赵某某与宜昌金东山商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：赵某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市西陵区。委托代理人：张恩喜、涂娟，湖北夷陵律师事务所律师（特别授权）。被告：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市港窑路56号。统一社会信用代码：91420500682692365U。法定代表人：莫绪环，该公司总经理。委托代理人：张婉，该公司员工（特别授权）。

原告赵某某提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告金东山服装城第贰层第0002104号商铺2016年第一、二季度租金及利息合计15274.44元、2016年11月至2017年11月的租金13497.36元。2、2012年11月至2016年11月被告以代扣税款名义未足额支付的租金5985.14元。3、2014年11月至2017年11月超过约定租金部分80%的分成108547.84元。4、合同约定的违约金50000元。5、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告赵某某购买金东山服装城第贰层第0002104号商铺，建筑面积为37.29m2。2009年5月31日，原告与被告签订商铺委托出租经营合同，后又于2011年7月25日签订补充协议，原告将上述商铺委托被告出租，并约定了租金，租金支付时间为每季度第一个月的前20日，且约定若被告未在约定的时间内支付租金，且逾期30日后仍未支付租金的，原告有权向被告主张违约金50000元。现被告拖欠原告2016年第一季度租金7273.54元、利息363.68元，2016年第二季度租金7273.54元、利息363.68元。2017年被告拖欠原告合同约定的商铺租金13497.36元（30984-7273.54-6808.73-3404.37），被告还欠原告2012年至2016年以代扣税名义未足额支付的租金5985.14元。2014年11月至2017年11月被告实际收取商户租金225193.8元（包括被告以物业管理费的名义多收取的25元/m2/月租金），应支付原告超过约定租金部分80%的分成108547.84元。根据合同被告还应当支付原告违约金50000元，以上共计193304.78元。故原告提起诉讼，请求法院支持其诉请。被告金东山公司辩称：1.金东山服装城第贰层第0002104号商铺合同租金总额为144591元，被告已支付109616.48元，代缴税款10214.35元，尚欠24760.17元。2.被告同意按照补充协议支付利息727.36元。3.被告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整，按年息5%计算欠付租金利息损失。经审理查明，原告赵某某系金东山服装城第贰层第0002104号商铺所有权人。2009年5月31日，原告与被告金东山公司签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同约定“甲方（赵某某）将其所有的金东山服装城第贰层第0002104号商铺委托乙方（金东山公司）出租经营；出租期限自2011年10月1日起至2019年9月30日止；（租金）2009年11月18日至2017年11月17日，因乙方需培育市场，甲方自愿让乙方免费试用叁年；2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方向甲方每年支付租金27992元；2015年11月18日至2017年11月17日，乙方每年向甲方支付租金31491元；2014年11月18日开始若乙方实际代取的商铺租金高于上述标准的，高出部分按甲方80%乙方20%比例分成。每季度第1个月的前20日内代付本季度租金；（违约责任）乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期内（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金50000元，甲方有权继续履行本合同”。后因该商铺实测面积缩小，故双方于2011年7月25日签订《补充协议》，约定“2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方向甲方每年支付租金27541元；2015年11月18日至2017年11月17日，乙方每年向甲方支付租金30984元；”。后因金东山公司未能按期支付租金，双方于2016年8月20日又签订《补充协议》，约定“双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金7273.54元、利息363.68元于2017年2月18日支付，2016年第二季度代收租金7273.54元、利息363.68元于2017年5月18日支付”。同时查明，宜昌市地方税务局经济技术开发区分局与被告签订《委托代征税款协议书》，委托被告代征宜昌金东山市场商铺业主出租收入应缴纳的各项地方税费，其中房产税2012年至2016年期间为6%，2017年1月起为12%，印花税均为0.1%。据此计算，金东山服装城第贰层第0002104号商铺合同租金总额为144591元，被告已付109616.48元，扣除应代缴税款10214.35元，尚欠24760.17元（2016年第一、二季度租金各7273.54元，2017年第二季度50%租金3404.36元、2017年第三季度租金6808.73元）。另查明，实际承租原告所有的0002104号商铺的商户为包首碧，该商户同时承租了0002104号商铺隔壁的另一商铺，一并经营，另一商铺（面积为36.71m2）的业主为康恒，包首碧每次将原告所有的商铺的租金和康恒所有的商铺的租金一并交付给被告。2014年9月19日，被告代收包首碧一个季度租金7794元（原告的商铺租金1309.18元/月），2014年12月19日至2015年9月18日，被告代收包首碧每季度租金11691元（原告的商铺租金1963.77元/月），2015年9月19日至2016年12月18日，被告代收包首碧租金合计58455元（原告的商铺租金1963.77元/月）。2016年12月19日至2017年9月18日期间，被告按季度分三次代收取了包首碧每季度租金20550元（原告的商铺租金3451.84元/月）。2017年9月19日至2017年11月17日，被告代收包首碧一个季度租金13381元（原告的商铺租金3451.84元/月）。2009年包首碧与被告所签订合同约定的商铺综合管理服务费标准为3元/m2/月，后双方又约定2011年12月19日起商铺综合管理服务费标准为5元/m2/月。2014年9月18日，包首碧与被告签订补充协议，约定“商铺综合费用由商铺租金、物业管理费、经营服务费、公共卫生费、公共区域水电费等构成，其中物业管理费自2014年9月19日至2017年11月17日调整为30元/m2/月，但原合同有效租赁期内的综合费用总额不变，仍按原合同各年限标准执行”。2017年11月12日，包首碧与另一商铺业主康恒签订了租赁合同，约定2017年11月18日至2020年11月17日商铺租金3900元/月，年租金46800元（含物业管理费）。上述事实，有经庭审原被告举证、质证，本院审核确认的商铺委托出租经营合同、补充协议、《金东山商业城商铺租赁合同书》及补充协议、收款收据、当事人陈述等证据予以证明。本院认为，原告赵某某与被告金东山公司签订的《金东山服装城商铺委托出租经营合同》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。原告已依约交付房屋，但被告未依约按期支付租金，则要承担违约责任，既要支付租金，也要支付违约金。1、关于退还代缴税款的问题，《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十四条规定“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关。”被告是宜昌市地税局依法委托代征的单位，其向原告收取税款符合法律规定，且原告亦未自行另行缴纳过税款，依法纳税是其法定义务，被告代扣原告租金收益税款符合法律规定，被告应在代扣代缴原告租金收益的相关税费后将租金支付给原告。2、关于合同第六年至第八年的租金二八分成问题。合同约定2014年11月18日至2015年11月17日期间的月租金2295.08元，该金额高于被告实际从包首碧处收取的租金，因此不存在给原告分成的前提条件。至于被告亏损的租金差额因无合同约定，由被告自行负担。合同约定2015年11月18日至2017年11月17日期间的租金2582元/月，被告自2016年12月19日起至2017年11月17日实际从包首碧处代收的租金为3451.84元/月，差额部分869.84元/月的80%计695.87元/月，被告应当代缴税款后，于每个季度的第1个月的20日前支付给原告本季度的分成租金。原告诉称的自2014年9月19日起调高的物业管理费25元/m2/月，实际是变相上涨的租金，无证据证实且与事实不符，原告请求分配80%的此项费用给原告的诉讼请求不能成立。3、关于违约金的数额问题。合同约定违约金50000元，被告请求按年息5%计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中原告未对其损失举证证明，合同约定的违约金50000元确实过分高于其未付资金被占用期间的损失，被告提出“原告主张的违约金过高，请法院依法予以降低”的诉求合理。本院根据合同的履行情况、被告的过错、原告资金被占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定确定原告主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。补充协议均约定“2016年第一季度代收租金7273.54元、利息363.68元于2017年2月18日支付，2016年第二季度代收租金7273.54元、利息363.68元于2017年5月18日支付”，故金东山公司应以7273.54元（税后）为基数，自2017年2月18日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金，以7273.54元（税后）为基数，自2017年5月18日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金。2017年二季度欠付租金3404.36元（税后）、2017年三季度欠付租金6808.73元（税后），2016年12月19日至2017年3月18日的超额租金分成695.87元，被告应当代扣代缴6.1%的税费，并将税后租金分成1960.26元（653.42×3）支付给原告。2017年3月19日至2017年6月18日超额租金分成695.87元，被告应当代扣代缴12.1%的税费，并将税后租金分成1835.01元（611.67×3）支付给原告。2017年6月19日至2017年9月18日欠付超额租金分成695.87元，被告应当代扣代缴12.1%的税费，并将税后租金分成1835.01元（611.67×3）支付给原告。2017年9月19日至2017年11月17日欠付超额租金分成695.87元，被告应当代扣代缴12.1%的税费，并将税后租金分成1223.34元（611.67×2）支付给原告。按合同约定，应当在每季度第一个月的前20日内交付租金，在逾期30天后支付违约金，即以3404.36元为基数，自2017年10月18日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金；以6808.73为基数，自2018年1月18日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金。分成租金以1960.26元（税后）为基数，自2017年1月19日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金；以1835.01元（税后）为基数，自2017年4月19日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金；以1835.01元（税后）为基数，自2017年7月20日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金；以1223.34元（税后）为基数，自2017年10月20日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
原告赵某某与被告宜昌金东山商业管理有限公司（以下简称金东山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵某某及其委托代理人张恩喜，被告委托代理人张婉等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告赵某某租金（税后）及利息25487.53元（7273.54×2+363.68×2+3404.36+6808.72），并支付原告赵某某违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以7273.54元为基数，自2017年2月18日起计算至清偿之日止；以7273.54元为基数，自2017年5月18日起计算至清偿之日止；以3404.36元为基数，自2017年10月18日起计算至清偿之日止；以6808.73为基数，自2018年1月18日起计算至清偿之日止）。二、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告赵某某分成租金（税后）6853.62元（653.42×3+611.67×8），并支付原告赵某某违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以1960.26元为基数，自2017年1月19日起计算至清偿之日止；以1835.01元为基数，自2017年4月19日起计算至清偿之日止；以1835.01元为基数，自2017年7月20日起计算至清偿之日止；以1223.34为基数，自2017年10月20日起计算至清偿之日止）。三、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取2083元（原告已预交）由原告赵某某负担1150元，被告宜昌金东山商业管理有限公司负担933元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　张莉

书记员：盛柳