原告(反诉被告):谢辉,男,1993年2月6日生,汉族,住福建省。
委托诉讼代理人:吴锡亮,上海市鹤铭律师事务所律师。
被告(反诉原告):陈保修,男,1977年3月26日生,汉族,住上海市宝山区。
委托诉讼代理人:曹亚辉,上海市弘正律师事务所律师。
原告(反诉被告)谢辉与被告(反诉原告)陈保修房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)谢辉的委托诉讼代理人吴锡亮、被告(反诉原告)陈保修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)谢辉向本院提起诉讼请求,1、判令解除谢辉与陈保修间的租赁合同;2、判令陈保修赔偿谢辉经济损失人民币114,178元(以下币种均为人民币)。事实和理由:2017年12月12日,谢辉与陈保修签订租赁合同,陈保修将位于上海市宝山区川巷路XXX号中的部分旧厂房(以下简称系争房屋)出租给谢辉。租赁期限自2018年2月1日至2019年1月31日,年租金8万元,租赁保证金7,000元。签订合同时,陈保修刻意隐瞒厂房屋顶漏水、下水道严重堵塞无法疏通的事实,致使谢辉在不明真相的情况下承租系争房屋,投入大量资金装修,安装机器设备投入生产。由于刚使用时是冬季,很少下雨且雨量小,故没有发现状况。到2018年3月后下雨次数增多,雨量增大,才发现屋顶漏水严重,下水道严重堵塞且无法排水,屋内经常成为泽国,根本无法生产。为此,谢辉曾多次要求陈保修进行修缮和疏通,虽陈保修也做过一些修缮补漏工作,但未能彻底解决。为此,双方发生争议。2018年9月21日,陈保修单方采取停电手段,责令谢辉限期搬离。故谢辉诉请如上,经济损失具体包括:一、漏水导致停工生产损失:1、漏水造成停工共计12天,按每人一天300元计,造成人工损失10,800元;2、漏水造成停工共计12天,造成产品加工费用损失7,200元;二、停电损失赔偿:人工停工按每天900元计算,停电造成产品加工费按每天600元计算;三、搬迁损失赔偿,包括:运费3,000元、叉车费用1,000元、人工费用3,600元、材料物损5,000元;四、房屋装修损失68,578元。
被告(反诉原告)陈保修反诉并辩称,陈保修当时按房屋现状出租给谢辉,谢辉对此是知情的,故租金非常便宜。谢辉承租后未对房屋装修,仅投资了机器设备,自行造成实际使用中出现漏雨等。陈保修碍于情面,曾多次帮忙解决。至2018年7月底,谢辉以漏雨等为由拒绝支付下期租金,故双方发生争执。2018年9月18日、9月26日,陈保修根据合同约定在系争场地上张贴公告,通知谢辉支付拖欠的租金并解除合同。诉讼前,谢辉已搬离系争房屋,但仍留有部分设施、设备,未办理房屋交接手续,陈保修直至2019年2月28日在诉讼中才收回房屋。故不同意谢辉的诉讼请求,并向本院提出反诉请求:1、判令解除双方间租赁合同;2、判令谢辉向陈保修返还系争房屋;3、判令谢辉按每月6,666.66元支付2018年8月1日起至2019年2月28日止的租金;4、判令谢辉赔偿免租期2017年12月12日至2018年1月31日的租金损失11,111.10元;5、判令谢辉支付拖欠的水电费244.50元。
原告(反诉被告)谢辉针对反诉辩称,同意解除租赁合同、支付水电费244.50元。谢辉已于2018年11月16日搬离系争房屋,不同意诉请3。对于诉请4,免租期系用于装修,并没有实际使用,故不同意赔偿。
本院经审理查明以下事实:
系争房屋未取得房地产权证或建设工程规划许可证。
2017年12月12日,陈保修(甲方、出租人)与谢辉(乙方、承租人)就系争房屋签订租赁合同,其中约定,1-1甲方将其承租的座落于川巷路XXX号其中部分房屋出租给乙方,建筑面积为/平方米(附件一)。1-2租赁标的物现有状况、相关装修、附属设施设备等见本合同附件(二)。除双方另有约定外,该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同终止时向甲方返还该租赁标的物的验收依据。2-1签署本合同前,甲方已将租赁标的物权利凭证记载的信息告知乙方,并在合同中第一条中进行表述。3-1租赁日期自2018年2月1日起至2019年1月31日止。3-2甲方按现状出租租赁标的物和附属设施设备,乙方同意按现状承租租赁标的物和附属设施设备。双方同意于2017年12月12日按租赁标的物和附属设施设备现状办理交接手续。3-3乙方按现状接受租赁标的物和附属设施设备时应当及时验收。交付完成,或乙方逾期验收,或乙方逾期接收交付,则均视为甲方交付的时间及交付的租赁标的物和附属设施设备符合合同规定。4-1月租金6,666.66元。4-2乙方付款方式为付六押一,首期租金在2017年12月12日前向甲方支付,之后以六个月为一个付款周期,先付后用,在每个付款周期届满前十五日内支付。5-1租赁保证金为7,000元,乙方在签署本合同时支付。保证金不得作为乙方应当支付的租金等费用。7-1租赁标的物和附属设施设备损坏的日常维修、保养,由乙方负责并承担维修费用。租赁合同中载明的附件(一)(二)等事实上并不存在。
另查明,合同签订后,谢辉支付了租赁保证金7,000元及第一期半年的租金,即租金实际支付至2018年7月底。
2018年9月18日,陈保修在系争房屋上张贴公告,限期谢辉交纳租金,否则将停水停电。
2018年9月26日,陈保修在系争房屋上张贴公告,限期谢辉10月1日之前搬离。
2018年11月9日,本院组织双方谈话,建议双方为减少损失、尽快完成交接。
2018年11月29日,陈保修向谢辉发送微信,内容为“根据上次开庭法官意思,希望你及时前来交接租赁房屋,谢谢。”谢辉回复:“我没收到通知。”
2018年12月13日庭审中,谢辉表示已于11月16日搬离,陈保修对此不予认可、表示双方未办理过交接,而谢辉对于其搬离及交接无法提供证据,陈保修表示同意以庭审当日作为交接返还之日。
2019年2月22日,陈保修向谢辉发送微信,表示“厂房什么时候交接?”谢辉回复:“你还需要我交接什么,门的锁芯你不是换了吗?”陈保修回复:“麻烦你在2019年2月25日10:00到川巷路XXX号交接,如果不来,我将破门。”
又查明,经谢辉申请,本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对谢辉在系争房屋上固定添附物的造价和现值进行鉴定,鉴定意见为:1、双方无异议部分,固定添附物的造价为58,556元,现值为14,639元;2、双方有异议部分,固定添附物的造价为16,876元,现值为4,219元。谢辉及陈保修对鉴定意见均无异议。谢辉表示,厂房内休息区包括在房屋租赁合同的范围内,故休息区的固定添附物应计现值。陈保修表示,厂房内休息区是谢辉擅自破墙后利用的空间,不包括在房屋租赁合同的范围内,该休息区的固定添附物不应计价。鉴定单位表示:经现场勘测,厂房内休息区的固定添附物已施工完成,因双方签订的租赁合同中无具体租赁范围,该定性问题提请法院裁定。
审理中,双方一致确认,系争房屋租赁面积在200平方米左右。2018年9月21日起,陈保修对系争房屋停电,但未停水。2018年10月,陈保修将系争房屋的大门和小门用电焊焊上了。谢辉为了能够进出,又将大门电焊拆除,小门的电焊仍予以保留。
本院认为,系争房屋未获得建设工程规划许可证或房地产权证,故谢辉与陈保修就系争房屋签订的租赁合同当属无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案审理中,陈保修已收回系争房屋,故本案对于陈保修要求返还租赁房屋的诉请不再处理。本案的主要争议焦点在于,第一,谢辉主张的因房屋屋顶漏水、下水道堵塞等造成的各类损失,是否应当由陈保修进行赔偿;第二,谢辉是否应当支付2018年8月1日起的使用费;第三,谢辉是否应当赔偿免租期间的租金损失。
关于本案的第一个争议焦点。根据双方间租赁合同约定,陈保修系按现状出租系争房屋,谢辉按现状接受系争房屋,租赁标的物的日常维修和保养由谢辉负责并承担费用。谢辉自认在合同签订和接受房屋时均未对房屋质量及时提出异议,应当视为接受了房屋现状,此后即使存在相关质量问题,也应当按约由其自行进行维修和保养。故谢辉此后方以房屋存在各类质量问题为由拒付租金及要求陈保修赔偿漏水造成的生产损失、搬迁损失等,缺乏依据,本院无法准许。但需要注意的是,系争房屋未获得建设工程规划许可证或房地产权证,致使系争租赁合同无效,租赁双方对此都有不可推卸的责任。对于谢辉的固定添附,陈保修作为出租方应当根据其过错程度等主客观情况进行赔偿。关于谢辉的固定添附部分,鉴于合同未明确约定租赁范围,休息区的固定添附亦客观施工完成,故以纳入赔偿范围为宜。由此,本院酌情确定由陈保修赔偿谢辉固定添附损失9,500元。
关于本案的第二个争议焦点,鉴于如上所述,谢辉拒付使用费的主张缺乏依据,其仍应支付至实际返还之日止。关于实际返还日的确定,谢辉主张已于2018年11月16日搬离,陈保修对此不予认可,谢辉未能提供证据予以证明,本院对此不予采信,实际返还日以2018年12月13日庭审中陈保修自认的视为当天收回房屋为准。考虑到陈保修自2018年9月21日起停电,停电后谢辉的确无法正常使用系争房屋等因素,本院酌情确定谢辉支付2018年8月1日起至2018年12月13日拖欠的使用费为15,000元。陈保修还应当向谢辉返还租赁保证金7,000元。此外,由于陈保修停电的主要原因在于谢辉拖欠使用费,且本院已对停电后的使用费酌情调整,故对于谢辉要求赔偿停电造成的各类损失等诉请,本院不予准许。
关于本案的第三个争议焦点。一般情况下,免租期是在租赁合同全部正常履行完毕的情况下,出租人给予承租人的一种价格优惠。本案中,根据本院判决,谢辉支付的使用费截止到2018年12月13日,未完全履行至合同约定的截止日期即2019年1月31日,故可以认为出租方确有部分可得利益的损失。但考虑到致使系争租赁合同无效,出租方亦有过错责任,再行结合系争合同的履行期限等因素,本院酌情确定谢辉赔偿陈保修免租期损失700元。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,判决如下:
一、原告(反诉被告)谢辉与被告(反诉原告)陈保修就上海市宝山区川巷路XXX号房屋签订的租赁合同无效;
二、被告(反诉原告)陈保修于本判决生效之日起十日内,向原告(反诉被告)谢辉赔偿固定添附损失9,500元;
三、原告(反诉被告)谢辉于本判决生效之日起十日内,向被告(反诉原告)陈保修支付使用费15,000元;
四、原告(反诉被告)谢辉于本判决生效之日起十日内,向被告(反诉原告)陈保修支付水电费244.50元;
五、原告(反诉被告)谢辉于本判决生效之日起十日内,向被告(反诉原告)陈保修赔偿免租期损失700元;
六、被告(反诉原告)陈保修于本判决生效之日起十日内,向原告(反诉被告)谢辉返还租赁保证金7,000元;
七、驳回原告(反诉被告)谢辉的其余诉讼请求;
八、驳回被告(反诉原告)陈保修的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为1,292元,由原告(反诉被告)谢辉负担1,267元,由被告(反诉原告)陈保修负担25元;反诉案件受理费减半收取为2,583元,由原告(反诉被告)谢辉负担99元,由被告(反诉原告)陈保修负担2,484元;鉴定费1,500元,由原告(反诉被告)谢辉与被告(反诉原告)陈保修各半负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员:蒋梦娴
书记员:曹 丹
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