谷某某诉河北天润大地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书

原告谷某某（反诉被告），女，1960年生。
委托代理人史占伟，河北冠宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）河北天润大地房地产开发有限公司。住所地，石家庄裕华区华兴小区别墅13号。
法定代表人滑红霞，该公司股东。
委托代理人杨媛，河北三和时代律师事务所律师。

原告谷某某与河北天润大地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原被告双方代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年11月29日，原告与被告河北天润大地房地产开发有限公司签订一份商品房“内部认购书”，双方约定，原告认购甲方建设的商品房一处（润书苑），购房号为2号楼1单元302号，建筑面积101.4m2，单价1698元，地下室302号，建筑面积25.54m2，单价698元，总价180935元。该认购书同时约定：剩余房款在甲方具备预售许可证时一次付清。原告于2007年11月22日付定金20000元，11月29日合同签订当天支付首付款34281元。之后，原告就一直等待被告通知签署正式合同，时至今日，被告也未通知原告签合同。2009年10月，原告在听说被告第一期商品房交房取钥匙才得知，被告已将该套房屋私自卖与他人。根据有关规定，双方签订的内部认购书可以认定为商品房买卖合同，被告一房二卖的行为严重侵犯了原告人的合法权益，请求人民法院依法解除双方签订的商品房买卖合同；依法判令被告返还购房款34281元及利息5474元，双倍返还定金40000元，并承担购房款一倍的赔偿责任；共计114036元。对被告反诉辩称，反诉人称其多次打电话通知本人签署正式合同，与事实不符，其从未通知过本人签订合同，答辩人未要求继续履行合同，只是要求承担违约责任，反诉人违反诚信原则，虚构事实，恳请人民法院依法驳回反诉请求。
被告辩称，2007年11月29日，原被告签订了内部认购合同，后在2008年时，我公司用电话通知了原告签订商品房预售合同书，原告说不买了，2008年11月，我公司将房子卖了出去。我公司姚XX与原告是朋友关系，原告买的是房子，有关信息是必定关注的，而且原告的家离公司很近，如我公司隐瞒是不可能的。在我公司通知原告后，原告放弃了权利，我公司有权另行处理，原告主张返还2倍定金是不合理的。原告应按总金额10%赔偿我方损失，我公司大概退还原告1.6万元，请求驳回原告的诉请。对原告反诉称,要求被告依据合同赔偿原告损失18093.5元，及其自2008年9月起至判决实际履行之日的同期贷款利息。确认原告有权另行处理诉争房屋。（事实及理由与辩称同，略）
原告为支持本方主张，提出如下证据：
1、内部认购书，出卖人河北天润大地房地产开发有限公司，买受人谷某某，主要约定，购房号2号楼1单元302号建筑面积101.4平方米，单价1698元，房款172177元，实际房款为9.5折即为163568元，地下室302号，建筑面积25.54平方米，单价680元，计价17367元，总计金额180935元，乙方再签定本认购书时向甲方交付总房款30%，54281元，剩余房款126654元在具备预售许可证时一次性付清，本认购书自双方签订之日起生效。乙方同意在签署本认购书后，自接到甲方通知之日起三日内，到甲方售楼处正式签署《商品房买卖合同》，逾期视为放弃所购房号，开发商有权另行处理该房号。本认购书生效后，如乙方终止合同的，乙方须按认购书标的总金额10%赔偿甲方损失。2007年11月29日。
2、收款收据，2007年11月22日，交款单位谷某某，收款方式现金，人民币20000元，收款事由，购房定金。加盖被告财务专用章。
3、收款收据，2007年11月29日，交款单位，谷某某，人民币34281元，收款事由，购房首付（2-1-302）。加盖被告财务专用章。
被告对原告提供的合同及收据无异议，本合议庭对真实性予以认定。
被告对本方主张提供如下证据：
1、企业法人营业执照。
2、商品房预售许可证，有效期2008年8月26日至2009年6月31日。
3、姚XX证明（本人未到庭），2008年8月下旬，谷某某给我打电话说要退掉所购买的润书院2号楼1单元302号房屋。证明人姚XX，2009年12月13日。
原告质证认为，按照证据规则规定证人应当出庭作证，证人没有到庭，不知证明是否本人所写，证明内容与事实不符，原告从未给证人打过电话。
原告对被告1号、2号证据无异议，本合议庭对其真实性予以认定；对3号证据认为证明力不足，不予认定。
综上，本合议庭认定如下事实：原告谷某某有意购买被告开发的润书苑商品房，于2007年11月22日向被告交购房定金20000元，2007年11月29日，原告与河北天润大地房地产开发有限公司签订一份商品房内部认购书，双方在该合同中约定：原告认购甲方建设的商品房一处，购房号为2号楼1单元302号，地下室302号。总计房款180935元，乙方在签订认购书时向甲方交首付款(总房款30%）人民币54281元，剩余房款126654元在具备预售许可证时一次付清，乙方同意签署本认购书后，自接到甲方通知之日起三日内，到甲方售楼处正式签署《商品房买卖合同》，逾期视为放弃所购房号，开发商有权另行处理该房号。被告于2008年8月26日取得商品房预售许可证。被告诉前已经将诉争房屋另行卖给他人。被告称电话通知原告缴纳剩余房款并签署正式合同，没有提供任何证据。被告主张原告电话告知退房，证据不足无法予以认定。

本院认为，原被告双方订立的商品房内部认购书，具备了商品房买卖合同主要内容，并且被告已按约定收受购房款，该协议应认定其性质为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思表示，无违反法律强制性规定，应认定有效。合同双方均应信守合同；作为较重要合同，履行合同义务行为均应慎重为之，被告没有证据证明履行了通知义务，也没有足够证据证明原告主动要求退房，又没有以任何形式解除合同，即将预定房屋另卖他人，理应认定属于导致不能实现合同目的根本性违约行为，理应承担相应的违约责任。原告所交定金已在合同中变更为首付款，应认定为购房款，原告另主张定金罚则不能予以支持。原告主张解除合同返还购房款及利息并承担购房款一倍赔偿责任，符合有关司法解释精神，本院予以支持。被告反诉主张部分属于侵权主张不能合并审理，应另案处理；其要求原告赔偿的主张没有已证明法律事实予以支持，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第（二）项之规定判决如下：

一、解除2007年11月29日原被告双方订立的内部认购书协议。
二、被告河北天润大地房地产开发有限公司返还原告谷某某购房款54281元及利息（自2007年11月29日起按同期银行贷款利率到执行完毕为止）。限判决生效后三日内付清。
三、被告河北天润大地房地产开发有限公司赔偿原告谷某某54281元。限判决生效后三日内付清。
四、驳回被告（反诉原告）反诉的诉讼请求。
本诉案件受理费2651元，反诉案件受理费413元由被告河北天润大地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。

审判长 高志远
审判员 杨祖德
陪审员 赵可

书记员： 王风辉