褚一麟与上海得意家装饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：褚一麟，男，1982年3月18日生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱阁卿，上海市汇中律师事务所律师。
　　被告：上海得意家装饰市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：吴祥元，经理。
　　委托诉讼代理人：沈勇，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告褚一麟诉被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱阁卿，被告委托诉讼代理人沈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除与被告签订的《商铺委托经营管理协议》，并向原告返还商铺；2、请求判令被告支付自2015年6月1日起至法院判决解除日止的租金，计算方式为商铺房款×9%/365×实际天数；3、被告支付自法院判决解除之日起至实际返还商铺日止的商铺占有使用费，计算方式为商铺房款×9%/365×实际返还商铺天数；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除与被告签订的《商铺委托经营管理协议》，并向原告返还商铺、恢复原状；2、被告支付自2015年6月1日至合同解除日止的租金(计算方式：商铺房款×中国人民银行同期贷款利率/365×实际天数)；3、请求被告支付自合同解除日起至实际返还商铺日止的商铺占有使用费(计算方式：商铺房款×中国人民银行同期贷款利率/365×延期返还商铺天数)；4、本案诉讼费由被告承担。
　　事实和理由：2013年10月20日，原、被告签订《商铺委托经营管理协议》，原告将自有的商铺出租于被告并委托被告管理经营，约定托管期限自2010年5月30日至2015年5月29日。合同约定，前三年免租，第四年按该商铺总房款的8.5%支付经营收益，第五年按总房款的9%支付经营收益。2015年5月28日，原告与被告续签合同，约定托管期限自2015年6月1日起至2018年5月31日。自第二个托管期起，被告未曾支付过经营收益。为此，部分业主曾诉至法院，法院责令被告在判决生效后三个月内完成告知、核算义务。然至本案诉讼时被告仍未有任何行动。原告认为，被告已严重违反合同约定，故原告诉至法院，请求法院依法判决。
　　被告辩称，请求驳回原告诉请，双方之间的管理协议是合法有效的，原告没有合同的依据和法定的理由可以提前解除。即使法院准许解除协议，被告应按约现状返还，收回商铺的时候不得要求被告恢复原始状态。双方之间约定是经营管理，并非租赁关系，原告主张的租金没有合同依据，采用的计算方式也没有事实根据，也不存在占有使用费的计算问题。关于合同解除的时间，应当以法院判决之日起开始，占有使用费是判决后被告不执行的违约行为，不存在也没有发生，所以占有使用费的主张没有依据。
　　经审理查明：原告系上海市金山区金山大道4068号2153室商铺(下统称案涉商铺)的买受人及产权人，案涉商铺总价款为230,132.79元。2015年5月28日，原告与被告签订《上海金山国际贸易城·得意家家具广场商铺委托经营管理协议》(以下简称托管协议)，约定由原告全权委托被告经营管理案涉商铺，由被告根据其对得意家家具广场馆的整体规划、定位，按照不同业态分布要求，以合理的租金、优质的服务、规范的招商管理全力培育市场。双方约定托管期自2015年6月1日起算至2018年5月31日止，托管期内，双方均不得擅自解除、终止合同，各业主在本协议到期前30日内前来完成续签，到期后未能完成续签的届时将按照本协议继续履行。托管期内，双方按该商铺实际租金收益九一分成，原告享受九成租金收益，一成作为被告的市场公共发展基金用于招商、运营和管理等方面。该商铺的实际租金收益=(该商铺买卖合同中的投资额÷该商铺所在楼层所有商铺的总投资额)×该商铺所在楼层的实际租金收益总额。支付方式为被告每半年向原告支付一次租金收益。每年的7月份和下一年的1月份分别支付当年上半年和下半年的租金收益。托管期内，原告委托被告以被告的名义对委托商铺进行全权经营、管理，包括但不限于：统一对外招商、出租、制定并调整租金收取标准、确定业态布置等。经营期满或本合同因其他原因终止后，如原告收回该商铺、被告以该商铺实际经营时的现状条件交回，原告不要求被告恢复图纸设计的原始状态。协议还约定，托管期限届满后，原告可继续委托被告经营，双方另行商定委托条款及经营收益分配，原告自行经营或另行委托经营的，则该商铺经营的业种业态必须符合被告对市场整体业种业态的统一布置规定，无论原告继续委托被告经营或者自营的，须在托管期满前三个月内提出书面申请告知被告，逾期视同继续委托并已接受被告根据市场实际回报制定的经营回报率等等。
　　协议签订后，双方开始履行，协议于托管期满后顺延，但被告至今未向原告支付租金收益。为此，部分业主曾诉至法院，二审法院责令被告在判决生效之日起三个月内完成实际经营收入的告知、核算义务，该案生效后被告仍未履行相关义务，故原告诉至本院，被告于2018年10月16日收到本案诉状副本。现商场整体处于停业状态。
　　诉讼中(庭审结束后)，被告向本院提交《内部审计报告》一份，原告对该报告不予认可。
　　以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、《上海金山国际贸易城·得意家家具广场商铺委托经营管理协议》、《上海市商品房出售合同》，被告提交的《内部审计报告》、购房发票，本院制作的庭审笔录、谈话笔录等证据所证实。　　　　
　　本院认为，原、被告签订的托管协议系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，当事人均应按约履行。托管协议系原告通过向被告让渡房屋占有而获取相应利益之约定，其实质为房屋租赁关系。
　　综合案件情况，本案存在以下几个争议焦点，以下分项论述。
　　争议焦点一，关于托管协议的解除。本院认为，支付租金收益系被告主要合同义务，其却逾期履行，且商场已经处于停业状态，无法为原告带来可预期利益,合同目的已难以实现，故原告依法享有解除合同的权利，解除合同的时间，应以被告收到本案诉状副本之日为准，本院予以确认。
　　争议焦点二，租金收益标准。本院认为，首先，因被告逾期支付租金收益，部分业主曾向法院诉讼，二审法院责令被告在判决生效之日起三个月内完成实际经营收入的告知、核算义务，但直至本案庭审结束后数日，被告才向法院提交了内部审计报告，该报告系被告单方制作，原告又不予认可，本院不予采信。其次，托管协议约定，被告应依据以下三个数据向原告支付租金收益：即案涉商铺价款、所在楼层所有商铺的总投资额、案涉商铺所在楼层的实际租金收益总额。但除第一项数据外，其余数据信息均系被告掌握，原告无从知晓，被告自签订协议至今也未履行支付租金收益的义务，其行为显然有违诚实信用原则。本院认为，纵观协议履行过程，并综合考虑本案实际情况，原告提出的以商铺房款为基数，按照同期贷款利率计算租金的方式，对双方而言，应属公平合理，本院酌情予以准许。
　　争议焦点三，合同解除的后果处理。合同解除后，被告负有向原告返还案涉商铺、支付占有使用费的义务，占有使用费的标准，亦采前述租金计算方式，关于起算时间，本院调整为解除合同次日。关于恢复原状，原告未明确案涉商铺原始状态，且根据约定，托管期满或其他原因终止协议后，被告以涉案商铺实际经营时的现状条件交回，故该项诉请不予支持。原告关于前述约定系格式条款，应认定无效之主张，缺乏依据，本院不予采纳。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第(三)、(四)项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告褚一麟与被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司签订的《上海金山国际贸易城·得意家家具广场商铺委托经营管理协议》于2018年10月16日解除；
　　二、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市金山区金山大道4068号2153室的商铺返还于原告褚一麟；
　　三、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告褚一麟支付自2015年6月1日起至2018年10月16日止的租金(以230,132.79元为基数，按照中国人民银行颁布的同期贷款利率计算)；
　　四、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告褚一麟支付房屋占有使用费(以230,132.79元为基数，自2018年10月17日起算至被告实际履行上述第二项判决的返还商铺义务之日止，按照中国人民银行颁布的同期贷款利率计算)；
　　五、驳回原告褚一麟的其他诉讼请求。
　　如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费减半收取人民币25元，由被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司负担。被告所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：贺美娟

书记员：杨艳霞