赵亚香与严家明、严亘房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：赵亚香，女，1975年8月1日出生，汉族，住江苏省。
　　委托诉讼代理人：徐瑷华，上海申伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邵一君，上海申伦律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：严家明，男，1961年2月6日出生，汉族，住上海市。
　　被告(反诉原告)：严亘，女，1986年3月6日出生，汉族，住上海市。
　　两被告共同委托诉讼代理人：康某某。
　　原告赵亚香与被告严家明、严亘及反诉原告严家明、严亘与反诉被告赵亚香房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员于凯独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)赵亚香及其委托诉讼代理人徐瑷华，被告(反诉原告)严家明及被告(反诉原告)严家明、严亘共同的委托诉讼代理人康某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告赵亚香提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的上海市普陀区安远路XXX号底层商铺(以下简称“安远路底层商铺”)《商铺租赁合同》；二、判令两被告双倍返还原告租赁保证金人民币40,000元(以下币种均为人民币)；三、判令两被告返还原告水、电、煤气押金10,000元；四、判令两被告返还2017年12月29日至2018年2月11日期间的房屋租金30,000元；五、判令两被告赔偿原告装修费103,333元；六、诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告系安远路底层商铺的产权人。原告赵亚香与被告严家明于2017年1月18日签订《商铺租赁合同》。安远路底层商铺在承租时为分割为两层的结构，原告赵亚香为经营足浴店，出资125,000元用于装修。2017年12月24日，相关部门突然告知店铺二层系违章搭建，并于同月29日予以拆除，同时中断水和煤气的供应。后原告赵亚香为继续经营，又出资约20,000元进行装修，但此后被告严家明不予配合办理恢复供水供气。故原告赵亚香诉至法院，请求判如所请。
　　被告严家明、严亘辩称，被告严亘并非《商铺租赁合同》的当事人，不应承担任何责任。不同意解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，虽然政府部门的拆违对原告赵亚香造成了影响，但并不影响房屋的实际使用，合同仍可继续履行。若原告赵亚香坚持解除合同，被告严家明也并不存在违约行为，不应承担违约责任。
　　反诉原告严家明、严亘提出反诉诉讼请求：一、判令反诉原、被告在2017年1月18日签订的《商铺租赁合同》继续履行；二、判令反诉被告赵亚香立即向原告严家明支付租金(自2017年2月11日起至实际履行完毕止，按照每月15,726元计算)；三、本案诉讼费由反诉被告赵亚香承担。事实与理由：反诉被告赵亚香自2018年2月11日起停止向反诉原告严家明支付租赁费，显属违约。安远路底层商铺的阁楼部分虽已拆除，但不影响反诉被告赵亚香的实际使用，且反诉原告严家明可自愿调整租金标准，故合同可继续履行。因此，反诉原告严家明提起反诉，请求判如所请。
　　反诉被告赵亚香辩称，安远路底层商铺经过拆违处理后，租赁合同继续履行的条件已不具备，且反诉原告严家明应保证房屋可以正常合理使用，但至今拒不配合办理供水、供气的恢复，故不同意反诉诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：
　　一、安远路底层商铺登记权利人为被告严家明、严亘，建筑面积78.63平方米，房屋类型为商场。该底层商铺上方分割有夹层，连同底层商铺使用面积合计约100平方米。另有上海市普陀区安远路XXX号二夹层房屋登记权利人亦为被告严家明、严亘，建筑面积为56.11平方米，房屋类型为其他。
　　二、2017年1月18日，原告赵亚香作为承租方(乙方)，与作为出租方(甲方)的严家明签订《商铺租赁合同》。该合同约定：甲方同意将安远路底层商铺(连同搭建的夹层)出租给乙方，商铺使用面积合计约100平方米；租赁期限为三年，自2017年2月11日起至2020年2月10日止；双方签署合同并且乙方按约支付保证金后，甲方于2017年1月21日前将商铺交付给乙方使用；甲方给予乙方21天的装修免租期；月租金为每月20,000元，先付后用，每三个月一付(支付月的10日前支付)，首次租金为约定计租日起三个月，即2017年2月11日至2017年5月20日；双方签订合同当日，乙方支付20,000元作为租赁保证金，合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清各项费用及按合同约定归还商铺后，保证金在三日内无息返还；乙方可根据实际需要对商铺进行装潢装饰，相关费用由乙方承担；甲方违约解除合同的，或甲方违约乙方解除合同的，甲方双倍返还乙方租赁保证金，并赔偿乙方相应装修款。该合同首页列明甲方为：严家明、严亘，合同落款甲方处由严家明签名。同日，原告赵亚香与被告严家明签订《补充协议书》，其中约定：水、电、煤气由乙方支付，租赁期满后乙方固定装修留给甲方，乙方另付水、电、煤气押金10,000元。
　　三、上述合同签订后，被告严家明向原告赵亚香交付安远路底层商铺，原告赵亚香按照约定给付租赁保证金20,000元及水、电、煤气押金10,000元，并给付租金至2018年2月10日。原告赵亚香承租后将该商铺用于经营足浴店。
　　四、2017年11月29日，上海市普陀区长寿路街道办事处、上海市普陀区公安消防支队等部门向安远路底层商铺产权人、经营者及全体承租人联合出具《限期清退告知书》，告知业主、物业使用人应按照规划行政管理部门批准或房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质，因违法行为和存在重大隐患，要求于2017年12月29日前搬离。2017年12月29日，相关执法部门拆除安远路底层商铺内违章搭建的夹层，并中断供水、供气。
　　五、原告赵亚香承租上述商铺后进行装修，与案外人上海俊聪建筑防水工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，载明合同价款为125,000元。原告赵亚香于2017年12月29日拆违整治后，再次就拆除部分进行装修修补。
　　六、被告严家明的手机短信记录显示，其与原告赵亚香于2017年12月至2018年3月期间多次就安远路底层商铺租赁事宜沟通，其中原告赵亚香在2018年1月3日、2018年1月4日、2018年2月27日，多次在短信中提及“天然气帮我申请恢复”、“断水、断气无法正常营业”、“水、煤都没有”等内容。
　　七、被告严家明于2018年1月23日收到本案诉状副本。
　　以上事实，有房地产权证、《商铺租赁合同》、《补充协议书》、《限期清退告知书》、《建筑装饰工程施工合同》、手机短信记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
　　本案反诉事实同本诉。
　　审理中，本院就安远路底层商铺装修工程造价分别向上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司、隆建设工程咨询集团有限公司征询意见，均答复称原告(反诉被告)赵亚香所述装修花费在合理范围内。
　　本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。针对本诉部分，原、被告自愿签订《商铺租赁合同》及《补充协议书》，约定的租赁房屋包括底层商铺连同上方分割搭建的夹层，其中底层商铺部位系合法进行产权登记的房屋，租赁用途亦符合使用用途，故合同中关于底层商铺部位(建筑面积78.63平方米)租赁的内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。但底层商铺上方夹层并无合法建造许可，亦未进行产权登记，故该合同中就夹层部分的约定内容应属无效。鉴于夹层部分已实际交付原告赵亚香并已投入使用，故夹层部分的使用费用仍参照合同约定的租赁标准计算。上述合同签订后，被告严家明收取租金，并履行出租方的义务，且并无证据表明被告严亘授权委托被告严家明签订合同，故出租方应为被告严家明。上述合同履行期间，因夹层部分系违章搭建，故相关行政管理部门已予以拆除处理，并造成供水、供气的中断。考虑原告赵亚香承租房屋系用于商业经营，房屋面积亦应符合使用需要，现双方无法在拆违整治后协商变更原合同内容，故致使合同目的已无法实现，该合同中关于底层商铺租赁的部分内容可依法解除。鉴于原告赵亚香在拆违整治后，就夹层部分再次进行装修修补，并未明确要求解除合同，故合同解除时间应确定为被告严家明收到诉状副本之日，即2018年1月23日。原、被告对租赁房屋可合法用于租赁用途均负有审慎的注意义务，故对合同解除双方均负有一定责任。
　　上述合同解除后，被告严家明收取的水、电、煤气押金10,000元依法应予退还。针对原告赵亚香主张应予双倍返还的租赁保证金，结合已查明的事实及以上评述，合同解除并非因被告严家明一方违约造成，故本案情况并不符合原告赵亚香该主张所依据的合同约定，本院对该主张难以支持，被告严家明应返还租赁保证金20,000元。针对原告赵亚香主张应予以返还的2017年12月29日至2018年2月10期间的租金，鉴于因违章整治，致使房屋实际使用面积缩减，且此后中断的供水、供气并未及时恢复，但同时原告赵亚香仍占有租赁房屋，并未明确提出解除合同，故本院酌情确定被告严家明应退还上述期间内的租金及合同解除后的占有使用费合计10,000元。针对原告赵亚香主张的装修损失，本院认为，被告严家明因未能保证所出租的房屋可合法用于租赁用途，存在一定过错，故应予以赔偿，但同时原告赵亚香亦对房屋状况未能充分了解，且在拆违整治后，在未能就合同能否继续履行达成一致意见的情况下，再次进行装修修补，亦存在一定过错，故本院综合考虑实际租赁情况及相关证据，酌情确定被告严家明应赔偿装修损失80,000元。
　　针对反诉，依据以上评述，双方所签订的合同已丧失继续履行的可能，故对反诉原告严家明主张合同继续履行的诉讼请求，本院难以支持。针对反诉原告严家明主张的租赁费用，鉴于反诉被告赵亚香在合同解除后仍占有租赁房屋，且未积极办理房屋交接事宜，故应承担自合同解除之后至房屋实际返还之日的占有使用费，标准参照上述租金减免的意见，自按照每月6,666元计算。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告赵亚香与被告严家明于2017年1月8日签订的《商铺租赁合同》中关于夹层部位出租的部分无效；
　　二、原告赵亚香与被告严家明于2017年18日签订的《商铺租赁合同》中关于底层商铺部位(建筑面积78.63平方米)出租的部分于2018年1月23日解除；
　　三、原告赵亚香应于本判决生效之日起十日内向被告严家明返还上海市普陀区安远路XXX号底层商铺；
　　四、被告严家明应于本判决生效之日起十日内返还原告赵亚香租赁保证金人民币20,000元；
　　五、被告严家明应于本判决生效之日起十日内返还原告赵亚香水、电、煤气押金人民币10,000元；
　　六、被告严家明应于本判决生效之日起十日内返还原告赵亚香2017年12月29日至2018年2月10日期间的租金及占有使用费人民币10,000元；
　　七、被告严家明应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵亚香装修损失人民币80,000元；
　　八、反诉被告赵亚香应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告严家明自2018年2月11日起至上述商铺实际返还之日止的占用使用费(按照每月人民币6,666元的标准计算)；
　　九、对反诉原告严家明、严亘的其余诉讼请求，不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
　　本诉受理费人民币3,966元，减半收取，计人民币1,983元由原告赵亚香承担人民币661元，由被告严家明承担人民币1,322元。
　　反诉受理费人民币1,079元，由反诉原告严家明承担人民币622元，由反诉被告赵亚香承担人民币457元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院

审判员：于  凯

书记员：刘晶菁