费祥根与上海上影数码传播股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：费祥根，男，1942年8月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：曹憬，上海至真律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：尤双，上海至真律师事务所律师。
　　被告：上海上影数码传播股份有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：朱永德，董事长。
　　委托诉讼代理人：周松，上海徐晓青律师事务所律师。
　　第三人：上海悦广实业有限公司，住所地上海市松江区北松公路XXX号XXX幢一层109室。
　　法定代表人：徐灿生，经理。
　　委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　原告费祥根与被告上海上影数码传播股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序于2019年2月19日公开开庭进行了审理。2019年4月24日，上海悦广实业有限公司申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许。2019年5月20日，本院再次公开开庭进行了审理。原告费祥根的委托诉讼代理人曹憬、被告上海上影数码传播股份有限公司的委托诉讼代理人周松两次均到庭参加诉讼。原告费祥根、第三人的法定代表人徐灿生及第三人委托诉讼代理人孙一天到庭参加第二次庭审。审理中，原告、被告以及第三人向本院申请三个月和解时间。本案现已审理终结。
　　原告费祥根向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修损失费234,735元；2.判令被告赔偿原告停产、停业损失费1,675,200元；3.判令被告赔偿原告搬迁费125,640元。事实和理由：2016年3月15日，原、被告双方签订《影棚租赁协议》，原告承租被告位于上海市松江区得胜村引水路XXX号的影棚及场地，租赁时间为五年，自2016年3月15日至2021年3月15日。被告同意原告对租赁物进行修缮，租赁期间因区域环境综合治理需要,上述租赁影棚被拆迁。经案外人评估认定，上述影棚及土地产生的补偿清单包括证载影棚6,646,590元、附属设施297,358元、装饰装修234,735元、固定资产1,401,412元、停产停业损失费1,675,200元、搬迁费125,640元、土地补偿7,382,340元。原告认为，上述影棚拆迁是发生在原、被告双方的租赁合同期限内，原告一直实际占有使用上述影棚，被告未在上述影棚中实际经营，亦未使用上述影棚，且影棚的修缮是经过被告同意后，原告自行装修的，故上述补偿清单中的装饰装修234,735元、停产停业损失费1,675,200元、搬迁费125,640元应由原告享有。审理中，原告称其主张的装修损失系补偿清单中附属设施的补偿项目。
　　被告上海上影数码传播股份有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实依据。原、被告双方系房屋租赁合同关系，被告系租赁场所的所有权人，依照法律法规规定在征地清拆过程中其因失去场所权益获得相应补偿，获得的补偿与作为房屋承租人无关。原告作为承租人仅享有使用场所的权利，且双方签约时约定租赁期内如遇动迁或征收及其他不可抗力，原告搬离，双方不承担任何经济责任。原告诉请也没有法律依据。被告不存在违约行为，不存在对原告作出赔偿或者补偿的法定或约定事由。无法律规定遇到动迁时，出租人负有向承租人支付原告诉请费用的义务。而双方事前书面约定，在此种情况下，被告不承担责任。租赁场所拆迁发生在原告占用使用过程中，原告在搬离时已经将有价值的装饰装修带走，且原告所谓装修并未经过被告同意，被告仅在签约时同意原告进行适当修缮，租赁目的仅作为仓库使用。若发生原告自行擅自装饰装修行为，应由原告自行承担。自2018年1月开始，原告实际使用租赁场地至清拆时，原告未支付过任何租金。被告积极响应政府政策关停租赁场地，致被告永久停产停业。原告在租赁场所后进行了违法转租，其诉请属于转租后因违约转嫁责任给被告。原告承租场地，必然发生搬进搬出的成本，不存在因合同终止就发生搬迁成本。综上，原告诉请不能成立，恳请法院驳回原告诉请。
　　第三人上海悦广实业有限公司辩称，房屋实际使用人是第三人，装修也是第三人进行了，不同意原告的诉讼请求。
　　第三人上海悦广实业有限公司向本院提出独立诉讼请求：1.判令被告赔偿第三人装修损失234,735元；2.判令被告赔偿第三人停产停业费1,675,200元；3.判令被告赔偿第三人搬迁费125,640元。事实和理由：2016年3月14日，第三人与原告签订租赁合同，约定第三人承租位于上海市松江区得胜村引水路XXX号的厂房作为仓库使用，租赁面积约为6000平方米。第三人承租后进行了装修并进场经营。2017年12月，其承租房屋被纳入动迁范围，经政府部门要求对承租厂房进行了停水停电，所有进行了动迁评估。其多次与原告、被告协商无果，原告无奈，诉至法院，请求支持第三人诉请。
　　针对第三人的诉请原告费祥根辩称，第三人的主张与原告相同，请求法院依法判决。
　　针对第三人的诉请被告上海上影数码传播股份有限公司辩称，不同意第三人的全部诉讼请求，第三人不应加入本次诉讼，与本案不是同一法律关系。案外人上海星祥物业管理有限公司将房屋出租给第三人属于无权处分，被告从未同意房屋出租给他人，该出租行为属于无效行为。第三人与被告无任何法律关系，第三人无权向被告主张权利。
　　本院经审理认定事实如下：坐落于上海市松江区车墩镇得胜村工业厂房(门牌号码得胜村引水路XXX号)(以下简称“涉案厂房”)，房屋权利人为被告上海上影数码传播股份有限公司，房屋建筑面积4,188平方米，共分3幢，其中1幢建筑面积502平方米、2幢建筑面积2,208平方米、3幢建筑面积1,478平方米。1幢为六间平房，2幢、3幢为影棚。
　　2016年3月15日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《影棚租赁协议书》，协议约定，甲方将位于松江区得胜村引水路XXX号现有影棚(除辅助两间小房子之外)建筑和场地全部出租给乙方使用。租赁时间五年，期限自2016年3月15日至2021年3月15日。影棚租赁费每年45万元，鉴于乙方将对摄影棚进行甲方许可修缮，甲方同意合同签订后免除乙方45天租金。乙方在租赁影棚期间，在征得甲方同意后可以对摄影棚进行必要的整修和维护。在实际履行上述协议过程中，被告实际交付原告涉案厂房2幢、3幢两幢厂房及1幢中的两间房屋。
　　2016年3月14日，第三人作为乙方与原告为法定代表人的上海星祥物业管理有限公司作为甲方签订《租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于松江区得胜村XXX号院内三栋仓库和现有六间小房子出租给乙方，作为物流存储、电商仓库使用。租赁期限为五年，自2016年3月12日至2021年3月12日，每年租金146万元。乙方在租赁仓库期间，在征得甲方同意后进行必要整修和维护(如开窗、开门、安装电线、灯具、浇筑水泥场等)。若发生以下情况任何一项，本合同可以自动终止或者解除：其中一项约定在租赁期内，由于征地或者动迁而导致本合同无法继续履行的，租赁关系自然终止。特别约定中载明，因坐落于引水路XXX号内的租赁仓库性质，甲方已充分告知乙方，乙方已知晓其中一栋无产证，甲方承诺签订租赁合同后免租期45天。合同签订后，上海星祥物业管理有限公司将涉案厂房2幢、3幢两幢厂房、1幢中两间房屋以及费祥根本人无产权证的厂房交付第三人使用。承租后，第三人对涉案厂房地坪、外墙喷漆、门窗等进行装饰装修，用于出租。第三人先后将涉案厂房2幢、3幢全部出租给他人使用，实际使用人至涉案厂房被拆除时搬离。1幢厂房中其中一间作为公共卫生间使用，另外一间作为第三人办公室使用。
　　2018年1月30日，上海市松江区车墩镇人民政府向被告发出《关于饮用水水源二级保护区内企业关闭清拆的函》，其中载明，根据《上海市环境保护局关于做好2017-2018年上海市集中式饮用水水源地环境保护相关工作的通知》、《关于组织对饮用水水源二级保护区内排污口和存在排污隐患建筑等进行排查、整治的通知》和松江区车墩镇区域环境综合治理的总体要求，在2018年10月底前完成本市二级保护区内现有企业的全面关闭清拆，确保上海市饮用水水源安全。你单位(被告)位于松江区车墩镇得胜村48/1丘的工业厂房正处于本市饮用水水源二级保护区内，请贵公司配合市政府对水源地环境保护的排查整治，安排工作人员与我镇得胜村村民委员会会商清偿补偿工作。
　　2018年4月20日，上海申价房地产评估有限公司出具涉案厂房房地产协议补偿估价报告，其中报告载明，装饰装修评估价格234,735元、附属设施评估价格297,358元。装饰装修具体明细包括水磨石地坪、地砖、釉面瓷砖、夹芯板隔墙、夹板隔墙(双面)、钢化玻璃门、防盗门、铝合金卷帘门、铝合金门窗、塑钢门窗、钢化玻璃橱窗、车边镜、外墙涂料。附属设施包括下水管、PVC管、不锈钢水槽、陶瓷水斗、立柱水斗、房中房(夹芯板房)、化粪池、配电及配套设施。
　　上海市松江第一房屋征收服务事务所有限公司《非居住房屋清拆补偿测算单》关于补偿内容记载，1、涉案厂房评估总价8,580,095元，其中证载房屋6,646,590元、装饰装修234,735元、附属设施297,358元、固定资产1,401,412元；2、停产停业损失费1,675,200元(400元/㎡×4188㎡)；3、搬迁费(室内零星物品等)125,640元(30元/㎡×4188㎡)；4、土地补偿7,382,340元，以上合计人民币17,763,275元。
　　2018年，被告与上海市松江区车墩镇得胜村村民委员会签订《车墩镇区域环境综合整治及建筑材料回购协议》(以下简称“回购协议”)，双方约定对位于车墩镇引水路XXX号，建筑面积4,188平方米涉案厂房采取助拆的方式予以拆除，在协议签订10日内，即2018年8月1日前搬离租赁区域，清退次承租人，腾空房屋，将前述房屋交给村委会并得到书面确认。被告按照协议约定完成拆除腾空搬离，且经村委会确认，村委会以回购建筑材料的方式给予被告补偿，计人民币17,763,275元。村委会在被告房屋建筑全部拆除后的60个工作日内，即2018年10月25日前支付被告回购款。2018年5月前后，涉案厂房被拆除。目前，该笔补偿款已支付给被告。
　　以上事实，由《影棚租赁协议书》、《租赁合同》、房地产权证、上海市松江第一房屋征收服务事务所有限公司非居住房屋清拆补偿测算单、车墩镇区域环境综合整治及建筑材料回购协议、《关于饮用水水源二级保护区内企业关闭清拆的函》、《承包协议和安全协议合同》、收条、《送货单》及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，关于本案所涉几份租赁合同的效力。原告与被告于2016年3月15日签订的《影棚租赁协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。案外人上海星祥物业管理有限公司与第三人于2016年3月14日签订的《租赁合同》，其中被告名下厂房部分，该部分厂房系被告租赁给原告，原告以案外人上海星祥物业管理有限公司名义转租给第三人。第三人装修后，对上述房屋进行了转租。本院认为，被告作为房屋产权人，自第三人承租后至涉案厂房被拆除有两年之久，其中涉案厂房存在装修、转租以及多家不同类型企业实际使用的事实，被告应当知道原告的转租行为，现被告认为原告与第三人之间的转租合同无效，本院不予支持。本案的主要争议焦点在于原告及第三人是否有权获得回购协议中的停产停业损失、装饰装修补偿、附属设施补偿以及搬迁费。本院认为，对于回购协议中补偿的装饰装修费、附属设施费，应当由装饰装修或附属设施实际添置人享有。对于搬迁费则是房屋实际经营、使用人因搬离房屋时产生的设备迁移损失。对于停产停业损失通常是因征收或者拆迁导致房屋实际经营、使用人停产停业所产生的经营损失。依据上述补偿费用的性质，原告承租后转租给第三人，其未实际使用，故其无权主张停产停业损失及搬迁费。对于附属设施补偿，原告提供的有关证据均系第三人装饰装修过程中形成的证据，其无法证明相关附属设施系其添置，故本院对其该项请求亦不予支持。第三人承租后除涉案厂房1幢中两间房屋未出租外其他均用于转租，故第三人仅对其实际使用部分有权要求被告就上述三项损失进行补偿。回购协议中，停产停业损失费、搬迁费按照单价乘以面积计算，本院亦参照该标准，并结合第三人实际使用面积，酌情确定被告支付第三人停产停业损失67,000元、搬迁费5,000元。关于装饰装修费，第三人提供的证据，能够证明装饰装修的范围包括地坪、防盗门、门窗、外墙涂料等，有部分装饰装修项目未提供证据，故本院参照第三人提供的证据酌情确定被告支付第三人装饰装修费140,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，判决如下：
　　一、驳回原告费祥根全部诉讼请求；
　　二、被告上海上影数码传播股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人上海悦广实业有限公司停产停业损失67,000元、搬迁费5,000元、装饰装修损失140,000元，共计212,000元。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费46,170元，减半收取23,085元，由原告费祥根负担11,542.50元(已付)，被告上海上影数码传播股份有限公司负担2,240元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，第三人上海悦广实业有限公司负担9,302.50元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：屈年春

书记员：郁  颖