贺德燕与上海绿地松煜置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：贺德燕，女，1984年10月13日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：江琳琳，上海肃澜律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海绿地松煜置业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：徐荣璞，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)贺德燕与被告(反诉原告)上海绿地松煜置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案。2018年10月24日被告(反诉原告)上海绿地松煜置业有限公司提出反诉；同日，原告(反诉被告)贺德燕提出房价评估申请。2018年12月4日，原告(反诉被告)贺德燕提出撤回评估申请。本院遂依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)贺德燕及委托诉讼代理人江琳琳、被告(反诉原告)上海绿地松煜置业有限公司的委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告贺德燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年4月17日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告退还原告购房款3,790,501元(其中包括首付款3,781,040元、面积补差款9,461元)；3、判令被告赔偿购房款的利息损失(以3,790,501元为本金，自2017年4月18日起至实际退款之日止，按银行同期贷款利率的二倍计算)；4、判令被告赔偿原告物业费损失7,295.76元及利息损失(自2017年6月25日起至实际退款之日止,按银行同期贷款利率计算)。事实和理由：2017年4月17日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告以10,801,040元的价款向被告购买位于松江区佘山镇九江公路159弄《绿地佘山名苑》131号1层13室房屋。合同约定，被告应于2017年6月1日前交房，且应保证交房时房屋没有设定抵押，否则被告承担全部责任。原告于合同签订当日付齐首付款3,781,040元(含定金)，并按被告及银行要求提供了贷款申请材料。2017年6月23日，银行告知原告的7,020,000元贷款审批通过。2017年6月24日，原告按被告要求缴纳房屋面积补差款9,461元及物业费7,295.76元后收取房屋钥匙。当日，原告询问银行还贷情况，方知被告尚未撤销抵押，银行虽已批贷却无法放贷。2017年6月29日，原告丈夫盖宏谦意外坠亡。原告与家人处理完丧事后即与被告及银行沟通，被告表示需通过诉讼途径解决，银行表示原告丧偶还款能力存疑需重新审核贷款。上海市松江区房地产交易中心明确告知，原告丧偶已不符合上海市购房条件，无法完成过户。2018年3月31日，因多次沟通无果，原告向被告寄送《申请书》，要求解除合同退还房款，被告收悉后未作回应。原告认为，根据《上海市商品房预售合同》第十六条的约定，被告保证交房时没有设定抵押，否则被告承担全部责任。被告交房多日都未注销抵押，拖延撤销抵押期间原告丈夫意外坠亡，致使原告丧失购房资格且银行拒绝履行贷款合同，直接造成双方合同无法继续履行，被告构成根本违约。虽然原告丈夫死亡这一事件无法预料也非双方过错，但真正导致合同无法继续履行的直接原因是被告的迟延撤抵行为，故请求法院支持原告的诉请。
　　被告上海绿地松煜置业有限公司辩称，不同意原告的解除合同诉请，原告没有法定和约定的合同解除权；被告2017年6月未撤除房屋抵押不构成原告解除合同的理由，抵押是与贷款相关，但合同并没有约定通过贷款来支付房款；原告贷款未放贷的原因是原告丈夫去世，无还款能力且未签贷款合同；对于原告退还房款的诉请，被告不同意退还房款的金额，应扣除被告反诉主张的赔偿金、违约金及律师费；对于原告的房款利息诉请，被告认为原告没有合同和法律依据，且被告在原告未交清房款的情况下，已经将房屋交付原告使用，实际上已经弥补原告的损失；原告主张的另一倍利息实际上是违约金请求，即便被告有违约，原告的违约金计算也不符合合同的约定；原告主张的物业费损失无合法性，物业费由物业公司收取，原告不应向被告主张，即使原告有证据证明物业费由被告收取，由于原告已经入住，也理应缴纳物业费；原告主张的物业费利息也无依据。被告上海绿地松煜置业有限公司并向本院提出反诉请求：1、请求法院确认双方签订的《上海市商品房预售合同》已解除；2、请求法院判令反诉被告在《上海市商品房预售合同》解除后，协助配合反诉原告办理九江公路XXX弄XXX号XXX层XXX室《商品房预售合同》注销手续；3、请求法院判令反诉被告将九江公路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋恢复原状并返还反诉原告；4、请求法院判令反诉被告支付解除合同赔偿金1,080,104元；5、请求法院判令反诉被告支付逾期付款违约金(以7,020,000元为基数，按照日万分之五，自2017年7月16日起计算至2018年10月11日)1,590,030元；6、请求法院判令反诉被告支付反诉原告律师费103,104元。事实和理由：反诉原、被告于2017年4月17日签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)。《预售合同》约定反诉被告向反诉原告购买位于松江区佘山镇九江公路XXX弄XXX号XXX层XXX室，房屋总价款10,801,040元。《预售合同》第七条约定反诉被告未按合同约定的时间付款，应当向反诉原告支付违约金，违约金按照逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天，反诉原告有权单方面解除合同，反诉被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%。反诉被告在支付完首付之后，一直未支付剩余房款，至今已逾期超过90天，反诉原告享有合同解除权和依约主张赔偿的权利。
　　原告贺德燕对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。对于合同的解除是确认解除还是法院判决解除由法院确定，合同解除的事由发生时间应该是在原告丈夫去世之日；2018年3月31日，原告已向被告发出律师函要求解除合同；对于被告的反诉请求第2项，被告可以通过法院强制执行注销手续；房屋可以返还，也没有进行过装修；对于被告反诉请求第4、5项，被告没有依据，是被告迟延撤销抵押，被告违约在先。
　　本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，原告支付被告定金500,000元。2017年4月17日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告以10,801,040元的价款向被告购买位于松江区佘山镇九江公路159弄《绿地佘山名苑》131号1层13室房屋，交房时间为2017年6月1日。合同第十六条约定，甲方(被告)保证在向乙方(原告)交付房屋时没有甲方设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷，如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。合同附件一对付款方式和付款期限约定为：2017年4月17日前，乙方支付首期房款3,781,040元，2017年7月15日前，乙方支付首期房款7,020,000元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%。合同第十二条约定了逾期交房的违约责任。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知45天内将乙方支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款是一并支付给乙方。合同、附件及补充条款还对物业管理等事项均作了相应的约定。合同签订当日，原告即支付被告购房款3,281,040元；原告及其丈夫于被告售楼处向中国农业银行上海市分行普陀支行填交了《个人信贷业务申请表》，申请贷款7,020,000元。2017年5月21日，被告向原告发送《进户通知》一份，通知原告于2017年5月27日办理进户手续，并通知原告所带面积补差款9,461元及其他相关的购房凭据。2017年6月23日，中国农业银行上海市分行普陀支行对原告提出的贷款7,020,000元的申请审批通过。2017年6月24日，原告按被告的要求支付了面积补差款9,461元和物业管理费7,295.76元(2017年7月1日至2017年12月31日的)后收取了系争房屋的钥匙。2017年6月29日，原告丈夫(盖宏谦)意外坠亡。原告在处理完丈夫丧事后，与贷款银行联系，银行因还贷人情况发生变化需重新审核未能贷款成功；原告与房产交易中心联系后，才知道原告已不具备在上海购房的条件(属限购范围)。之后，原告因与被告交涉退房等没有达成一致，提起诉讼。
　　另查明，2015年8月25日,被告以松江区佘山镇九江公路159弄建筑面积96,392.21平方米向兴业银行股份有限公司上海杨浦支行设立“在建房屋抵押”(债权金额8亿元)；2017年11月24日，被告取得松江区佘山镇九江公路159弄的不动产权证(建筑面积150,196.56平方米、宗地面积134,486.40平方米)，同日，被告将取得不动产权证的松江区佘山镇九江公路159弄的房产抵押给了兴业银行股份有限公司上海杨浦支行(办理了抵押登记)，2018年7月17日，该抵押登记注销。
　　审理中，原告称其于2018年3月31日向被告发出解除合同的申请书，并向本院递交了《申请书》复印件，该《申请书》复印件上有原告要求解除合同，要求被告收回房屋、退回首付款及利息，并要求被告支付房屋价值补贴等的文字内容；被告否认曾收到该《申请书》，并称直到原告起诉左右的时间才知道原告丈夫的情况；双方确认原告已不具备在上海市购房的资格。2018年10月19日，被告向原告发出解除预售合同的律师函，称原告未能按照合同约定支付购房款，已构成严重违约并给被告造成了损失，故通过律师函告原告解除《预售合同》，合同解除日为函件送达之日，并要求原告自合同解除之日起7个工作日内配合被告办理合同注销手续，并提出了其他的主张。
　　以上事实，有《上海市商品房预售合同》、付款凭证、《贷款审批通知书》、进户通知书、结婚证、居民死亡确认书、产权登记材料及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告间的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思的表示，亦不违背相关的国家法律，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告在与被告签订合同的当日，在被告的售楼处向银行的业务人员填交了贷款的申请表，被告对原告用贷款的方式支付首付款外的房款是明知的，故合同第十六条明确约定被告必须在交付房屋时保证没有设定抵押，如与保证不一致承担全部责任。被告在2017年6月24日向原告交付房屋时并没有撤销于2015年8月25日设定的抵押，直至2018年7月17日。显然被告已经违约在先，致使原告的贷款存在客观上的障碍。被告逾期撤销在房屋上设定的抵押，原告可以相应的延期支付所剩房款。2017年6月29日原告丈夫意外坠亡，致使原告失去在上海市购房的资质，系意外事件，对于双方签订的《上海市商品房预售合同》的不能继续履行，不能归责于双方。双方间的《上海市商品房预售合同》应予解除。原告称其已于2018年3月31日向被告发出解除合同的申请书，被告否认收到该申请书，原告又未能提供已经送达被告的证据，故本院尚不能认定双方间合同已于2018年3月31日解除。被告反诉称其于2018年10月19日向原告发出了解除合同的律师函，以此反诉要求法院确认双方间合同已经解除，对此本院认为，首先被告违约在先，被告并没有合同约定的解除权，其次，被告发出的律师函已经在原告提起诉讼之后，原告已经要求法院判决解除双方间的合同，故被告要求确认双方间的合同已经解除的反诉请求，本院不予支持。原告要求判令解除原、被告于2017年4月17日签订的《上海市商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告已经支付的购房款；对于原告要求被告赔偿购房款的利息损失(以3,790,501元为本金，自2017年4月18日起至实际退款之日止，按银行同期贷款利率的二倍计算)，其实质是要求被告承担没有按约及时撤销抵押的违约责任，但该请求并没有双方合同约定的依据，合同没有明确被告逾期撤销抵押该如何承担违约责任，故原告该请求，本院难以支持；被告因自己的过错致使原告不能通过贷款及时按照合同约定的时间支付房款而反诉要求原告承担逾期付款后的责任，本院不予支持。原告要求被告赔偿物业费及利息损失，鉴于被告已经实际将物业(系争房屋)交付了原告，原告实际使用了物业，故原告应当承担物业使用期间的管理费用，故原告该诉讼请求，也没有依据，本院不予支持。本案合同履行中，被告没有按约撤销抵押，致使原告不能按约付款，故被告反诉要求原告支付解除合同赔偿金、支付逾期付款违约金及支付反诉原告律师费的反诉请求，没有依据，本院不予支持。但被告反诉要求原告在合同解除后，协助配合被告办理九江公路XXX弄XXX号XXX层XXX室《上海市商品房预售合同》注销手续及将九江公路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋恢复原状并返还被告的请求，本院予以支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第一款第五项、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)贺德燕与被告(反诉原告)上海绿地松煜置业有限公司于2017年4月17日签订的《上海市商品房预售合同》予以解除；
　　二、被告(反诉原告)上海绿地松煜置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)贺德燕购房款3,790,501元；
　　三、原告(反诉被告)贺德燕于本判决生效后十日内将位于松江区佘山镇九江公路XXX弄XXX号XXX层XXX室恢复原状并归还被告(反诉原告)上海绿地松煜置业有限公司；
　　四、原告(反诉被告)贺德燕于本判决生效后十五日内协助被告(反诉原告)上海绿地松煜置业有限公司办理松江区佘山镇九江公路XXX弄XXX号XXX层XXX室《上海市商品房预售合同》的注销手续；
　　五、驳回原告(反诉被告)贺德燕的其他诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海绿地松煜置业有限公司的其他反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费37,182元，减半收取18,591元，反诉受理费28,986元,减半收取14,493元,合计诉讼费33,084元,由原告(反诉被告)贺德燕负担29元(已付)，被告(反诉原告)上海绿地松煜置业有限公司33,055(已付14,493元,余款18,562元于本判决生效后7日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：陈家正

书记员：黄尤加