付乙方总房价款万分之五的赔偿金外，应承担相当于……”等。
　　系争房屋抵押信息如下：抵押权人中国平安财产保险股份有限公司，系最高额抵押，最高债权限额3,917,000元，债权发生期间从2018年7月10日至2026年10月18日。目前，上述抵押登记尚未注销。本案起诉状副本于2019年9月19日送达至被告处。原告为本案诉讼，支出律师费6万元、诉讼财产保全责任保险费7,200元。
　　上述事实，由房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、协议书、收款收据、个人转账交易受理单、房地产交接书、上海市不动产登记簿、发票联，以及当事人陈述等经庭审质证的证据证实。
　　审理中，原告提供个人购房借款/担保合同、住房公积金个人住房抵押借款合同(两份合同分别载有借款金额183万元、50万元，均载有借款人同意将款项发放至被告名下银行账户，均注明签署日期2019年5月28日，均盖有“中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行个人信贷业务合同专用章”字样印章。被告称不清楚该些证据真实性。
　　本院认为，原、被告2019年4月17日签订的上海市房地产买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据该合同的约定，被告应于2019年5月31日前注销系争房屋的抵押登记，但经原告两次给予宽限期之后，至今仍未办妥抵押登记的注销手续，应认定被告违约，原告可以据此解除上述合同。现本案起诉状副本载有要求解除上述合同的内容，被告于2019年9月19日收到该副本，原告要求确认上述合同于该日解除，被告亦予同意，本院予以确认。
　　上述合同解除后，原告要求返还购房款126万元并按年利率4.75%标准，支付2019年8月7日起至实际付清之日止的逾期返还购房款的利息，被告予以同意，本院予以照准。
　　根据补充协议、协议书等，系被告未按约定时间注销系争房屋的抵押登记手续，导致无法办理过户，应认定被告违约。现原告按合同约定，主张解除合同的违约金，本院予以支持。结合合同履行情况、当事人过错、交涉经过以及原告实际占有使用系争房屋情况等，本院酌定上述违约金为25万元。因不影响该请求处理结果，原告另提供的个人购房借款/担保合同等证据，本院不再审查。
　　根据2019年7月21日协议书的约定，被告未能于2019年7月31日前协助办理过户事宜，应自2019年6月1日起按总房价款的日万分之五支付赔偿金。该赔偿金实为逾期过户违约金。结合原告主张天数、被告答辩意见等，本院酌定被告支付逾期过户违约金5万元。
　　结合双方约定，原告另主张律师费、诉讼财产保全责任保险费损失67,200元，被告予以同意，本院亦予照准。
　　系争上海市房地产买卖合同解除后，原告再占用系争房屋失去依据，应返还给被告。
　　被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，应当自行承担因放弃行使诉讼权利所可能导致的不利诉讼后果。
　　依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、确认原告袁星与被告周仁浩2019年4月17日签订的上海市房地产买卖合同于2019年9月19日解除；
　　二、被告周仁浩于本判决生效之日起十五日内返还原告袁星购房款126万元并支付相应逾期返还购房款利息(以126万元为基数，按年利率4.75%标准，自2019年8月7日起计算至实际付清之日止)；
　　三、被告周仁浩于本判决生效之日起十五日内支付原告袁星解除合同违约金25万元；
　　四、被告周仁浩于本判决生效之日起十五日内支付原告袁星逾期过户违约金5万元；
　　五、被告周仁浩于本判决生效之日起十五日内支付原告袁星律师费、诉讼财产保全责任保险费损失67,200元；
　　六、原告袁星于本判决生效之日起十五日内将本市航定路568弄16－17号1801室房屋返还给被告周仁浩。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费23,894元，减半计11,947元(原告已预交)，保全费5,000元，合计16,947元，由被告周仁浩负担14,722.50元，由原告袁星负担2,224.50元。
　　如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：孟高飞

书记员：顾培菲