谢某某、陶某某与黎某某、严家谟、胡某某合同纠纷一审民事判决书

原告谢某某（曾用名谢小凤），青山商场退休职工。
委托代理人李志刚，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。
委托代理人黄明正，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。
原告陶某某，武汉钢诚房地产经纪有限公司法定代表人。
委托代理人李新力，湖北联正律师事务所律师（特别授权代理）。
被告黎某某，无职业。
委托代理人杨耀文，湖北省正义法律事务所法律工作者（特别授权代理）。
被告严家谟，武钢二医院退休职工。
委托代理人罗德江，北京惠诚（武汉）律师事务所律师（一般代理）。
委托代理人万亚南，北京惠诚（武汉）律师事务所实习律师（一般代理）。
被告胡某某，武钢总医院退休职工。
委托代理人罗德江，北京惠诚（武汉）律师事务所律师（一般代理）。
委托代理人万亚南，北京惠诚（武汉）律师事务所实习律师（一般代理）。

原告谢某某、陶某某诉被告黎某某、严家谟、胡某某合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，由审判员邓学军独任审判，于2014年11月26日第一次公开开庭审理，原告当庭要求增加诉讼请求，被告均要求新的举证期和答辩期。本案因案情复杂，转为普通程序进行审理，依法组成由审判员邓学军担任审判长，人民陪审员李成亮、秦白昆参加的合议庭，于2014年12月30日第二次公开开庭进行了审理。原告谢某某的委托代理人李志刚、原告陶某某及其委托代理人李新力，被告黎某某的委托代理人杨耀文、被告严家谟及其委托代理人罗德江、万亚南、被告胡某某及其委托代理人罗德江、万亚南到庭参加诉讼。当日原告谢某某、陶某某以本案所涉房屋被被告黎某某以明显低于该地段同类房屋的市场价格出售给被告严家谟、胡某某为由，向法院提出书面申请，要求对武汉市青山区青扬十街2栋4门1701号房屋在2014年4月中旬的房屋市场交易价格进行评估。2015年3月12日武汉正信房地产评估咨询有限公司出具了武正房估字（2015）第F035号房地产估价报告。本院于2015年3月23日第三次公开开庭进行了审理。原告谢某某的委托代理人李志刚、原告陶某某及其委托代理人李新力，被告黎某某的委托代理人杨耀文、被告严家谟及其委托代理人万亚南、被告胡某某及其委托代理人万亚南到庭参加诉讼。本案经合议庭评议、审判委员会讨论，现已审理终结。
经审理查明：被告黎某某与张洪林系夫妻关系，张洪林已于2009年3月8日去世。被告严家谟与胡某某系夫妻关系。原告陶某某系武汉钢诚房地产经纪有限公司的法定代表人。
位于武汉市青山区青扬十街2栋4门1701号房屋系被告黎某某与张洪林夫妻共同财产，于2008年9月1日从武汉钢铁集团房地产开发有限责任公司以193，698元的价格购买了该房屋。武汉钢铁集团房地产开发有限责任公司于2010年8月23日开具销售不动产统一发票。被告黎某某于2010年10月25日领取房屋所有权证，证号为武房权证青字第××号。2013年6月7日黎某某办理了遗失补发登记（权证），房管局重新核发了房屋所有权证，证号为武房权证青字第××号。
2008年9月1日甲方（出售方即被告黎某某、张鸿（洪）林）、乙方（购买方即原告谢某某）、丙方（经纪方）武汉钢诚房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》1份，该合同约定：甲方出售的房屋坐落于武汉市青山区红钢城10街坊2号楼4门1701室（房屋产权证上地址为青山区青扬十街2栋4门1701号），建筑面积112.67㎡，房屋成交价为伍拾伍万贰仟零捌拾叁元整，乙方于2008年9月1日向甲方交付购房定金人民币贰拾万元整，其中将人民币壹拾玖万伍仟肆佰玖拾叁元直接交付给开发商，余款肆仟伍佰零柒元以现金形式支付给甲方，甲方将上述房屋及个人相关证件交给丙方办理上述房屋过户等准备工作；余款人民币叁拾伍万贰仟零捌拾叁元在甲、乙双方进行更名后的当天由乙方一次性支付给甲方，过户中所需的一切费用由乙方承担，中介佣金由乙方承担，佣金为人民币陆仟伍佰元整；本合同一经甲、乙、丙签订，立即生效，甲、乙双方即承认丙方中介代理成功，乙方支付定金后，如因乙方原因毁约，乙方定金不退，如因甲方原因毁约，甲方应按定金双倍作为违约金进行赔偿，违约金由守约的双方平均分配；甲方保证上述房屋权属真实、合法，无纠纷。如上述房产在交易过程中出现因甲方隐瞒事实导致交易受阻，一切责任由甲方全部承担。本合同签订后，甲乙双方先前签订的买卖协议自动作废。原告谢某某、被告黎某某及张鸿（洪）林在房屋买卖合同的甲方、乙方处分别签名并捺印，丙方加盖公章。合同签订当日，被告黎某某出具收条，载明：“今收到谢某某购买青扬十街4门17屋1701#房款定金人民币贰拾万元整（￥200000），其中壹拾玖万伍仟肆佰玖拾叁元直接支付给了开发商，现金人民币肆仟伍佰零柒元由本人收到”，被告黎某某在收款人处签名并捺印，丙方武汉钢诚房地产经纪有限公司的陶某某作为证明人在此收条下方出具证明：“情况属实，已支付人民币贰拾万整（￥200000）”，并加盖公章。2008年10月28日被告黎某某又出具收条1张，载明“今收到陶某某转交的购买红钢青扬十街4门17层1701号房款人民币贰万元整（￥20000）”，被告黎某某在收款人处签名并捺印。2009年3月8日被告黎某某再次出具收条1张，载明“今收到陶某某转交的购买青扬十街2号楼4门1701室房款人民币贰万元整（￥20000）”。此后原告谢某某再未向被告黎某某支付房款，也未去房管部门办理产权变更登记手续。
2008年9月1日原告谢某某（甲方）与原告陶某某（乙方）签订了《共同购房协议书》，约定：甲乙双方共同购买青山区青扬十街2号楼4门1701号房屋一套，建筑面积为112.67㎡，购买单价为人民币4900元／㎡。甲方负责出资人民币贰拾万元整用于支付出售方选房款，从该房屋出售后直接从总房款中支取，乙方负责出售上述房屋并将上述房屋更名给下家（出售价由甲乙双方共同协商决定）；出售房屋后的差价（利润）由甲乙双方平均分配；乙方承担甲方垫资费、来回差旅费人民币玖仟伍佰元整；出售房屋时间主要由甲方决定；未尽事宜由甲乙双方共同协商解决。原告陶某某基于该协议书而在诉争房屋内装修并居住至今。
2014年4月16日被告黎某某到湖北省武汉市钢城公证处办理继承权公证，该公证处出具（2014）鄂钢城内证字第765号公证书，继承标的位于武汉市青山区青扬十街2栋4门1701号的房产（建筑面积：112.16平方米；《房屋所有权证》编号：武房权证青字第××号；《国有土地使用证》编号：青国用（商2013）第2315号），上述财产属于黎某某、张洪林所有的夫妻共同财产，上述财产一半为被继承人张洪林的遗产。被继承人张洪林的遗产应由其父母、配偶、子女共同继承。现张洪林的父母先于其死亡，其子女张青武、张岚、黎莉表示自愿放弃对上述遗产的继承权。因此兹证明被继承人张洪林遗留的上述财产由黎某某一人继承。
2014年4月20日被告黎某某（甲方即出售方）与被告严家谟、胡某某（乙方即购买方）签订《二手房买卖代理合同》，该合同约定：甲方自愿出售位于武汉市青山区青扬十街2栋4门1701号房屋，建筑面积为112.16㎡，《房屋所有权证》编号为武房权证青字第××号，《国有土地使用权证》编号为青国用商2013字第2315号。甲方保证该房屋权属清晰，符合上市转让条件，交易中如发生产权纠纷和债权债务，由甲方承担全部责任和损失，乙方对甲方所出售房屋已充分了解，并自愿购买该房屋。经甲、乙双方协商一致，该房地产房款总价为人民币陆拾伍万元整（此价格含该标的物的附属设施费用），过户费用由乙方承担，甲方在签订本合同后，不得再将此房推荐、出售给他人或者以其他借口或理由不出售此房，否则甲方需向守约方乙方支付人民币贰拾万元整违约金作为赔偿，同时退还乙方首付款人民币贰拾万元整；乙方签订本合同后，不得以其他借口或理由不购买此房，否则乙方需向守约方甲方支付人民币贰拾万元违约金作为赔偿，定金甲方有权按违约金处理；甲方同意交付钥匙前完全配合乙方结清并办理水、电、煤气、有线电视及物业管理等一切相关费用和过户手续；双方约定交房时间为过户后十日内交房。另双方补充约定，过户当天付购房款贰拾万元，余款贰拾万元在2014年4月30日前付清，尾款贰拾伍万元在交房后由乙方支付给甲方。被告黎某某与被告严家谟、胡某某在合同甲方处分别签名捺印。2014年4月21日，被告严家谟通过银行转账方式向被告黎某某之女黎莉账户转款200，000元，被告黎某某出具收条1张，载明：“今收到严家谟购青山区青扬十街2栋4门1701号部分购房款肆拾万元整”。2014年4月30日被告严家谟将2笔100，000元的定期存款转入被告黎某某之女黎莉账户。2014年4月22日双方到房产部门办理了产权变更登记手续，被告严家谟、胡某某缴纳了过户税费共计70，627.88元，被告严家谟和胡某某即取得了诉争房屋的房屋所有权证，编号为武房权证青字第××号。2014年4月28日取得了诉争房屋的土地使用权证，编号为青国用（交2014）第2062号。至此，诉争房屋已登记至被告严家谟和胡某某名下。
另查明：被告黎某某（甲方即卖方）与被告严家谟、胡某某（乙方即买方）在房地部门网签的留存备查《武汉市存量房买卖合同》1份，该合同约定：甲方所有房屋坐落于武汉市青山区青扬十街2栋4门1701号，建筑面积为112.16平方米，“房屋所有权证”号为武房权证青字第××号。“土地使用权证”号为青国用（商2013）字第2315号；经甲、乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为560，000元，具体付款方式为一次性付款，甲方应在收到乙方全部房款3日内将房屋交付给乙方，甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决，交易房屋如发生产权纠纷或者债权债务时，由甲方承担全部责任；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的5%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的5%向乙方支付违约金；乙方逾期不交付全部房款给甲方，视为不履行合同，甲方不解除合同的，每逾期一日按全部房款的5%向甲方支付违约金，甲方解除合同的，由乙方承担房屋转移过户中甲乙双方缴纳的全部税费，并按全部房款的5%向甲方支付违约金，甲乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带“房屋所有权证”和“土地使用权证”到相关部门办理房地产转移过户手续，应缴纳的有关税费，按国家、省市政策规定由甲乙双方各自承担，或由双方另行约定。

本院认为，本案的争议焦点如下：
一、陶某某是否为本案的适格主体问题。虽然陶某某没有与诉争房屋所有权人签订任何购房协议，但其基于与原告谢某某的共同购房协议书，向原告谢某某支付部分购房款，且从2009年起在诉争房屋内居住至今，与诉争房屋有着直接的利害关系，而本案的诉争的房屋就是其居住的房屋，因此陶某某作为原告参加本案的诉讼，并无不妥，故被告黎某某、严家谟、胡某某的该项抗辩理由，本院不予支持。
二、原告谢某某与被告黎某某签订的房屋买卖合同是否有效的问题。2008年9月1日原告谢某某与被告黎某某及张洪林在武汉钢诚房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效。被告黎某某抗辩由于谢某某签订协议后长期无法联系，多次催要尾款要求实际支付，谢某某置之不理构成合同的根本性违约，是可撤销合同，本院认为，被告黎某某与原告谢某某签订合同时均是其真实意思表示，合同合法有效，被告黎某某在与原告谢某某无法取得联系时，可以到法院主张权利解除合同，该合同是有效合同而不是可撤销合同，对该抗辩意见，本院不予支持。
三、被告黎某某与被告严家谟、胡某某签订的房屋买卖合同是否有效的问题。三被告签订的买卖合同系当事人真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效。原告谢某某和陶某某认为三被告恶意串通，但没有提交证据证明；被告黎某某向被告严家谟、胡某某出具了公证书及无婚姻登记记录查询证明及房屋两证，并到房产部门办理了房屋产权变更登记手续，已将诉争房屋登记至被告严家谟、胡某某名下，被告严家谟、胡某某有理由相信被告黎某某是房屋所有权人，可以处理诉争房产。截至目前被告严家谟、胡某某已从银行将其多张定期存款尽数取出用于支付购房款及过户费用，其买房过程符合常理，现有证据无法证明三被告之间恶意串通，故两原告的该项意见，本院不予支持。两原告认为三被告之间的购房价明显低于市场价格。根据三被告于2014年4月20日签订的合同约定购房款为650，000元，三方均认可该价格。且被告严家谟、胡某某已实际支付房款400，000元，另250，000元合同约定于交房后支付，该房屋价款是三被告协商一致的定价，房屋市场交易价格受多种因素的影响而决定交易价格的高低。但不论是房产部门评估交易价853，257元，还是司法鉴定的评估价924，300元，三被告之间的购房价650，000元均未低于评估价的70%，不符合合同法规定的明显低于市场价格的标准，而且房屋交易会受诸多因素影响导致市场交易价格的波动，本案中黎某某因重病及家庭因素，适度降低房屋交易价格，也属正常，因此原告诉称三被告之间的交易价格明显低于市场价格的意见，本院不予支持。被告黎某某于2014年4月21日出具收条，载明收到被告严家谟购房款400，000元，但实际上是当日收到200，000元，另外200，000元是4月30日才支付的，原告认为该交易过程不符合正常的交易习惯，被告严家谟、胡某某辩称是因为有2张100，000元定期存单于4月30日到期，在银行工作人员提醒下，且征得被告黎某某同意，200，000元才延迟到4月30日支付。本院认为，被告严家谟、胡某某均是六七十岁的老人，拿出几十万积蓄购买房屋，对于只有十天就到期的定期存款提前支付会损失千余元利息是会心痛的，在银行工作人员提醒和征得被告黎某某同意情况下，延迟到4月30日支付该款项的辩称合乎情理，虽然收条出具的时间与实际收款有误，但并不影响该部分购房款已支付的事实，因此原告的该项意见，本院不予支持。综上，三被告于2014年4月20日签订的房屋买卖合同，是其真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效。
四、原告要求三被告将房屋过户至其名下的诉讼请求能否得到支持的问题。本院认为，原告谢某某与原告陶某某于2008年9月1日签订共同购房协议书未告知房屋所有权人，其合同效力只对原告谢某某和陶某某有约束力，对被告黎某某、严家谟、胡某某没有法律效力，故其要求三被告将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，原告谢某某与被告黎某某、张洪林于2008年9月1日签订的房屋买卖合同及被告黎某某与被告严家谟、胡某某于2014年4月20日签订的二手房买卖代理合同均属于有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。可见，不动产的物权变动，必须以登记为条件，不能认定房屋买卖合同生效了就必然认定不动产物权的变动。原告谢某某与被告黎某某签订房屋买卖合同后，并未及时到房产部门办理房产过户手续，故该房屋的所有权未发生变动，其所有权人仍为黎某某、张洪林夫妻共有。黎某某依据继承公证取得诉争房屋的全部产权，并向严家谟、胡某某再次出售该房屋，其对该房屋的处分权限并无限制，故不能认为黎某某与严家谟、胡某某签订的房屋买卖合同侵犯了谢某某对房屋的所有权。现因房屋已办理变更登记手续，登记至被告严家谟、胡某某名下，被告严家谟、胡某某已实际取得房屋所有权。此时两个买受人即原告谢某某与被告严家谟、胡某某享有的请求权是不同的，被告严家谟、胡某某享有对该房屋所有权产生的物权请求权；原告谢某某享有的是基于买卖合同而产生的债权请求权及违约赔偿权，对买卖合同的标的物（房产）无直接支配及排他的效力。由于诉争房屋已登记在被告严家谟、胡某某，被告黎某某已不能履行其与谢某某签订的房屋买卖合同，原告谢某某对诉争房屋占有失去法律上的支持和基础，构成无权占有，实际占有人陶某某更是无权占有使用诉争房屋。原告谢某某可向被告黎某某主张合同履行不能的违约责任，陶某某再向谢某某主张合同履行不能的违约责任，而不能要求三被告将诉争房屋过户至其名下。综上，原告谢某某和陶某某要求三被告办理变更登记手续将房屋登记至其名下的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、原告谢某某与被告黎某某于2008年9月1日签订的房屋买卖合同合法有效。
二、驳回原告谢某某和陶某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费10，690元，由原告谢某某、陶某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费10，690元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　邓学军 人民陪审员　　李成亮 人民陪审员　　秦白昆

书记员：刘涛