许冬志与陈东生、陈兼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：许冬志，男，1967年12月15日生，汉族，住河南省。
　　委托诉讼代理人：李爱红，1976年6月18日生，汉族，住河南省。
　　委托诉讼代理人：周思涵，上海市江南律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：陈东生，男，1963年9月14日生，汉族，住上海市宝山区。
　　被告：陈兼，男，1992年10月26日生，汉族，住上海市宝山区。
　　原告(反诉被告)许冬志与被告(反诉原告)陈东生、被告陈兼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)许冬志的委托诉讼代理人李爱红、周思涵，被告(反诉原告)陈东生，被告陈兼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)许冬志向本院提出诉讼请求：1、要求解除陈东生与许冬志就上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)成立的房屋买卖合同关系；2、要求陈东生、陈兼返还购房款人民币224,400元(以下币种均为人民币)及利息(按中国人民银行同期贷款利率，自2017年5月1日计算至购房款返还之日)；3、要求陈东生、陈兼赔偿房价上涨的损失30万元。事实和理由：2013年8月3日，陈东生与许冬志签署《承诺协议书》，约定陈东生将系争房屋以120万元的价格出售给许冬志。2013年9月，许冬志装修并入住系争房屋至今。事后，许冬志陆续向陈东生支付购房款274,400元。之后，因陈兼反悔不同意出售房屋，许冬志无法取得系争房屋的所有权。许冬志认为，陈东生签订协议书时，也代表了陈兼，现陈东生、陈兼违约，故提出上述请求。
　　被告(反诉原告)陈东生辩称并反诉称，同意解除房屋买卖合同关系。许冬志未向陈东生支付过任何房款，所以不同意返还房款和利息的诉请。原被告双方不存在房屋买卖合同关系，所以也不同意赔偿房屋上涨的损失。因许冬志于2013年9月入住系争房屋，并拿走房地产权证，故陈东生向本院提出反诉请求：1、要求许冬志返还系争房屋；2、要求许冬志返还房地产权证；3、要求许冬志赔偿房屋租金损失(按每月3,800元计算，自2013年9月1日至实际返还房屋之日止)；
　　被告陈兼辩称，意见与陈东生一致。
　　原告(反诉被告)许冬志针对反诉辩称，在陈东生、陈兼返还购房款并赔偿损失的情况下，同意返还系争房屋及房地产权证，前案已处理过房屋租金损失，本案中不应再重复处理。
　　本院经审理认定事实如下：陈东生、陈兼系父子关系。系争房屋的房地产权利登记在陈东生、陈兼及陈美兴三人名下。2010年11月2日，经法院调解，陈东生与陈美兴自愿离婚，并确认系争房屋归陈东生、陈兼按份共有，陈东生占10%，陈兼占90%。
　　2013年8月3日，陈东生与许冬志签署《承诺协议书》，主要内容为，向老板(许冬志)先拿卖房定金5万元，本人有系争房屋产权中的10%房价，根据我孩子的打算调房，我也可以用10%的房价中的钱来归还老板，允许我为老板打工三年，本人打算一定要把房尽早卖掉，还清债务，再为孩子选择好住房，也许本人在挂牌中，如我与孩子在二个月后存在房还不卖掉的情况下，本人愿意把房120万元交给您老板，今的5万元钱作定金，具体手续还得老板配合我，直至我孩子购到住房后，三个人户口迁出，我拿完房款。同时，陈东生将系争房屋的房地产权证交给许冬志。2013年9月，许冬志取得系争房屋的控制权。
　　2018年7月4日，本院以(2018)沪0113民初13004号受理许冬志起诉陈东生、陈兼房屋买卖合同纠纷一案，许冬志在该案中要求陈东生、陈兼继续履行系争房屋买卖合同。本院经审理认为，陈东生与许冬志就系争房屋成立买卖合同关系，但陈东生的售房行为构成无权处分，在陈兼不同意履行以及许冬志自认限购的情况下，系争房屋买卖合同事实上无法履行，故于2018年8月23日作出民事判决，驳回了许冬志的诉讼请求。本院还在该判决中认定许冬志向陈东生支付购房款共计224,400元。陈东生、陈兼不服上诉，上海市第二中级人民法院于2018年12月7日作出(2018)沪02民终10102号民事判决，驳回上诉，维持原判。
　　2018年2月7日，本院以(2018)沪0113民初3804号受理陈东生、陈兼起诉许冬志排除妨害纠纷一案，陈东生、陈兼在该案中要求许冬志迁出系争房屋，并按每月3,500元支付2013年9月1日起至实际迁出房屋之日的房屋占用费，返还产证原件。本院经审理认为，许冬志基于合同关系合法占有系争房屋，在房屋买卖合同未解除及相关解除后果未确定且履行的情况下，无法支持陈东生、陈兼的诉讼请求，故于2019年1月11日作出民事判决，驳回了陈东生、陈兼的诉讼请求。陈东生、陈兼不服上诉，上海市第二中级人民法院于2019年8月22日作出(2019)沪02民终4435号民事判决，驳回上诉，维持原判。
　　审理中，许冬志表示，系争房屋目前的市场价最低300万元，目前的市场租金标准在3,800元至4,000元，2013年时的市场租金标准在3,000元左右。陈东生、陈兼表示，系争房屋目前的市场价为270万元，目前的市场租金标准在3,800元左右，2013年时的市场租金标准在2,300元至2,400元左右。
　　本院认为，陈东生未经陈兼同意出售系争房屋，构成无权处分，陈东生与许冬志之间成立的房屋买卖合同关系，对陈兼不发生效力。许冬志要求陈兼承担合同责任的相关诉请，本院均不予支持。合同事实上无法履行，陈东生与许冬志对解除合同也达成合意，许冬志要求解除合同的请求，本院予以支持。本院在前案判决中已认定许冬志向陈东生支付购房款224,400元，合同解除后，陈东生应向许冬志返还该款及利息。同时，许冬志应将房地产权证原件归还给陈东生。许冬志从2013年9月起使用系争房屋，理应向陈东生支付房屋使用费。前案判决并未对房屋使用费进行处理，陈东生在本案中主张使用费不属于重复诉讼，本院应予支持。关于使用费的数额，本院根据当事人陈述的市场租赁行情，酌情确定许冬志向陈东生支付截至2019年9月30日止的使用费21万元，并按每月3,800元的标准支付2019年10月1日至房屋返还之日的使用费。许冬志返还房屋后，遭受房价上涨的差价损失，因陈东生与许冬志对合同无法履行均存在过错，应共同承担该项损失；而且，考虑到许冬志自始至终仅支付购房款224,400元的事实，本院根据案件事实及双方过错，兼顾公平原则，酌情确定陈东生赔偿许冬志房屋差价损失12万元。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)许冬志与被告(反诉原告)陈东生就上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的房屋买卖合同关系；
　　二、原告(反诉被告)许冬志于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给被告(反诉原告)陈东生；
　　三、原告(反诉被告)许冬志于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权证返还给被告(反诉原告)陈东生；
　　四、被告(反诉原告)陈东生于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)许冬志返还购房款224,400元及利息(按中国人民银行同期同类贷款基准利率或贷款市场报价利率，自2017年5月1日计算至购房款还清之日)；
　　五、被告(反诉原告)陈东生于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)许冬志赔偿房屋差价损失12万元；
　　六、原告(反诉被告)许冬志于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)陈东生支付截至2019年9月30日止的房屋使用费21万元，并按每月3,800元的标准支付2019年10月1日至房屋返还之日的房屋使用费；
　　七、驳回原告(反诉被告)许冬志的其余诉讼请求；
　　八、驳回被告(反诉原告)陈东生的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取4,522元、财产保全费3,142元，合计7,664元，由原告(反诉被告)许冬志负担2,189元，被告(反诉原告)陈东生负担5,475元；反诉案件受理费减半收取2,730.50元，由原告(反诉被告)许冬志负担2,225元，被告(反诉原告)陈东生负担505.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈亮亮

书记员：陈霞君