原告:费春妹,女,1973年8月9日生,汉族,住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人:汤卫忠,上海汤卫忠律师事务所律师。
被告:周林花,女,1973年2月6日生,汉族,住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人:王群辉,上海逾驰律师事务所律师。
原告费春妹与被告周林花居间合同纠纷一案,本院于2018年10月11日立案受理后,先依法适用简易程序审理。后因案情复杂,本院依法于2018年12月27日裁定将本案转为普通程序,组成合议庭先后于2019年1月8日、3月14日公开开庭进行了审理,原告的委托诉讼代理人汤卫忠及被告的委托诉讼代理人王群辉均到庭参加了诉讼,被告周林花到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即返还居间费用人民币73,000元;2、判令被告偿付以73,000元为基数,自2009年8月18日起至本判决生效日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失;3、诉讼费由被告承担。事实和理由:2009年8月,被告向原告承诺通过其能买到奉贤区南桥镇杨王村村民委员会(以下简称杨王村委会)开发建设的杨王苑房屋。为此,被告要求原告向其支付相应的居间费用。2009年8月17日,原告向被告支付居间费用73,000元。2009年12月23日,原告与杨王村委会签订《<世纪杨王苑>农民置换房屋合同书》约定:(一)原告受让的房屋坐落于南桥镇杨王村世纪杨王苑为B型五期48号东座,建筑面积330.75平方米;(二)该房屋的总价款为1,186,731元(不含税价)。因上述房屋无法取得合法建设手续,杨王村委会于2017年11月退还了原告已支付的款项。鉴于通过被告居间介绍的上述房屋买卖无法实现,被告虽答应退还收取的居间费用但至今未予退还。原告为维护其合法权益,故诉至本院。
被告辩称,不同意原告的诉讼请求。1、本案合同签订于2009年12月,至今已超过诉讼时效;2、被告已为原告提供了约定的居间服务,不存在要求退还居间费的理由。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据即原告提供的《<世纪杨王苑>农民置换房屋合同书》复印件和农业银行交易明细1组、被告出具的《收条》原件1份及原告的身份证复印件及被告的户籍信息各1份,被告提供的徐桂花出具的《收款收据》,以及本院依职权调取的杨王村委会出具的《证明材料》、退款申请和上海农商银行单位业务委托书各1份,本院予以确认并在卷佐证。对于被告提供的其与杨王村委会签订的《<世纪杨王苑>农民置换房屋合同书》复印件及杨王村委会出具的收据复印件、《奉贤区南桥镇单项支款统一凭证》复印件及相应的本金及利息计算清单、收款收据,因与本案无关,本院不予采信;对被告申请提供的证人石文达、徐某某的当庭证言,原告认为与本案无关,其内容仅能反映被告说过让原告给73,000元就能买到杨王苑房屋,并没有对原告说过要从徐某某处拿到调单,即便证人所述是事实,也是证人和被告的关系,与原告无关,且徐某某不认识字,被告自己也签订了《<世纪杨王苑>农民置换房屋合同书》,不能排除该笔53,000元是被告购房过程中的支出;被告对证人证言均无异议。对上述证人证言,经本院审查后对真实性予以采纳,其内容能证明当时被告通过向证人徐某某调单才让原告与杨王村委会签订了《<世纪杨王苑>农民置换房屋合同书》的事实。
基于上述认定的证据及当事人陈述,本院确认如下事实:被告周林花一直从事房屋中介业务至今。2009年原告欲购买世纪杨王苑农民置换房,被告称自己能帮忙介绍购买,原告表示同意后即一次性支付给被告73,000元,被告收款后于2009年8月17日向原告出具收条一份,载明:今收到费春妹柒万叁仟元正(¥73000)。2009年12月23日,费春妹、朱顺华(乙方)与杨王村委会(宅基地置换办、甲方)及杨王村物业管理有限公司(丙方)在周林花的居间下签订了《<世纪杨王苑>农民置换房屋合同书》一份,约定由杨王村委会将南桥镇杨王村世纪杨王苑B型五期48号东座置换房屋(无产权证属自居房)转让给原告,建筑面积330.75平方米,总价款1,186,731元,合同签约之日首付500,000元,结构封顶付350,000元,交付钥匙前余额全部付清。合同签订后,原告按约支付了首付款500,000元。2017年,原告在与杨王村委会交涉后知晓别墅能否建造至今未有说法故要求终止原房屋买卖协议,要求杨王村委会退还已经支付的购房款。2017年11月13日,原告及朱顺华向杨王村委会提出退款申请,杨王村委会同意并于次日向原告及朱顺华退还了购房款500,000元并支付按年利率6%计算的利息243,090元。现原告认为,鉴于被告居间介绍的上述房屋买卖无法实现,被告应全部退还居间费,原告在向被告催讨未果后,为维护其合法权益,遂涉讼。
另查明,1、原告非奉贤区南桥镇杨王村的村民。2、案外人徐某某系奉贤区南桥镇杨王村的村民,与周林花系师徒关系,其通过周林花介绍将南桥镇杨王村世纪杨王苑B型五期48号东座置换房屋调单改名并向周林花收取费用。
审理中,本院依职权向杨王村委会进行调查,该村委会向本院出具《证明材料》一份,主要内容为:杨王村委会在2006年起,作为上海市郊区农村宅基地流转置换试点单位,在进行农民宅基地老房置换三层别墅房过程中,2014年起因国家土地政策限制冻结,储备建造第5、6期土地已被确定为永久性农田,为此农民置换房的三层别墅房无法建造。
本案的争议焦点在于:一、原告的诉讼是否超过诉讼时效?二、被告是否有理由获得中介费73,000元?
关于争议焦点一。本院认为,法律规定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时行使权利,避免权利长期处于不稳定状态,从而维护社会秩序,而不是为了否定权利人的实体权利。因此,对于已经及时主某权利的当事人,其实体权利理应受到法律保护。本案中,原告在知晓自己与杨王村委会签订的置换房屋合同无法履行后提出退款申请,杨王村委会于2017年11月14日向原告退款后,原告为本案系争居间费用退还事宜多次与被告协商未果后于2018年10月11日向本院提起诉讼,原告的诉讼显然未超过诉讼时效,被告应负的民事责任不能被免除。
关于争议焦点二。本院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。该法条规定的“促成合同成立”是指促成合法、有效的合同成立,如果促成的合同属无效或可撤销合同,不能视为促成合同成立。现被告居间促成原告与杨王村委会签订《<世纪杨王苑>农民置换房屋合同书》,但根据法律规定,房地产转让时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属农民集体所有,宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。本案中原、被告之间买卖的标的物系世纪杨王苑农民置换房屋,涉及了农村集体土地使用权的问题,本院认为原告并非奉贤区南桥镇杨王村集体经济组织成员,农民置换房屋至今未建造,故原告与杨王村委会之间的《<世纪杨王苑>农民置换房屋合同书》违反了相关的法律法规和政策,应属无效,现杨王村委会已退还了原告购房款本金500,000元并支付了相应的利息损失,本院予以确认。鉴于房屋买卖合同未实际履行,从公平原则出发,综合居间人已提供的向徐某某调单,被告长期从事房屋中介服务等客观情况,应酌情向原告退还居间报酬43,800元(73,000元*60%)。关于原告主某的利息损失,鉴于原告在与杨王村委会签订房屋买卖协议时应当知道所购房屋系无产权证的农民置换房,其自身具有过错,故对原告主某的利息损失,本院不予支持。对于被告提出其已向案外人徐某某支付调单费用53,000元故要求在本案中一并予以考虑的辩解意见,本院认为与本案并非同一法律关系,被告可另行向案外人主某。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第四百二十四条、第四百二十六条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定,判决如下:
一、被告周林花于本判决生效之日起十日内返还原告费春妹43,800元;
二、驳回原告费春妹的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,126元,由原告费春妹负担850元,被告周林花负担1,276元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员:陆祖廉
书记员:唐军芳
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