赵某某与陈通明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：赵某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：丁洁，上海泽玖欣律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈通明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省乐清市。
　　委托诉讼代理人：金宇，上海尚庭律师事务所律师。
　　上诉人赵某某因与被上诉人陈通明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初10636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。赵某某的委托诉讼代理人丁洁、陈通明的委托诉讼代理人金宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　赵某某上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回陈通明一审诉讼请求，支持赵某某的一审反诉请求。事实和理由：由于陈通明提供的上海市宝山区环镇南路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)与双方签订的租赁合同中约定的租赁用途不符，导致赵某某无法实现合同目的，陈通明对此负有过错。按照法律规定，陈通明应当赔偿赵某某所受损失。综上，赵某某请求二审法院支持其上诉请求。
　　陈通明辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　陈通明向一审法院起诉请求：1.要求确认双方之间的房屋租赁合同于2019年4月2日解除；2.判令赵某某支付2019年1月至3月房租人民币(以下币种均为人民币)9万元及2019年4月2日至实际清腾房屋之日止的使用费(按每月3万元标准计算)；3.判令赵某某返还系争房屋及28把钥匙。
　　赵某某向一审法院提起反诉请求：1.确认双方之间的房屋租赁合同无效；2.判令陈通明退还已收取的租金27万元及押金3万元，共计30万元。
　　一审法院认定事实：
　　一、陈通明是系争房屋的权利人，建筑面积626.27平方米，建筑类型工厂，用途厂房，总层数3层。
　　二、2017年12月18日，出租方(甲方)陈通明与承租方(乙方)赵某某签订《租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用；建筑面积626.27平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为居住使用；租赁期6年，自2018年4月1日起至2024年3月31日止；月租金3万元，押金3万元，按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，甲方将押金无息退还给乙方；甲乙双方如有特殊情况需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如违约，则向对方支付违约金3万元，如甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。2018年8月1日，双方签订《补充协议》，主要约定，乙方应按租赁合同约定的时间节点向甲方支付租金，如乙方逾期履行上述付款义务的，本协议解除。上述合同签订后，陈通明向赵某某交付了28把钥匙。赵某某向陈通明支付了押金3万元及2018年4月1日至2018年12月31日租金27万元，2019年1月1日起未再支付租金。
　　三、2019年3月29日，陈通明委托律师向赵某某发律师函，主要内容为你方至今未支付2019年1月至3月的租金，现致函要求解除房屋租赁合同关系，腾空房屋排除妨害、归还所有钥匙，并支付2019年1月至3月房租及至腾空房屋时止的使用费用。赵某某于2019年4月2日收悉上述函件。
　　四、2019年8月6日，法院组织双方到庭办理房屋返还手续，赵某某未到庭。后双方的委托诉讼代理人表示将自行协商房屋交接事宜，但仍未果。
　　一审审理中，赵某某表示，其承租后进行装修，装修到一半后发现系争房屋的水电与普通居住用房不同，装修就搁置了，遂与陈通明协商，双方未达成一致意见，赵某某也无法办理居住证，故未再支付租金，系争房屋现空置中。陈通明则表示，赵某某从未向陈通明提出过装修、居住证办理的事情，其一直将系争房屋作仓库使用。
　　一审审理中，陈通明增加诉讼请求：要求赵某某支付违约金3万元即已收押金3万元不予返还。赵某某认为不存在违约，不同意承担违约责任。
　　一审审理中，双方均表示，无其他相关后果需在本案中处理。
　　一审法院认为，陈通明与赵某某签订的租赁合同、补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。审理中，赵某某抗辩认为系争房屋未按照建设规划许可建设，但未提交证据证明，法院不予采信。故，对赵某某要求确认涉案租赁合同无效的反诉请求，法院不予准许。
　　本案争议焦点主要在于赵某某逾期支付租金是否构成违约。法院认为，从涉案合同实际履行情况来看，赵某某自2018年4月起承租系争房屋后，向陈通明支付了截止至2018年12月底的9个月租金，双方还于同年8月就涉案合同的履行进一步签订了补充协议。现赵某某也未提交证据证明其就系争房屋的用途向陈通明提出过异议，在此期间也未以房屋用途不符合约定向陈通明主张过终止合同。故赵某某现以房屋用途不符合约定为由拒付租金，理由不成立，赵某某逾期支付租金构成违约，陈通明据此具有解除权，法院确认涉案租赁合同于解除通知到达之日即2019年4月2日解除。合同解除后，赵某某理应将系争房屋清腾，并将28把钥匙返还给陈通明。关于租金，法院认为，系争房屋由赵某某控制中，理应向陈通明支付占有使用期间的租金及使用费。故赵某某要求返还2018年4月至2018年12月期间租金27万元的反诉请求，法院不予准许。陈通明要求赵某某支付自2019年1月1日起至房屋实际返还之日止的租金及使用费，法院予以准许。需指出的是，庭审中，赵某某一方面对系争房屋的用途提出异议，表示租赁是为了居住，而该房屋无法居住，另一方面又未及时向陈通明返还系争房屋及钥匙，显然有悖契约精神和诚实信用原则。且，法院组织双方协商房屋返还事宜多次均未果，由此产生的后果应由赵某某承担。关于违约金。陈通明明知系争房屋用途为工业，仍约定赵某某承租系争房屋仅作居住使用，亦存在一定过错，故对陈通明主张违约金即没收押金，法院不予准许。对赵某某的相应反诉请求，法院予以准许。
　　一审法院作出判决：一、确认陈通明与赵某某就上海市宝山区环镇南路XXX弄XXX号房屋签订的《租赁合同》及补充协议于2019年4月2日解除；二、赵某某于判决生效之日起三日内，将上述房屋及28把钥匙返还给陈通明；三、赵某某于判决生效之日起十日内，向陈通明支付自2019年1月1日起至2019年3月31日止的租金9万元；四、赵某某于判决生效之日起十日内，按每月3万元的标准向陈通明支付2019年4月2日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；五、陈通明于判决生效之日起十日内，向赵某某返还押金3万元；六、驳回陈通明的其余诉讼请求；七、驳回赵某某的其余反诉请求。
　　二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
　　二审期间，双方均确认赵某某已于2019年9月5日交还系争房屋及钥匙。
　　本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现赵某某上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提出新的事实和理由，也未提供新的证据，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。综上所述，赵某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币7,800元，由上诉人赵某某负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　黄一鹤

审判员：成  皿

书记员：彭  辰