谢庆忠与上海新城创贤房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：谢庆忠，男，1965年12月28日生。
　　委托诉讼代理人：张艳，上海九牛律师事务所律师。
　　被告：上海新城创贤房地产有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：丁明芳，执行董事。
　　委托诉讼代理人：罗婷。
　　委托诉讼代理人：刘永辉。
　　原告谢庆忠与被告上海新城创贤房地产有限公司(以下简称新城创贤)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张艳和被告新城创贤的委托诉讼代理人罗婷、刘永辉到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
　　原告谢庆忠向本院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿损失人民币102,344元；2、案件的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告销售的位于上海市奉贤区奉城镇兰博路1455弄新城花屿湾小区楼盘，原告购买的房屋产证面积为86.09平方米，赠送一个面积为8平方米左右的餐厅，合同总价为1,066,212元。购买时双方约定进户门为外开，实际交房时进户为内开。因被告所在的新城集团其他一个位于嘉定的类似楼盘存在浇筑后无法办理产证的严重后果，所以被告在交房时没有将赠送面积浇筑到位，而是让原告先行办理产证，被告在办理交房手续时扣留原告入户门钥匙并承诺交房后三个月内浇筑完毕并在此期间阻止业主入住或进行装修，三个月到期，被告并没有浇筑，原告多次沟通协调都未果。2017年9月2日，被告才向涉及赠送面积的350户发送短信告知无法完成浇筑，并根据业主的要求开始陆续返还业主的入户门钥匙。原告购买被告开发的房产由房型缺陷和延迟入住以及进户门由内开改为外开的三部分损失组成。
　　原告的房型缺陷损失计算公式为：购买总价除以购买面积与搭建面积之和，得出的有效单价乘以搭建面积，计90,655元。
　　原告的延迟入住损失依据为原、被告签订的商品房预售合同第十二条，合同上的交房日期为2017年5月20日，实际通知业主无法浇筑的时间为2017年9月2日，期间共104天，原告的延迟入住损失为房屋总价乘以万分之一再乘以104，计11,089元。
　　原告的进户门内开改外开费用600元。
　　被告新城创贤辩称，被告从未承诺赠送8平方米的餐厅，且被告已经按照合同约定如期交付房屋，原告也已经取得房地产权证。被告交付的房屋符合政府部门的规划、设计和建设要求，符合合同约定，不存在房型缺陷。不同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2015年12月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买由被告新城创贤开发的位于奉贤区兰博路XXX弄XXX号XXX室房屋，合同约定了单价、总价和付款方式等。合同还约定，甲方(新城创贤)定于2017年5月20日前将该房屋交付给乙方(原告)。如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算。房屋交付的标志为甲方提交钥匙。合同补充条款约定，出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。买受人亦不得援引本合同正文条款、附件和补充条款之外的资料内容进行解释或提出主张。本合同签订后，在此之前的任何谈判、磋商及意向性的协议均被本合同正文条款、附件和补充条款所覆盖或替代。未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇佣的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的任何文件均属无效；超出本合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。买受人对此已经予以知晓并同意。如出卖人不能在本合同约定的交付日期交付房屋，买受人同意给予出卖人三个月的宽展期，同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交付。合同附件三中对于进户门约定为钢质门。
　　2017年3月14日，被告新城创贤取得《上海市新建住宅交付使用许可证》后，被告即通知交房，所有房屋在2017年5月20日前由业主签订《楼宇交接表》，交付了钥匙。现原告已经办理了不动产权证的登记。
　　另查明，在新城创贤售楼处有宣传资料，用红虚线标注有“超享空间”。其中建筑面积85平方米的C户型，资料图显示为餐厅；建筑面积75平方米的B1户型，资料图显示为书房。在宣传资料下小字称：本宣传资料所示户型为改造后户型图，仅供参考，非交付标准。2015年12月17日，新城创贤曾委托上海市嘉定公证处对售楼处及样板房进行公证，样板房现场有“非交付标准”的牌子。证明“超享空间”不属于合同交付范围。
　　本院认为，本案争议焦点一，被告新城创贤是否构成缺陷交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告新城创贤在宣传资料和样板房中关于“超享空间”等的宣传内容，对购房人的购房决策存在重大影响，故新城创贤在其宣传资料中“超享空间”的宣传已经构成要约。新城创贤在合同中关于宣传资料、样板房等为要约邀请，免除其自身责任排除对方主张权利的条款应为无效。新城创贤对于“超享空间”宣传的位置，属产权证之外，在交付房屋时没有内容，且交付后，业主不能利用该位置归个人使用，新城创贤交付的房屋与对外宣传内容不符也不实，存在缺陷，已经构成违约。原告认为被告交付房屋存在缺陷构成违约要求赔偿，本院予以认可。但考虑到新城创贤在宣传时有“仅供参考，非交付标准”的提示；业主购买系争房屋后，也已经知道并接受该空间并属不能利用的事实，酌情由新城创贤对C户型承担45,000元违约金，对B1户型承担40,000元违约金。
　　争议焦点二，被告新城创贤是否存在延期交付的事实。本案原、被告双方的合同中约定的房屋交付期限为2017年5月20日前，房屋交付的标志为甲方交付钥匙。被告新城创贤于2017年3月14日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，后即通知交房，并在2017年5月20日前与业主签订《楼宇交接表》，交付钥匙。完成了合同约定的交付。原告认为被告在交付房屋时，被告扣留了部分钥匙，并阻止业主入住，实际属于未交付的说法。本院认为，如存在预留部分钥匙，也是双方合意的结果，其目的也是为了实现“超享空间”的搭建。被告阻止业主入住未能提供相应的证据予以佐证，本院不予认可。故本院认为，新城创贤不存在延期交付的情形，对于原告主张的延期交付损失的请求，本院不予认可。
　　争议焦点三，被告新城创贤是否存在进户门更改。根据原、被告双方签订的合同，对于进户门约定为采用钢质门。在双方房屋交接过程中，对于进户门并无争议，原告也自行委托他人对进户门由内开改为外开。现原告以所谓的“风险等级告知”为由认为被告存在违约，无事实和法律依据，本院不予认可。
　　据此。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,判决如下：
　　一、被告上海新城创贤房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢庆忠违约金45,000元；
　　二、驳回原告的其余诉讼请求。
　　案件受理费人民币2,346元,减半收取计1,173元，由原告负担710.5元，由新城创贤负担462.5元。
　　如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　
　　

审判员：屠朝辉

书记员：顾佳艺