谭某某与武汉中和置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告谭某某。
委托代理人谈宇良，湖北森生律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人谭灯鹏，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。系原告的父亲。代理权限：特别授权。
被告武汉中和置业有限公司（以下简称中和公司）。住所地：黄陂区盘龙经济开发区下集村F阳光城5-1-101。
法定代表人徐南先，该公司经理。
委托代理人古励、殷翔，湖北诚明律师事务所律师。代理权限：特别授权。
第三人中国建设银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行（以下简称建行开发区支行）。住所地：武汉经济技术开发区创业道10号。
负责人程志伟，该行行长。
委托代理人郭长红。代理权限：一般代理。

原告谭某某诉被告中和公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年1月21日立案受理后，向建行开发区支行发出书面通知，建行开发区支行书面回复本院参与诉讼。本院依法通知建行开发区支行作为第三人参加诉讼，并组成由审判员孟耀华担任审判长，代理审判员王飞、人民陪审员刘义锁参加的合议庭，于2013年7月2日公开开庭进行了审理。原告谭某某的委托代理人谈宇良、谭灯鹏，被告中和公司的委托代理人古励、殷翔，第三人建行开发区支行的委托代理人郭长红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭某某诉称：2011年4月8日，原、被告签订了编号为黄113021746的《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武汉盘龙城经济开发区香奈·天鹅湖小区项目、房号为第407幢1单元6层1号商品房一套。合同还对房屋价款及支付方式、交房期限及条件、规划设计变更、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务。2012年10月22日，原告到被告指定的地点办理收房手续时，发现被告交付的房屋没有达到合同约定的交房条件，与被告在报纸、电台、网络等媒体的宣传广告及宣传画册上宣传的标准不符，原告拒绝收房。因被告对小区原规划设计的幼儿园、配电房的变更没有向原告履行告知义务，被告存在虚假宣传，交付的房屋存在质量问题，且交付房屋时未提交住宅使用说明书及住宅质量保证书等，故诉请法院判令：1、解除原、被告双方签订的编号为黄113021746号《武汉市商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款510718元，并赔偿原告损失510718元；3、被告负担本案的诉讼费用。
原告谭某某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同。证明原、被告双方商品房买卖合同关系及合同约定了相关内容。
2、购房发票、借款合同、贷款凭证。证明原告依约履行了支付购房款义务。
3、宣传画册及照片。证明案涉房屋存在规划设计变更情况及虚假宣传情况。
4、投诉书及工商行政处罚决定书。证明原告向有关部门投诉及工商行政管理部门对被告作出了行政处罚。
被告中和公司辩称：原告的起诉没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告中和公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
1、企业法人营业执照及资质证书。证明被告具备房地产开发资格。
2、香奈·天鹅湖项目广告。证明被告在广告中已声明宣传广告仅供参考，一切以政府部门批准的文件及双方签订的商品房买卖合同为准。
3、商品房买卖合同。证明原、被告间签订了商品房买卖合同，该合同附件三对广告宣传的法律效力作出了说明。
4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证等文件。证明香奈·天鹅湖小区规划范围，该小区有政府主管部门的相关审批文件。
5、通知。证明配电房的规划及建设变更理由，且该变更并不影响原告房屋的质量及使用功能。
6、建设工程规划验收合格证。证明案涉小区通过规划部门验收。
7、单位工程竣工验收单。证明案涉小区建设工程质量合格。
8、建筑工程竣工验收备案表、工程竣工备案说明书。证明案涉小区具备交付使用条件。
9、业主手册。证明被告在交房时提交了住宅质量保证书及使用说明书，但原告拒绝收房。
第三人建行开发区支行述称：建行开发区支行是讼争房屋的抵押权人，对该房产享有优先受偿权，并请求中和公司承担连带保证责任。
第三人未向法庭提交证据。

经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2无异议，对证据3、4有异议，认为与本案无关联性，不能达到其举证目的。第三人对原告提交的借款合同及贷款凭证无异议，对其它证据，不发表质证意见。原告对被告提交的证据1、2、3、4的真实性无异议，对证据5、6、7、8、9的真实性及举证目的均有异议。第三人对被告提交的证据不发表质证意见。本院认为，原、被告提交的证据与本案相关联，合法有效，本院予以采信。
经审理查明：中和公司具备房地产开发、销售资格。2010年度，中和公司取得香奈·天鹅湖小区项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件，并开工建设该小区工程。2010年12月，中和公司取得该项目商品房预售许可证。之后，中和公司在销售香奈·天鹅湖小区广告和宣传资料中承诺“约800米私属湖滨岸线，打造沿湖公园景观带和广场式亲水公园”等内容，并在广告和宣传资料的下端用明显小于广告正文的字体注明“本宣传资料所有图片、文字及数据仅供参考，一切均以政府有关部门最终批准的文件及双方签订的商品房买卖合同为准，本公司拥有最终解释权”。2011年4月8日，谭某某、中和公司签订编号为黄113021746的《武汉市商品房买卖合同》，约定谭某某购买中和公司开发的位于武汉盘龙城经济开发区香奈·天鹅湖小区项目7组团C栋、房号为第407幢1单元6层1号的商品房一套，房屋价款510718元。合同还对房屋价款支付方式、交房期限及条件、规划设计变更、违约责任等进行了约定。合同附件三注明：1、出卖人公示的沙盘模型或平面图广告宣传资料及销售员的口头非书面承诺，仅供参考，不具备法律效力，最终以政府批准文件规范设计方案和双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定内容为准。2、出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成对买受人的允诺。合同签订后，谭某某依合同约定，缴纳购房首付款，并与建行开发区支行签订借款合同，办理了购房按揭贷款手续，履行了付款义务。2011年6月30日，湖北省电力公司营销部下发“关于禁止将新建住宅供电配套工程开闭所、配电室建于地下的通知”，中和公司依据该通知精神，将该小区配电房变更原规划，改建在小区地面以上。2012年10月，案涉房屋工程取得相关部门的建设工程规划验收合格证、单位工程竣工验收单、建筑工程竣工验收备案表、工程竣工备案说明书等审批文件。2012年10月22日，谭某某依合同约定到中和公司指定的地点办理收房手续时，发现中和公司交付的房屋没有达到合同约定的交房条件，与其宣传广告及宣传画册上宣传的标准不符，谭某某拒绝收房。自2012年10月23日起，谭某某与其他购房业主一起向黄陂区工商行政管理部门投诉中和公司。2013年7月2日，武汉市工商行政管理局黄陂分局以中和公司利用广告对商品进行引人误解的虚假宣传为由，作出陂工商处字（2013）125号行政处罚决定书并送达谭某某。庭审时，谭某某明确表示，对案涉房屋质量问题没有异议。中和公司表明，尚未收到上述工商行政处罚决定书。本纠纷经相关部门多次调解未果，是此成讼。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：
1、中和公司的广告宣传是要约邀请还是构成要约，该广告宣传虽然被工商部门认定为虚假宣传，能否作为解除合同的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，中和公司在广告中宣传“约800米私属湖滨岸线，打造沿湖公园景观带和广场式亲水公园”等内容，虽然被工商部门认定为虚假宣传，但宣传内容不在规划设计范围内，不具体、确定，谭某某亦未举证证明对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，且中和公司在宣传广告的下端及合同附件三中均注明了宣传内容仅供参考，故中和公司的上述宣传应当认定为要约邀请，不构成要约，不能产生合同效力。双方在合同中约定了解除合同的条件，但未约定买受人基于上述事实可以解除合同，故中和公司的广告宣传不构成合同的约定解除。因中和公司的宣传行为虽然被工商部门认定为虚假广告宣传，但不符合合同法定解除的条件，所以，中和公司的广告宣传行为不能产生解除合同的法律后果。
2、中和公司对香奈·天鹅湖小区是否进行了规划设计变更，规划设计变更未履行告知义务，能否成为解除合同的条件。双方在合同中约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人在收到书面通知后15日内可以退房，即解除合同。本案中，谭某某未能举出案涉小区原规划、设计有幼儿园及配电房建在地下的证据，亦未举出规划、设计变更后的证据。根据庭审查明的事实，配电房的变更是中和公司依据电力主管部门的规定进行的变更，且该变更没有影响到买受人所购商品房质量或使用功能，香奈·天鹅湖小区项目通过了相关部门的验收。故配电房的变更不能成为谭某某请求解除合同的条件。
综上，本院认为：谭某某与中和公司签订的编号为黄113021746的《武汉市商品房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。谭某某诉请解除双方签订的编号为黄113021746号《武汉市商品房买卖合同》；中和公司返还购房款510718元，并赔偿损失510718元的请求，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持；中和公司辩称意见，本院予以采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

驳回原告谭某某的诉讼请求。
案件受理费14100元，由原告谭某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判长 孟耀华
代理审判员 王飞
人民陪审员 刘义锁

书记员： 吴婷