许霞萍与上海稽山工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：许霞萍，女，1968年6月3日生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：徐志慧，上海浩荡律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海稽山工贸有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：袁毅敏，总经理。
　　委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。
　　原告许霞萍与被告上海稽山工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日受理后，依法适用简易程序进行审理。2017年11月17日，因本案须以另案审理结果为依据，而另案尚未审结，故依法裁定本案中止诉讼，并于2018年9月6日恢复对本案的审理。2018年9月29日，被告提起反诉，本院于同日予以受理。期间，本院对本案公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人徐志慧、被告的委托诉讼代理人张磊、林梓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还原告保证金100,000元；3.判令被告承担原告在另案中赔偿的损失3,974,979元；4.判令被告承担原告在另案中负担的诉讼费129,364元。事实和理由：2009年，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于本区西飞路XXX号房屋(以下简称18号房屋)作为档案库房使用，租赁期间自2009年5月1日起至2029年4月30日止。2009年4月13日，经被告同意，原告将上述18号房屋转租给招商银行股份有限公司上海分行(以下简称招行上海分行)，并签订《上海市房屋转租合同》，租赁期间同上。2016年6月20日，招行上海分行收到《告知书》，称18号房屋系违法建筑，需限期拆除等。招行上海分行遂于2016年11月开始搬离18号房屋，并于2017年5月24日诉至法院，要求原告赔偿损失。该案的案号为(2017)沪0117民初8519号(以下简称8519号案件)。对8519号案件作出的判决现已发生法律效力。因此，原告提起诉讼，望判如所请。
　　被告辩称：就程序方面而言，首先，本案须以8519号案件的审理结果为依据，故本案应中止审理。其次，18号房屋的建造得到了上海市松江区九亭镇人民政府和上海久富经济开发区的允许，并出具了相关产权证明和租赁许可，故应追加上述主体为本案当事人，否则无法确定过错责任。就实体方面而言，首先，合同效力有待法院认定。18号房屋尚未被拆除，招行上海分行仅凭《告知书》即搬离的行为，存在重大过错。因此，被告不应承担任何责任。其次，原告承租18号房屋后，每年加价1,000,000元转租给招行上海分行，故原告应当承担完全责任。再次，原告尚欠被告使用费，故被告不同意返还保证金；原告主张的因另案赔偿而遭受的损失，因原告的装修行为未经被告同意，故应由其自行承担；原告主张的因另案诉讼而负担的诉讼费损失，系因原告在另案中败诉，故该诉讼费亦应由其自行承担。
　　同时，基于本院对合同无效后果一并处理的释明，被告向本院提出反诉请求：判令原告支付被告自2016年11月1日至2017年12月28日止的房屋使用费934,202.50元(0.55元/平方米/天×4,025平方米×422天)。事实和理由：2017年12月28日，双方签订《退房交接书》，原告将18号房屋返还被告，但原告未向被告支付自2016年11月始至上述返还之日止的使用费。因此，被告提起反诉，望判如所请。
　　原告对被告的反诉辩称，对被告主张的使用费的数额没有异议，但因涉案合同无效的责任在于被告，故其不应承担上述使用费。
　　本院经审理认定事实如下：一、关于18号房屋合法建造与否的基本情况
　　被告虽对18号房屋取得建设项目用地预审报告、建设项目选址意见书、生产性建设项目审批表、建筑工程消防验收意见书等，但其并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件。2007年9月，上海市松江区房屋土地管理局九亭所出具18号房屋产权证正在办理之中的证明。2009年2月，上海市松江区九亭镇人民政府工贸办出具同意对18号房屋租赁事宜备案的证明。2012年5月，上海市九亭镇人民政府出具18号房屋产权属被告的证明。2016年6月20日，“松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室”发布《告知书》，载明：九亭镇西南7.98平方公里区域(示意图附后)，因“五违”问题突出，被列入市级重点整治区域。现将有关事项告知如下：根据相关规定，对违法建筑，应依法予以拆除等。2016年7月6日，上海市松江区九亭镇人民政府作出沪松九府责限拆告字2016第078086号《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，载明：被告在西飞路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了相关法律规定，拟作出责令限期拆除违法建筑决定。如对上述告知内容有异议，可以在指定期限前进行陈述或申辩等。
　　二、关于18号房屋出租、转租及履行中的基本情况
　　(一)2009年，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份。该合同约定，原告向被告承租建筑面积为4,025平方米的18号房屋作档案库使用；租赁期限为自2009年5月1日起至2029年4月30日止，交付日期为2009年2月15日前；原告需装修房屋或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意，按规定需经有关部门审批的，则还应由被告委托原告报有关部门批准后，方可进行。该合同补充条款约定，原告在装修前应将装修方案送交被告，被告在获得原告装修方案后七个工作日内必须作出书面答复，如果被告超出七个工作日未予书面答复，则视作被告已同意原告装修方案，原告装修方案必须符合安全原则；被告交付18号房屋时，原告应向被告支付房屋租赁保证金100,000元，租赁关系终止时，被告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告;18号房屋每日每平方米建筑面积租金为0.50元，年租金总计为734,562元，该租金四年内不变，第五年起每隔四年租金增加10%，以此类推；租金每半年支付一次，先付后用，原告须在收到发票后的15个工作日内付款；在房产证办理过程中，合同登记备案由当地镇政府或开发区监督见证，在房产证办好后15日内双方向房地产交易中心办理登记备案手续等。
　　2009年3月1日，被告出具同意原告将18号房屋转租银行作为档案库使用的证明。
　　(二)2009年4月17日，原告与招行上海分行签订《上海市房屋转租合同》。该合同约定，原告将上述18号房屋转租给招行上海分行作为档案库；原告于2009年3月20日向招行上海分行交付18号房屋，转租期限为2009年5月1日起至2029年4月30日止；招行上海分行需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知原告，由原告按租赁合同的约定征得被告的书面同意，按规定需经有关部门审批的，则应报经有关部门核准后方可进行。该合同补充条款约定，招行上海分行在装修前应将装修方案送交原告，原告在获得招行上海分行装修方案后七个工作日内必须作出书面答复，如果原告超出七个工作日未予书面答复，则视作原告已同意招行上海分行装修方案，招行上海分行装修方案必须符合安全原则；原告交付18号房屋时，招行上海分行应向原告支付房屋租赁保证金150,000元，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由招行上海分行承担的费用外，剩余部分无息归还招行上海分行;2009年5月至2013年4月的日租金为1.10元/建筑平方米、年租金为1,616,038元，2013年5月至2018年4月的日租金为1.21元/建筑平方米、年租金为1,777,641元;租金每半年支付一次，先付后用，招行上海分行须在收到发票后的15个工作日内付款；在房产证办理过程中，合同登记备案由当地镇政府或开发区监督见证，在房产证办好后15日内双方向房地产交易中心办理登记备案手续等。
　　(三)上述合同签订后，被告按约将18号房屋交付原告，原告遂将18号房屋交付招行上海分行，原告向被告支付保证金100,000元，并按约支付至2016年10月31日止的使用费，但该日之后的使用费未支付。
　　三、关于18号房屋另案涉讼的情况
　　2017年5月31日，本院受理招行上海分行诉本案原告房屋租赁合同纠纷一案，即8519号案件。2018年8月17日，本院对8519号案件作出民事判决。该判决现已发生法律效力。该判决的主文如下：1.确认招行上海分行与原告签订的《上海市房屋转租合同》无效;2.原告赔偿招行上海分行损失3,974,070元(注：其中，工程造价类损失3,074,070元，服务、消防设施、搬迁和外包损失900,000元)；3.原告返还招行上海分行保证金150,000元；4.招行上海分行支付原告使用费2,055,245.50元[注：1.21元/天/平方米×4,025平方米×422天(2016年11月1日至2017年12月28日)]。诉讼费290,835.16元，由招行上海分行负担161,471.16元，原告负担129,364元。
　　在上述8519号案件审理过程中，经本院释明，原告与招行上海分行于2017年12月28日签订《退房交接书》一份。该交接书载明，因松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室发出《告知书》，称租赁房屋系违法建筑，需限期拆除。双方确认信息如下：……双方共同对房屋进行了检查核对，双方确认退房时租赁房屋状况完好……双方确认完成交接手续，原告确认收还房屋等。同日，被告在该交接书左下角加盖公章，并签署“房屋已交接，钥匙已收”等字样。
　　此外，在上述8519号案件审理过程中，原告与招行上海分行对招行上海分行在使用18号房屋过程中形成附合的装饰装修物的现值未能达成协议，故本院依申请委托相关单位对上述装饰装修物现值进行工程造价鉴定，并收到相应的《司法鉴定意见书》。对于该意见书，被告在本案中明确表示没有异议。
　　四、关于中止审理及当事人追加问题
　　1.有关本案中止审理的问题，如本判决首部所述，在此不再赘述。
　　2.有关追加当事人的问题，本院在庭审中已向被告明确，不予准许。因为本案处理的是原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，被告申请追加的主体与该合同无涉，处理结果亦与其不具有法律上的利害关系。
　　五、其他情况
　　诉讼中，本院对合同的效力及后果的一并处理问题，对当事人作了释明。
　　此外，被告提供《接报回执单》及照片，欲证明在18号房屋返还当天，因原告保管不当造成空调外机被盗，被告遂因此而报警，故应在原告主张的损失数额中扣除925,677.52元(另案空调鉴定价值1,814,627元×折旧率56.68%×酌定扣除90%)。并称，“拿到房屋以后，当事人自己转了一圈，发现了被窃，然后就报警了”。对此，原告认为，签署交接书是在当日上午10时许，而被告报警是在当日14时许，因此，风险责任已经转移。此为其一，其二，不认可被告关于对空调外机折90%的意见。其三，对照片的真实性无法确认。
　　以上事实，有建设项目用地预审报告、证明、《告知书》、《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《上海市房屋租赁合同》、《上海市房屋转租合同》、收条、民事判决书、《退房交接书》、《司法鉴定意见书》以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为：一、关于合同效力及其过错问题
　　相关司法解释规定,就违法建筑签订的房屋租赁合同应当认定无效。即出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据查明的事实，原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》约定出租的租赁物亦即18号房屋，未取得上述司法解释中规定的建设工程规划许可证或者经主管部门批准，故该房屋明显不具有合法性。被告将18号房屋出租给原告的行为，违反了上述司法解释的规定，应当认定原、被告之间签订的《上海市房屋转租合同》无效。
　　至于导致该合同无效的过错问题。因18号房屋系被告出租给原告，其对出租的租赁物是否属于合法建筑当属明知，而不是仅仅向原告披露租赁物截止至出租时的审批建造情况即可，更不能将租赁物合法性的审查义务完全转嫁于作为承租人的原告，故被告应当承担合同无效的主要过错责任。另，作为承租人的原告，其在向被告承租租赁物时，同样负有审慎审查租赁标的合法性的义务。在签订合同时，原告明知18号房屋仅取得用地预审报告、选址意见书等，并疏于对相关单位出具证明的进一步审查，故原告应当承担合同无效的次要过错责任。鉴于此，并综合原告对租赁标的使用情况，对于因合同无效所造成的损失，原告负担40%，被告负担60%。
　　二、合同无效后果的处理
　　(一)基本规则
　　合同法第五十八条对合同无效的法律后果作了规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同被认定无效的法律后果涉及两个方面：一是返还财产，二为损失赔偿。返还财产是当事人在合同被确认无效以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受财产的当事人则有返还财产的义务。损失赔偿包括两种情况：一是不能返还财产情况下的赔偿，二是合同被确认无效后有过错的当事人应当赔偿对方因合同无效所遭受的损失。受害方提出赔偿请求的根据在于缔约过失，赔偿的范围是受害方的信赖利益，包括缔约费用、履行费用、合理的间接损失，但不得超出履行利益，同时，也应考虑合同具体履行程度等情况。其中，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
　　(二)具体处理
　　1.租赁物的返还
　　基于前述基本规则，原告应当将18号房屋返还被告。现原、被告已于诉讼中办理了该房屋的返还手续，被告因此亦未提出该项反诉请求，故本院对此不作相应裁判。
　　2.使用费
　　因使用租赁物的行为具有不可逆性，按房屋租赁合同司法解释第五条的规定，出租人可以请求参照约定租金标准要求承租人支付占有使用费，法院一般应予以支持。但是，考虑到完全依照约定租金标准计算承租人的占有使用费，可能会在某些情况下与其占有租赁物获得的利益不符，从而可能出现显失公平的情况，故应根据案件的具体情况，将合同中约定的租金标准作为一项考量的因素，以此为参照尺度进行自由裁量，而不是简单的根据无效合同中的租金标准进行裁判。否则，可能会出现无效合同事实上按照合同有效情形处理的矛盾，违背合同无效的法律意义和处理原则。
　　本案中，根据查明的事实，在8519号案件中，本院完全参照转租租金标准判令招行上海分行向原告支付使用费。因此，虽然原、被告之间签订的房屋租赁合同无效，但是该合同的无效并未影响原告对租赁物转租获益，亦即未影响原告对租赁物使用。基于此，本院对被告参照约定租金标准要求原告支付占有使用费的反诉请求，予以支持。
　　3.保证金
　　鉴于合同被认定为无效，加之18号房屋亦已返还，故被告应当将保证金返还给原告。因此，本院对原告此项诉讼请求，予以支持。
　　4.各项损失
　　(1)工程造价类损失
　　本案中，根据查明的事实，在8519号案件中，本院判令原告向招行上海分行赔偿的工程造价类损失为3,074,070元。此系因转租合同的无效，由原告对已形成附合的装饰装修物，按照导致合同无效的过错分担的现值损失。2017年12月28日，原告与招行上海分行签署《退房交接书》的同时，原告即将18号房屋返还被告。因此，本院对原告要求被告承担上述工程造价类损失的主张，予以支持。此外，双方就装饰装修问题，曾约定需将装修方案送交被告等。现亦暂无证据证明原告履行了上述义务。但是，从双方合同约定的租赁用途，以及在合同履行长达九年的期间内，没有证据证明被告对原告或其同意转租的次承租人招行上海分行的装饰装修行为提出过异议的情形下，应当认定被告以其行为表示默认。因此，本院对被告有关装饰装修未经其同意的意见，不予采纳。至于被告有关扣减被盗空调费用的意见，本院不予采纳。因为，根据被告关于“拿到房屋以后，当事人自己转了一圈，发现了被窃，然后就报警了”的陈述，明显是签署《退房交接书》在先，其报警在后。而且，其在签署《退房交接书》的过程中，并未对此提出异议。
　　(2)服务、消防设施、搬迁和外包损失
　　诚如本院在8519号案件中的裁判理由，不管对租赁合同的效力如何认定，租赁物最终是要返还给出租人的。原告经被告同意将租赁物转租给招行上海分行使用，也是其对租赁物的一种使用方式。鉴于合同约定的租期是最长的20年，而现因租赁标的违法，导致原告实际仅使用近9年，说明合同仍有较长的承租期未履行。为使用租赁物而发生的服务、消防设施、搬迁和外包费用很难认为是一次性的费用，而应是原告在相同承租期间内一次额外增加的费用损失。在这种情况下，理应对原告给予合理的损失赔偿。因此，本院在综合考量以上因素的基础上，被告应当向原告承担其赔偿给招行上海分行的如上损失900,000元。
　　上述两项，合计为3,974,070元。而原告主张3,974,979元，明显有误，本院予以更正。
　　(3)诉讼费用损失
　　鉴于已经发生法律效力的民事判决明确由原告承担该项费用，而且该项费用的承担系基于其在该案中败诉而须向法院缴纳的费用。故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)许霞萍与被告(反诉原告)上海稽山工贸有限公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》无效;
　　二、被告(反诉原告)上海稽山工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)许霞萍保证金100,000元；
　　三、被告(反诉原告)上海稽山工贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)许霞萍损失3,974,070元；
　　四、原告(反诉被告)许霞萍于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海稽山工贸有限公司使用费934,202.50元；
　　五、驳回原告(反诉被告)许霞萍的其余诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费40,515元，减半收取20,257.50元，反诉案件受理费6,571元，合计诉讼费26,828.50元，由原告(反诉被告)许霞萍负担7,092.50元(已付)，被告(反诉原告)上海稽山工贸有限公司负担19,736元(已付6,571元，余款13,165元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨惠星

书记员：刘金鑫