谭某某诉商品房销售合同纠纷民事判决书

谭某某
谈宇良（湖北森生律师事务所）
谭灯鹏
古励（湖北诚明律师事务所）
殷翔（湖北诚明律师事务所）
中国建设银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行
郭长红代理权限一般代理

原告谭某某。
委托代理人谈宇良，湖北森生律师事务所律师。代理权限:特别授权。
委托代理人谭灯鹏，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。系原告的父亲。代理权限:特别授权。
法定代表人徐南先，该公司经理。
委托代理人古励、殷翔，湖北诚明律师事务所律师。代理权限:特别授权。
第三人中国建设银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行（以下简称建行开发区支行）。住所地:武汉经济技术开发区创业道10号。
负责人程志伟，该行行长。
委托代理人郭长红。代理权限:一般代理。
原告谭某某诉被告中和公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年1月21日立案受理后，向建行开发区支行发出书面通知，建行开发区支行书面回复本院参与诉讼。本院依法通知建行开发区支行作为第三人参加诉讼，并组成由审判员孟耀华担任审判长，代理审判员王飞、人民陪审员刘义锁参加的合议庭，于2013年7月2日公开开庭进行了审理。原告谭某某的委托代理人谈宇良、谭灯鹏，被告中和公司的委托代理人古励、殷翔，第三人建行开发区支行的委托代理人郭长红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案双方当事人争议的焦点是:
1、中和公司的广告宣传是要约邀请还是构成要约，该广告宣传虽然被工商部门认定为虚假宣传，能否作为解除合同的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条  规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，中和公司在广告中宣传“约800米私属湖滨岸线，打造沿湖公园景观带和广场式亲水公园”等内容，虽然被工商部门认定为虚假宣传，但宣传内容不在规划设计范围内，不具体、确定，谭某某亦未举证证明对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，且中和公司在宣传广告的下端及合同附件三中均注明了宣传内容仅供参考，故中和公司的上述宣传应当认定为要约邀请，不构成要约，不能产生合同效力。双方在合同中约定了解除合同的条件，但未约定买受人基于上述事实可以解除合同，故中和公司的广告宣传不构成合同的约定解除。因中和公司的宣传行为虽然被工商部门认定为虚假广告宣传，但不符合合同法定解除的条件，所以，中和公司的广告宣传行为不能产生解除合同的法律后果。
2、中和公司对香奈·天鹅湖小区是否进行了规划设计变更，规划设计变更未履行告知义务，能否成为解除合同的条件。双方在合同中约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人在收到书面通知后15日内可以退房，即解除合同。本案中，谭某某未能举出案涉小区原规划、设计有幼儿园及配电房建在地下的证据，亦未举出规划、设计变更后的证据。根据庭审查明的事实，配电房的变更是中和公司依据电力主管部门的规定进行的变更，且该变更没有影响到买受人所购商品房质量或使用功能，香奈·天鹅湖小区项目通过了相关部门的验收。故配电房的变更不能成为谭某某请求解除合同的条件。
综上，本院认为:谭某某与中和公司签订的编号为黄113021746的《武汉市商品房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。谭某某诉请解除双方签订的编号为黄113021746号《武汉市商品房买卖合同》；中和公司返还购房款510718元，并赔偿损失510718元的请求，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持；中和公司辩称意见，本院予以采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条  、第九十四条  及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  的规定，判决如下:
驳回原告谭某某的诉讼请求。
案件受理费14100元，由原告谭某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

本院认为，本案双方当事人争议的焦点是:
1、中和公司的广告宣传是要约邀请还是构成要约，该广告宣传虽然被工商部门认定为虚假宣传，能否作为解除合同的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条  规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，中和公司在广告中宣传“约800米私属湖滨岸线，打造沿湖公园景观带和广场式亲水公园”等内容，虽然被工商部门认定为虚假宣传，但宣传内容不在规划设计范围内，不具体、确定，谭某某亦未举证证明对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，且中和公司在宣传广告的下端及合同附件三中均注明了宣传内容仅供参考，故中和公司的上述宣传应当认定为要约邀请，不构成要约，不能产生合同效力。双方在合同中约定了解除合同的条件，但未约定买受人基于上述事实可以解除合同，故中和公司的广告宣传不构成合同的约定解除。因中和公司的宣传行为虽然被工商部门认定为虚假广告宣传，但不符合合同法定解除的条件，所以，中和公司的广告宣传行为不能产生解除合同的法律后果。
2、中和公司对香奈·天鹅湖小区是否进行了规划设计变更，规划设计变更未履行告知义务，能否成为解除合同的条件。双方在合同中约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人在收到书面通知后15日内可以退房，即解除合同。本案中，谭某某未能举出案涉小区原规划、设计有幼儿园及配电房建在地下的证据，亦未举出规划、设计变更后的证据。根据庭审查明的事实，配电房的变更是中和公司依据电力主管部门的规定进行的变更，且该变更没有影响到买受人所购商品房质量或使用功能，香奈·天鹅湖小区项目通过了相关部门的验收。故配电房的变更不能成为谭某某请求解除合同的条件。
综上，本院认为:谭某某与中和公司签订的编号为黄113021746的《武汉市商品房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。谭某某诉请解除双方签订的编号为黄113021746号《武汉市商品房买卖合同》；中和公司返还购房款510718元，并赔偿损失510718元的请求，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持；中和公司辩称意见，本院予以采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条  、第九十四条  及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  的规定，判决如下:

驳回原告谭某某的诉讼请求。
案件受理费14100元，由原告谭某某负担。

审判长：孟耀华
审判员：王飞
审判员：刘义锁

书记员：吴婷