费佳琦与中铁置业集团上海有限公司、北京中铁第一太平物业服务有限公司上海分公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　上海市青浦区人民法院
　　民事判决书
　　(2018)沪0118民初19045号
　　原告：费佳琦，男，1995年9月29日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：杨德保，上海伟创律师事务所律师。
　　被告：中铁置业集团上海有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：刘向前，执行董事。
　　委托诉讼代理人：孟祥宇，女。
　　委托诉讼代理人：熊扬帆，女。
　　被告：北京中铁第一太平物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市。
　　法定代表人：周士杰，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨积亮，男。
　　原告费佳琦诉被告中铁置业集团上海有限公司(以下简称“中铁置业上海公司”)、北京中铁第一太平物业服务有限公司上海分公司(以下简称“中铁物业上海分公司”)商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序。本案于2018年12月11日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人杨德保、被告中铁置业上海公司委托诉讼代理人孟祥宇、熊扬帆到庭参加诉讼。被告中铁物业上海分公司经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告费佳琦诉称：原告与被告中铁置业上海公司于2014年11月21日签订了《上海市商品房预售合同》，约定：被告中铁置业上海公司将其所有的位于上海市青浦区外青松公路XXX弄XXX号XXX室的全装修房屋以人民币(以下币种均为人民币)3,006,599元的价格转让给原告，交房日期为2015年6月30日前；被告中铁物业上海分公司为该房屋物业管理单位。合同签订后，原告按约支付了全部房款，被告中铁置业上海公司在2014年12月29日通知原告，称该房屋已具备交房条件。原告在2014年12月29日与被告中铁置业上海公司办理交房验收手续时，发现房屋存在严重的质量问题，故原告暂停验收手续，要求被告中铁置业上海公司尽快修复。2018年7月28日，原告再次前往被告中铁物业上海分公司处要求尽快修复，以便入住。被告中铁物业上海分公司出具了《工作联系函》，明确了房屋存在的质量问题且并未进行维修。由于被告中铁置业上海公司的违约，导致原告无法按时入住，原告自2015年1月起在外租房生活，月租金为2,500元。现原告为维护合法权益，故诉至法院请求：1、判令被告中铁置业上海公司按约交付上海市青浦区外青松公路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令被告中铁物业上海分公司配合被告中铁置业上海公司按约交付上述房屋；3、判令被告中铁置业上海公司赔偿原告经济损失110,000元；4、本案诉讼费由被告中铁置业上海公司承担。
　　被告中铁置业上海公司辩称：不同意原告的诉请。根据合同约定，被告已于2014年12月26日履行交房义务，然原告以房屋的非主体质量问题为由拒绝接收房屋；原告并未有证据证明房屋存在影响交付的质量问题，其提出的质量问题不影响房屋的交付,因此被告不应承担损失。同时，被告在原告提出上述问题后就积极进行维修，并通知原告来验收房屋，是原告拖延房屋的验收和交付时间，致使房屋至今没有交付，原告应自行承担扩大的经济损失。
　　被告中铁物业上海分公司辩称：原告诉请与被告中铁物业上海分公司无关。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　2014年11月21日，原告(乙方、买方)与被告中铁置业上海公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区外青松公路6161弄《中铁逸都》45号9层901室房屋，房屋暂测建筑面积为136.40平方米，房屋总价款暂定为3,006,599元。合同第十一条约定，甲方定于2015年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起5天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方取得《住宅交付使用许可证》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。合同第十八条约定，该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测，经检验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。合同第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件三约定了该房屋建筑结构、装修及设备标准。合同补充条款一第十五条约定在甲方满足合同正文第十三条约定的交付条件后，发生乙方以除该房屋主体结构不合格之外的房屋质量瑕疵为由拒绝接受房屋的，自合同正文第十五条所称催告书中规定的验收交接日之次日起，视同甲方已将房屋交付给乙方，乙方自该日起开始承担房屋的风险责任，甲方至此时间开始承担相应的保修责任，乙方自该日的次月起承担相应的物业管理费用等，如因以上原因导致逾期交房的，责任由乙方承担，甲方不承担任何延期交付的责任。合同另对其他内容进行了约定。补充条款一第十五条约定，补充本合同第十三条，在甲方满足本合同条款第十三条所约定的交付条件后，发生如下任何情形时：(1)乙方除以该房屋主体结构不合格之外的房屋质量瑕疵为由拒绝接收房屋的；(3)乙方未向物业管理公司付清该房屋的首期物业管理费和其他乙方应付费用而导致的甲方拒绝向乙方交付房屋的；(4)乙方以其他非甲方原因不办理房屋交付手续的发生上述情形时，自本合同正文第十五条所称催告书中规定的交接日之次日(以下简称该日起)，视同甲方已将房屋交付给乙方，乙方自该日起开始承担房屋的风险责任，甲方自此时间开始承担相应的保修责任，乙方自该日的次月起承租相应的物业管理费等。如因以上原因导致逾期交房，责任由乙方承担，甲方不承担任何延期交付的责任。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。
　　2014年12月被告中铁置业上海公司向原告发送《入住通知书》，要求原告于2014年12月29日办理房屋的验收交接手续。同时载明：根据预售合同第十五条的约定，如原告未按期办理收房手续的，被告应当发出书面《催告书》一次。如原告未在《催告书》通知日期内办理交房手续，且未经我司书面确认另行安排时间办理交房手续，则自《催告书》确定的交付使用之日起视为已交付。
　　2014年12月30日，原告收房时发现房屋存在以下质量问题：阳台真石漆起壳、卫生间瓷砖缝隙、进门地板和主卧地板翘起、储藏室窗户无法关上、室内需保洁。故当日原告没有办理收房手续。
　　2016年2月26日，原告再次办理交房手续时，认为经被告维修后的房屋质量仍未达到交房条件，拒绝办理收房手续，仍未在被告中铁物业上海分公司出具的《交房流转确认单上》签字。后又经维修复验始终未能达到质量标准，故而原告起诉法院作如上诉请。
　　原告表示：(1)2014年12月30日，原告因发现房屋存在质量问题不符合交付条件拒绝办理交房手续后，后经被告维修后房屋仍未达到交付条件，原告曾多次向被告中铁物业上海分公司要求尽早交付，但是双方就房屋质量问题和物业费问题一直存在争议。2018年7月28日原告再次到涉案房屋处查看，被告中铁物业上海分公司表示因原告没有付清物业费且房屋的质量问题并未解决，就不让原告查看涉案房屋，并向原告出具了联系函表明被告中铁置业上海公司正在处理该事宜。原告购买的系精装修房屋，虽现存质量问题并非主体结构问题，但被告中铁置业上海公司应向原告交付符合合同附件三约定的房屋。为证明此节事实，原告提供了工作联系函一份；(2)因为被告中铁置业上海公司未能按照精装房屋的标准向原告交付房屋，导致原告未能按照合同约定入住案涉房屋，只能租赁房屋居住而引发的相关损失应当由被告支付，该经济损失的计算标准可参照房屋空置损失标准，即与系争房屋同等面积同等类型的房屋租金2,500元每月的标准，自2015年1月1日计算至2018年8月，共计110,000元。为此，原告提供房屋租赁合同复印件、收条、房东身份证复印件及房产证复印件，证明原告一家在外租房产生的实际经济损失。(3)虽然现在房屋仍然存在墙体开裂和地板发霉的情况，但是原告希望被告中铁置业上海公司继续履行合同按约交付房屋，原告要求被告中铁物业上海分公司配合办理交房手续的原因是中铁物业上海分公司是涉案房屋所在小区的物业管理公司，要办理交房手续的前提是缴清物业费，否则中铁物业上海分公司不办理交房手续。(4)被告中铁置业上海公司未将房屋钥匙、办证材料等交付原告，原告至今未办理案涉房屋的小产证。
　　被告中铁置业上海公司表示：(1)2014年12月30日原告来收房时房屋确实存在原告所述的质量问题，但是这些质量问题并非房屋主体结构问题，不影响房屋的交付使用。中铁置业上海公司已经履行了自己的交房义务，是原告自己不肯办理收房手续，并陆续提出房屋质量瑕疵，相关问题已于2015年1月22日全部修复完毕，之后中铁置业上海公司曾多次通知原告来接收房屋，原告均不肯接收房屋。通知原告收房的书面文件只有原告举证的入住通知书和交房流转确认单。(2)中铁置业上海公司认为是原告拒绝办理交房手续，并不存在影响交付使用的问题，租房支出不是必要的支出，且本案原告与(2018)沪0118民初11933号案件原告李芳系母子关系，不需要另行单独租房，故不同意赔偿原告主张的经济损失。至于原告主张的空置损失标准过高，应为2,000元每月。(3)至于原告要求被告继续履行合同交付房屋的主张，中铁置业上海公司认为房屋已经完成交付，且已经将办理产证时需要开发商配合提供的材料都交给了原告。至于涉案房屋的小产证需要原告自行办理，中铁置业上海公司不清楚原告是否已经办理小产证。
　　被告中铁物业上海分公司表示：(1)该工作联系函确为中铁物业上海分公司出具的。当时原告过来反映房屋质量问题，中铁物业上海分公司就出具该联系函作为报修记录，但是最终向中铁置业上海公司出具的函件并非此份函件，因为该函件上没有公章。原告反映的问题并非影响其居住使用的质量问题，且之前也未曾反应过这些问题，中铁物业上海分公司向中铁置业上海公司反映后，中铁置业上海公司就派人来维修了。(2)维修之后中铁置业上海公司都是电话通知原告房屋维修完毕，可以收房，但是并无书面证据。
　　原告表示：原告虽然与(2018)沪0118民初11933号案件原告李芳系母子关系，但是很早就出来工作，没有与李芳一起居住。
　　审理中，原、被告一致同意，为减少诉讼成本，不再申请房屋空置期间的租金评估，而由法院根据实际情况进行询价后确定租金标准。结合询价结果本院认定系争房屋空置期间的租赁标准为4,800元/月。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，被告应交付符合质量约定的房屋。对于购房者因房屋存在质量问题是否可以拒收房屋，本院认为，开发商作为房屋的实际销售单位，对其交付的房屋负有瑕疵担保之义务，若开发商交付的房屋导致购房者无法实现合同之目的，则购房者有权拒收房屋。如房屋主体质量不合格，购房者有权拒收房屋；房屋出现严重影响使用的质量问题，且通过修复亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的，购房者亦可拒收房屋。然对于交付的房屋存在裂缝、渗漏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同之目的，除非买受人能够证明所购房屋已达到严重影响使用的程度，否则买受人不能拒绝接收房屋。原告认为案涉质量问题并非主体结构质量问题，故原告有权拒绝接受系争房屋，对原告主张要求被告中铁置业上海公司交付房屋的诉请本院不予支持。原告诉请主张要求被告中铁物业上海分公司配合交房的诉请，于法无据，本院不予支持。根据原、被告庭审陈述及原告提供的流转确认单等证据，可见原告于2014年12月30日验房后一直未间断地反映房屋存在的质量问题要求维修。从原告反映的质量问题内容来看，虽未涉及房屋主体结构安全或根本性影响房屋使用的、足以构成拒收房屋的质量问题，但存在的这些质量问题及质量问题修复期间确实会影响到原告对房屋的有效或便利使用，且原告购买的是装修现房，理论上应为原告付清全款即可入住的房屋而无需再做修整。考虑被告交付的房屋确实存在质量问题且被告有怠于修复的事实，本院综合考量原、被告的履约态度、双方确认的房屋质量问题、房屋空置损失标准询价结果等因素，酌情确定被告应赔偿原告房屋空置损失15,000元。至于原告实际入住房屋之后若房屋存在其他质量问题而引发的相关损失，原告可另行主张。被告中铁物业上海分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃自己的抗辩权利或诉讼权利，法律后果自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告中铁置业集团上海有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告费佳琦房屋空置损失15,000元；
　　二、驳回原告费佳琦的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,940元，减半收取计1,470元，由被告中铁置业集团上海有限公司负担90元，原告费佳琦负担1,380元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　审判员　　　张分
　　二〇一九年三月二十九日
　　书记员　　　黄琛陶

审判员：张  分

书记员：黄琛陶