赖红串与赵东明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：赖红串，男，1969年4月13日生，汉族，户籍地及住址福建省。
　　委托诉讼代理人：毛建国、陈志高，上海同本律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：赵东明，男，1960年6月7日生，汉族，户籍地及住址浙江省。
　　委托诉讼代理人：高郑琳，上海市金石律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下简称原告)赖红串与被告(反诉原告，以下简称被告)赵东明间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖红串及其委托诉讼代理人毛建国、被告赵东明及其委托诉讼代理人高郑琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出本诉诉讼请求：一、确认原、被告签订的《租赁合同》无效；二、被告赔偿原告装修损失(暂估价为人民币400万元，以下币种均为人民币，具体以评估为准，被告承担70%的赔偿责任)。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求被告返还押金10万元。原告变更第二项诉讼请求为：要求被告赔偿装修损失1,717,521.65元(按评估价2,642,341元的65%计算)。
　　事实和理由：2015年7月2日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告将位于上海市嘉定区江桥镇海川路175弄四楼的房屋(以下简称讼争房屋)出租给原告。租赁期限自2015年7月2日至2027年11月15日，其中2015年7月2日至2015年11月16日为装修免租期。第一至三年的年租金为867,240元，此后每三年递增5%。租金采用先付后用的方式，第一次按半年付款，此后按季度付款。合同另对其他事项作了约定。2018年8月1日，上海市嘉定区江桥镇安全生产委员会出具告知书，认定该房屋系违法建筑，要求原告限期腾退房屋。由于被告出租的房屋系违法建筑，无相应房屋产权证，原告需在租赁期限内强制搬出，致使无法实现合同目的，且给原告造成了巨大经济损失，被告因此应承担相应的赔偿责任。
　　被告辩称，对原告要求确认合同无效的诉讼请求，不表异议，但不同意原告要求赔偿损失的诉讼请求。签约前，被告已将讼争房屋的状况告知原告，原告对于该房屋的产权情况是明知的，因此原告以低价租赁了讼争房屋。原告的装修行为并未经过被告的同意，且其擅自改变房屋主体结构和承重结构，使房屋受到严重损害，故相应装修损失应由原告自行承担。关于押金，在原告恢复原状后愿意退还。
　　被告向本院提出反诉诉讼请求：一、原告迁出讼争房屋，将屋内装饰装修全部拆除，将房屋清理后返还予被告；二、原告支付自2018年8月15日至房屋实际返还之日的房屋使用费，按每天2,494.80元的标准计算。
　　事实和理由：2015年7月2日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告将讼争房屋出租给原告。除房屋内已有装修和设施外，原告重新装修或变更原有设施，应事先征得被告同意，按规定向有关部门办理申报手续，办妥有关手续后，方可进行装修。装修结束后，经相关部门验收合格后方可使用。2018年7月，上海市嘉定区江桥镇人民政府相关工作人员告知被告，原告擅自将房屋进行违法装修，将四楼一层楼高的房屋通过地面下挖、加层等方式改建成复式房屋进行出租，且装修后未经公安消防部门竣工验收，缺乏消防逃生通道、消防设施设备未按照规定配置。同时，原告还存在无证经营及内部安全管理混乱等众多问题。2018年8月1日，上海市嘉定区江桥镇安全生产委员会出具告知书，要求原告于8月20日前搬出现有场所。8月20日后，相关执法部门依法采取停水停电、查封等强制措施，导致讼争房屋至今无法使用。
　　原告针对反诉答辩称，同意将讼争房屋返还予被告，但不同意拆除屋内隔层和装修。原告进行装修系经过被告同意，拆除义务在被告。原告早在2018年12月15日前即清空房屋并通知被告前来接收，但被告怠于收房，故原告不应承担相应房屋使用费。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2015年7月2日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告将讼争房屋出租给原告作为配套公寓使用。房屋总建筑面积为2160平方米。租赁期限自2015年7月2日至2027年11月15日，其中2015年7月2日至2015年11月16日为装修免租期。第一至三年的年租金为867,240元，第四至六年的年租金为910,602元。租金采用先付后用的方式，第一次按半年付款，此后按季度付款，原告应在每个周期结束前一个月支付下一周期的租金。除房屋内已有装修和设施外，原告重新装修或变更原有设施，应事先征得被告同意，按规定向有关部门办理申报手续，办妥有关手续后，方可进行装修。装修结束后，经相关部门验收合格后，方可使用。合同另对其他事项作了约定。后被告将讼争房屋交付予原告使用，原告支付使用费至2018年8月13日。同时，原告支付了押金10万元。2018年8月1日，上海市嘉定区江桥镇安全生产委员会出具一份告知书，认定讼争房屋系违法建筑，并存在未取得合法证照非法经营住宿；未经公安消防部门消防竣工验收擅自投入使用；无消防安全检查合格证擅自开业；缺少消防逃生通道、消防设施设备未按照规定配置、内部安全管理混乱等安全隐患。要求原告于8月20日前搬出现居住场所。8月20日后，相关执法部门将依法采取停水停电、查封等强制措施，取缔非法公寓房。2018年8月20日前，原告将讼争房屋内相关人员清空，但相关物品尚未搬离。2018年9月9日、2019年1月21日，被告分别要求原告返还讼争房屋，均未果。
　　另查，讼争房屋未取得房地产权证。
　　2019年3月17日，原、被告签署一份《交接情况》，载明：1.原告已将该楼层内原来由原告购置的木床、柜子等家俱和电视、空调、电磁炉等电器搬运完毕。但热水器、脱排油烟机没有拆运；2.原告承租的该楼层用作公寓出租房，并将其2160平方米的房子隔成166间小房，同时将其中的部分做成了复式层，本次交接时原告没有拆除清运166间隔墙和夹层楼面。
　　庭审中，原告向本院提出申请，要求对讼争房屋的装修进行司法鉴定。2019年1月21日，上海正弘建设工程顾问有限公司向本院出具一份《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.装修工程造价为2,403,778元，其中社会保障费为104,031元；2.争议造价为238,563元(热水器、脱排油烟机造价为146,120元，室内夹层造价为92,443元)，其中社会保障费为2,994元。2019年1月28日，上海正弘建设工程顾问有限公司出具一份《补充司法鉴定意见书》，载明经综合考虑，对现场实物成新率，其建议按65%考虑，如何取舍，由法院裁决。
　　原告表示，对装修工程造价为2,403,778元无异议；对争议造价为238,563元，认为应计入装修总造价中。对成新率无异议。
　　被告表示，对装修工程造价为2,403,778元，认为价格过高；对争议造价为238,563元，认为不应计入总造价中。因为热水器、脱排油烟机可以拆除并利用，不应计入总价。而室内夹层部分，原告从未告知被告对此施工过，且该夹层部分会影响整个房屋的承重结构，该费用应由原告自行承担。其还表示，除了在总价中应扣除社会保障费外，还应扣除工程排污费、住房公积金、税费。对成新率，其认为过高，最多只有50%的成新率。
　　本院认为，因讼争房屋未经相关部门批准建设，未取得相应房地产权证书，故双方签订的《租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。被告作为出租人，明知讼争房屋未取得相应权证而予以出租导致合同无效，具有过错，应承担相应责任。而原告作为承租人，在承租前未核实讼争房屋的产权情况并在被告已告知讼争房屋无产权证的情况下执意进行租赁活动导致合同无效，亦具有过错，亦应承担相应责任。本院根据本案的实际情况，确定双方各半承担相应责任。一、本诉部分。关于装修损失问题，根据《司法鉴定意见书》，鉴定单位系按相关规定计算装修工程造价，被告提出的应扣除社会保障费、工程排污费、住房公积金、税费没有依据，本院不予采纳，故本院确认鉴定意见第1项，确定装修工程造价为2,403,778元。关于争议项造价，因热水器、脱排油烟机系可拆可利用项，故该部分造价146,120元不应计入总造价内，而室内夹层部分系附着装饰部分，且现无证据显示被告对原告的装饰装修提出过异议，该部分造价92,443元应计入总造价内，故本院确定该项造价为92,443元。根据鉴定单位确定65%成新率的意见，经核算，本院确定讼争房屋的装修造价为1,622,544元。根据双方的过错比例，被告应赔偿的装修损失金额为811,272元。关于押金，在合同无效后，被告理应将押金返还予原告，故原告要求返还押金的诉讼请求，本院予以支持。二、反诉部分。关于返还房屋问题。因双方在2019年3月17日签署了《交接情况》，基本完成了房屋返还事宜，原告仅需将《司法鉴定意见书》中涉及的争议项即热水器、脱排油烟机拆除即可，被告应予以配合。至于被告要求原告将讼争房屋内装饰装修全部拆除的诉讼请求，因无证据显示被告对原告的装饰装修提出过异议，且讼争房屋系违法建筑(有待相关部门对该违法建筑进行处理)，拆除装修对违法建筑本身不存在影响，故被告要求原告拆除装饰装修的诉讼请求，本院难以支持。关于房屋使用费，因原告直至2019年3月17日才完成房屋交接，其理应支付相应房屋使用费。但鉴于政府相关部门已于2018年8月1日发出告知书，要求原告尽快搬离，且被告亦确认政府相关部门在2018年8月12日开始查封讼争房屋，确对原告的使用产生影响，结合双方对导致合同无效的过错程度，本院酌定使用费按照双方约定的第四至六年的年租金的50%计算，即每天1,247.40元。庭审中，双方对使用费的起算时间即2018年8月15日均不持异议，本院对此予以确认。经核算，2018年8月15日至2019年3月17日的房屋使用费金额为268,191元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告赖红串与被告赵东明于2015年7月2日签订的《租赁合同》无效；
　　二、被告赵东明应于本判决生效之日起十日内向原告赖红串赔偿装修损失人民币811,272元；
　　三、被告赵东明应于本判决生效之日起十日内向原告赖红串返还押金人民币10万元；
　　四、原告赖红串应于本判决生效之日起十日内向被告赵东明支付自2018年8月15日至2019年3月17日的房屋使用费人民币268,191元；
　　五、原告赖红串应于本判决生效之日起十日内拆除位于上海市嘉定区江桥镇海川路175弄四楼房屋内的热水器、脱排油烟机，被告赵东明应予以配合；
　　六、原告赖红串的其余本诉请求，不予支持；
　　七、被告赵东明的其余反诉请求，不予支持。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费21,157.69元，减半收取10,578.85元，由原、被告各半负担5,289.43元。反诉受理费40元(已减半收取)，由原、被告各半负担20元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。司法鉴定费75,000元，由原、被告各半负担，被告负担之款37,500元应于本判决生效之日起七日内直接支付予原告。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  平

书记员：俞佳悦