褚惠红与朱金海房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：褚惠红，女，1979年11月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：康军平，上海市方正律师事务所律师。
　　被告：朱金海，男，1957年11月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区，现住上海市青浦区。
　　第三人：沈丹，女，1987年8月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区郏一村XXX号。
　　原告褚惠红诉被告朱金海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日受理后，依法适用简易程序。本案于2018年7月13日公开开庭进行了审理。原告褚惠红及其委托代理人康军平、被告朱金海到庭参加了诉讼。审理中，本院依法追加沈丹作为第三人参加诉讼。本案于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告褚惠红及其委托代理人康军平、被告朱金海到庭参加了诉讼，第三人沈丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告褚惠红向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年9月29日签订的《房产认购协议》；2、被告返还原告购房款人民币375,000元。事实与理由：2016年9月29日，原、被告签订《房产认购协议》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区体育场路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积30平方米，购买总价款375,000元。当日原告按约支付被告定金50,000元。原告于2016年10月8日付清余款325,000元，同日被告交付原告房屋，原告父母入住房屋。2017年12月15日，原告接到夏阳街道生态环境综合治理指挥部《告知书》，得知原告购买的房屋系车库，居某是违反相关规定的。于是原告要求被告协助办理产权过户手续，以便出售房屋，另为原告父母购买居某房屋。但被告称该房屋不能办理产证。原告以无法实现购房目的为由提出解除合同，遭被告拒绝。
　　被告朱金海辩称：不同意原告诉请。签订协议和履行情况确认原告陈述，被告不清楚关于夏阳街道生态环境治理指挥部的告知书。被告卖给原告的时候车库里面放东西的，不是住人的，至于原告是否用于居某与被告无关，双方没有约定过买车库的目的是用于居某。
　　第三人沈丹述称：本案合同是沈丹经营上海合杰房地产经纪事务所(下简称合杰事务所)时为原、被告提供中介服务的。2016年9月29日，原告经朋友介绍到合杰事务所来，提出要买大豪公寓的车库，沈丹就带原告看了朱金海的车库，原告同意购买，双方就签订了房产认购协议，这是合杰事务所提供的格式文本，根据中介行规应该是盖房东这边的中介的公章，于是就盖了合杰事务所的章。原告没有明确说过购买目的是用于居某，只说这车库南北有窗，挺凉快的，不会发霉，没说过如果不能住人就不买车库或者退掉车库的话。2016年9月1日，沈丹注册了合杰事务所，过了半年沈丹就合杰事务所转让给了案外人，后来听说注销了。
　　经开庭审理查明：2016年9月29日，经上海合杰事务所居间介绍，朱金海作为甲方，褚惠红作为乙方，双方签订《房产认购协议》，约定甲方将位于上海市青浦区体育场路XXX弄XXX号XXX室即本案系争车库转让给乙方，建筑面积30平方米，成交价375,000元，乙方于签订本协议之日支付甲方定金50,000元，于2016年10月10日前付清尾款325,000元，甲方于2016年10月10日前交房；协议另约定了其他事项。当日，褚惠红按约支付朱金海定金50,000元。2016年10月8日，褚惠红向朱金海付清余款325,000元，朱金海交付褚惠红系争车库，交付时车库内有厨卫设施，可用于居某。双方于当日至小区物业公司处办理更名手续。
　　另查明，系争车库位于体育场路XXX弄XXX号底楼架空层，无产权登记信息。
　　以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告陈述，原告提供的房产认购协议、付款凭证，上述证据并经庭审出证、质证，本院予以确认。
　　审理中，褚惠红称，其购买前要求其从事中介服务的朋友向其介绍可住人的车库，朋友向其推荐了系争车库。购买后褚惠红父母入住。2017年12月15日，褚惠红发现车库门上张贴了夏阳街道生态环境综合治理指挥部办公室出具的告知书，称新青浦社区车库存在擅自改变使某用途的问题，责令车库使某人及所有人在2017年12月底前搬离车库，恢复车库原本用途。于是褚惠红父母搬离了。于是褚惠红要求朱金海协助办理过户手续以便另行转让，但朱金海称无法办理。故褚惠红认为合同目的无法实现，且车库不能办理产权登记，故要求解除合同。2018年7月至9月期间，原告将车库出租给案外人居某。若是法院认为合同无效,则要求褚惠红返还朱金海车库，朱金海返还褚惠红转让款。
　　对此原告提供告知书复印件1份，以证明系争车库是无证车库。被告对证据真实性不予认可。
　　审理中，原告申请沈兴出庭作证。沈兴出庭作证称，沈兴是褚惠红朋友，褚惠红说要买房给父母居某，后来沈兴找到合杰事务所，合杰事务所带着原告去看了系争车库，当时车库里面有床、橱、洗衣机、燃气灶和钢瓶，是可以住人的，而且门已改成小门，无法停车；褚红惠对沈兴说过其购买车库的目的是用于居某，如果不能住人是不会买的，但是沈兴没有对合杰事务所说过，沈兴不知道褚惠红是否对朱金海说过。双方当事人对证人证言均无异议。
　　朱金海称，朱金海在该小区内向开发商购买了房屋，也购买了车库自用，又于2015年从小区其他业主处购买系争车库，该车库位于楼房底楼，二楼起是住宅，车库确实无法办理产证，开发商只开具收款收据，而朱金海购买系争车库时只取得出售业主方出具的收据，未取得开发商开具的收据；不知道褚惠红购买车库的目的，双方并未约定车库用途。车库交付前虽然装修为可居某状态，但交付前是出租给他人用于存放电瓶车的。如果法院认为本案合同无效，朱金海就上诉，不在本案中主张处理无效的后果。
　　本院认证如下：1、褚惠红提供的告知书系复印件，未提供原件以供核对，朱金海对此不予认可，故本院不予采信，且即使告知书系真实存在的，原告亦确认今年7月至9月期间又出租给案外人使某，故系争车库仍可用于居某；2、沈兴的证言，双方对沈兴证言均无异议，本院予以采信，可以确认褚惠红向沈兴提出过购买车库的目的是用于居某，但是无法证明双方约定了购买车库的目的用于居某。
　　审理中，本院至青浦区不动产登记事务中心调取体育场路88弄的房屋土地面积勘测报告书，确认该报告书载明体育场路XXX弄XXX号共10户，总建筑面积2,601.42平方米，住宅2,601.42平方米，非居某用房0平方米。
　　本院认为：本案系争车库位于住宅楼底楼架空层，系所在住宅楼的附属设施，且面积未记入该住宅楼建筑面积内，故系争车库不得独立交易，且双方当事人均确认系争车库无法登记领取房地产权证，双方当事人签订的房产认购协议应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当互相予以返还，朱金海应将褚惠红已支付的车库价款375,000元予以返还，褚惠红应将系争车库返还朱金海。故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持，即使合同有效，褚惠红也未能举证证明合同目的为购买车库用于居某且目前无法实现。本案中朱金海不要求处理合同无效的其他后果，朱金海可另寻合法途径解决。第三人朱丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自身诉讼权利，法律后果自负。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　一、确认原告褚惠红与被告朱金海于2016年9月29日签订的《房产认购协议》无效；
　　二、被告朱金海于本判决生效之日起十日内返还原告褚惠红车库价款375,000元；
　　三、原告褚惠红于本判决生效之日起十日内返还被告朱金海坐落于上海市青浦区体育场路XXX弄XXX号A7车库；
　　四、驳回原告褚惠红其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,925元，减半收取3,462.50元，由原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈菊芳

书记员：胡敏雯