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谭碧燕、黄海与郑明启、吴瑞芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  原告:谭碧燕,女,1974年7月15日出生,土家族,住广西北海市。
  原告:黄海,男,1974年10月18日出生,汉族,住广西北海市。
  两原告委托诉讼代理人:严瑾洁、张一佳,上海新惟律师事务所律师。
  被告:郑明启,男,1960年10月9日出生,汉族,住上海市普陀区。
  被告:吴瑞芬,女,1962年1月18日出生,汉族,住址同上。
  两被告委托诉讼代理人:赵斌,上海俱进律师事务所律师。
  原告谭碧燕、黄海与被告郑明启、吴瑞芬房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年10月15日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告谭碧燕、黄海的委托诉讼代理人严瑾洁、张一佳,被告郑明启的委托诉讼代理人赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告谭碧燕、黄海向本院提出诉讼请求:1、判令原被告签订的《房地产买卖合同》于2019年7月31日解除;2、判令两被告共同向原告返还定金人民币200000元(以下币种均为人民币)。事实和理由:2019年7月27日,原、被告经居间介绍,就两被告名下的上海市普陀区金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订了《房地产买卖合同》。因两原告不属于本市户籍在册人口,本着慎重原则,原告在合同签订前调取了社保缴费记录以确保本方未被限购,交易双方及居间方按该记录一致对原告的购房资质予以确认,原告遂于当日向两被告支付了定金200000元。但当原告于2019年7月29日再次详查时,却发现之前调取的记录不全导致原告在签订合同时误以为本方具备了购房资质。鉴于交易因此而无法继续,原告及时通知了被告并于2019年7月31日向被告发函,以签约当时存在重大误解要求撤销合同并返还定金,但遭被告拒绝。原告认为,根据上述事实,涉案合同目的已无法实现,而被告在收到原告的函件后将系争房屋另售他人表明双方对解约达成了共识,因社保缴费非个人主观意志可控,故原告在本次交易中不存在违约行为,被告另售房屋的后果也不能归咎于原告,故合同应于原告向被告发函之日解除并由其返还定金。
  被告郑明启、吴瑞芬辩称,被告出售涉案房屋的目的系为筹资购置其他房屋,由于原告的履约不能,导致被告为避免对其他房屋的卖家违约而只得于2019年10月将系争房屋低价另售,由此产生了差价、中介费、律师费的损失。被告认为,原被告签订的合同基于双方真实意思表示而合法有效,房产的限购不影响合同中定金条款的成立,原告应对自身是否具备购房资质予以详查,被告对此则无审核的义务与理由。现原告既要求解约,则买卖合同应于原告当庭提出解约诉请之日即2019年12月16日解除,但应对原告的违约行为适用定金罚则,故不同意原告的诉讼请求。
  本院经审理认定事实如下:涉案房屋产权人为两被告。2019年7月27日,原被告签订《房地产买卖合同》,约定原告以550万元购买系争房屋,双方应于2019年7月30日前签署《上海市房地产买卖合同》的示范文本、于9月15日前办理转让过户手续。定金为20万元,定金交割完成后任一方未履行合同约定继续交易的,应对其适用定金罚则;合同签订当日,原告向被告支付定金20万元;2019年7月31日,原告向被告发送律师函一份,大意为:原告于缔约当日调取了社保缴费记录以确保本方满足购房资格,后经核实,因单位在部分时间段内漏缴费用,导致原告的连续缴费期限未达到法定要求而被限购,故双方签订的房屋买卖合同因原告的“缺乏交易经验”而属于重大误解,现要求依法撤销合同并返还定金,双方产生争议。2019年10月15日,原告以重大误解为由提起诉讼,请求撤销合同,后于2019年12月16日变更诉请如其所述。
  本院认为,原被告签订的《房地产买卖合同》出于真实意思表示且内容合法,对合同效力应予以确认,合同成立后,交易双方均应按约履行。原告作为房屋买受人,在缔约前应当对自身的购房能力包括资金、资质等在内的多种因素进行慎重考量以保障己方可正常履行合同义务,现其自认被限购并以此为由主动要求解除买卖合同,在无证据表明被告作为出售方对交易终止存在过错情形下,应由原告对合同解除承担违约责任而无论该违约行为的发生系基于主观或客观原因,在此情形下,被告同意解约并主张没收定金符合法律规定及合同约定,本院予以采信。因被告自认其于收到原告要求撤销合同的意思表示后即将房屋另售,故可视为双方在诉讼前对终止交易已达成一致,合同亦不再有继续的可能性,原告以其律师函发送之日为解约日并无不妥,也不影响后续责任的清算,本院予以采信。综上所述,本院对合同解除予以确认但对原告要求返还定金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定,判决如下:
  一、原告谭碧燕、黄海与被告郑明启、吴瑞芬就上海市普陀区金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2019年7月31日解除;
  二、对原告谭碧燕、黄海的其余诉讼请求不予支持。
  案件保全费人民币1520元,由原告谭碧燕、黄海负担。
  案件受理费人民币4300元,减半收取,计人民币2150元,由原告谭碧燕、黄海负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
  

审判员:曹  彬

书记员:计晓菲

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