袁秋庆与陈海青房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：袁秋庆，男，1958年9月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：胡亚兰，上海兰迪律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐晓，上海兰迪律师事务所律师。
　　被告：陈海青，男，1958年10月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：吕卉，上海市华荣律师事务所律师。
　　原告袁秋庆与被告陈海青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海袁秋庆之委托诉讼代理人胡亚兰、被告陈海青之委托诉讼代理人吕卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告袁秋庆向本院提出诉讼请求：1、原、被告就上海市杨浦区宁武路112基地3幢5号705房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋买卖协议》于2018年9月6日(被告收到起诉状副本之日)解除；2、被告返还原告购房款2,350,000元；3、被告支付违约金1,000,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月13日，原、被告就系争房屋签订《房屋买卖协议》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋面积为67.34平方米，总价款2,356,900元，2017年8月1日前交房。合同签订后，原告按被告的要求将全部购房款支付至被告儿子陈晨银行账户，但被告未能于约定的时间向原告交付房屋。经原告多次催告，被告均未能履行交付义务。后经了解，系争房屋系动迁安置房屋，实际权利人为案外人方某某，案外人已明确表示不再出售系争房屋，被告与案外人签订的《房屋买卖协议》已无法履行。现由于被告未能按约交房，且房屋权利人明确表示不再在售房屋，原、被告之间的合同目的无法实现，为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如诉请。
　　被告陈海青辩称，不同意原告诉请，被告要求继续履行合同，被告愿意积极与案外人联某，继续履行买卖协议。原告、被告双方在签订房屋买卖协议时，原告对系争房屋是动迁安置房，且实际权利人是案外人的情况是明知的。另外，双方对违约金的约定过高，要求法院调低。
　　本院经审理认定事实如下：2016年3月13日，被告陈海清(出售方、甲方)、原告袁秋庆(买受方、乙方)与案外人(居间方、丙方)卜银平就上海市杨浦区宁武路112基地新村3幢5号1705室签订《房屋买卖居间协议》，约定：建筑面积67.34平方，卖方于2019年3月15日前办好产证，装修毛坯，无抵押贷款，无租赁；甲方出售房屋总价为2,356,900元，该居间协议还约定了各方其他权利义务。当日，原、被告就系争房屋签订《房屋买卖协议》，约定：为办理产权交易过户及贷款手续之需要，双方同意于本协议签署后三年内到丙方签约地河间路XXX号签订示范文本的《上海市房产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文书的日期；总房价2,3569,000元；付款方式为房款2,356,900元乙方于2016年3月15日前支付；交房实际为2017年8月1日前，未能按时交付的每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，若逾期三月以上的乙方可以单方解除合同，甲方将承担所有的违约责任；甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体权利人的同意，若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本协议第三条承担违约责任；第三条约定本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方面解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照上述总房价款120%向守约方支付违约金；本协议作为《房地产买卖居间协议》的后续合同，于《房地产买卖居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力，本协议约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本协议约定为准；协议还约定双方其他权利义务。
　　2016年3月26日，被告陈海青出具《房款收据》确认已收到原告关于系争房屋房款2,350,000元。
　　另查明，上海市杨浦区不动产登记事务中心向法院表示上海市杨浦区宁武路112基地3幢5号705室房屋现尚无房屋产权证。
　　本院认为，《房屋买卖协议》系原、被告双方真实意思表示，于法不悖，应予以确认有效，双方当事人均应遵照执行。合同约定2017年8月1日交房，但事实上被告至今未交房，已构成违约，原告依据协议第四条的约定，享有解除合同的权利，现原告以被告收到诉状等诉讼材料之日(即2018年9月6日)作为解除合同之日，于法不悖，本院予以确认。合同解除后，被告应将收取的房款予以返还。关于违约金一节，鉴于被告已构成违约，原告有权要求其支付违约金，但原告作为买受方在交易过程中对系争房屋的产权及状况应尽审慎义务，对系争房屋存在未办理产证、出售人与房屋实际所有人不一致等情况而存在的风险应作出相应考量，本院综合考虑本案的实际情况酌情确定违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告袁秋庆与被告陈海青于2016年3月13日就上海市杨浦区宁武路112基地3幢5号705室签订《房屋买卖协议》于2018年9月6日解除；
　　二、被告陈海青应于本判决生效之日起十日内向原告袁秋庆返还房款2,350,000元；
　　三、被告陈海青应于本判决生效之日起十日内向原告袁秋庆支付违约金100,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费33,656元，减半收取计16,828元，由原告袁秋庆负担4520元，被告陈海青负担12,308元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈  稷

书记员：王好义