赵某某与宁夏银某物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：赵某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，无业。委托诉讼代理人：赵振东，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，北京龙天世纪装饰工程有限公司工程部职员，现住宁夏回族自治区贺兰县,系上诉人赵某某之弟。被上诉人（原审原告）：宁夏银某物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县银某安鑫花园西区（荷兰印象）三期会所一层。法定代表人：柳海明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：柳福，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，系宁夏银某物业服务有限公司副总经理，住宁夏回族自治区贺兰县。

上诉人赵某某因与被上诉人宁夏银某物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。赵某某上诉请求：1.撤销贺兰县人民法院（2018）宁0122民初33号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院仅以双方存在事实物业服务为由判令上诉人向被上诉人支付物业费无法律依据，购房合同上的物业服务费用为每平米0.8元每月。被上诉人作为物业服务的提供者，未全面、尽责的履行合同义务，允许车辆停放在小区主干道上及消防通道上，影响小区业主通行并且存在重大安全隐患，其行为已构成违约。其无权要求上诉人支付全部物业费用。二、一审法院判令上诉人向被上诉人支付物业费的理由为”如业主因物业服务中存在瑕疵而拒交物业费，必将导致物业公司经营资金减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于和谐社区环境的营造。”营造和谐的社区环境不能以损害业主的合法权益为代价。本案中被上诉人作为物业服务提供者，未全面、尽责的履行合同义务，其行为已构成违约。在这种情况下如一味的为营造和谐的社区环境而要求业主全额支付物业费，实为对被上诉人违约行为的纵容，有悖公平公正的法律原则。上诉人曾多次找被上诉人要求解决其在物业服务中存在的问题，但被上诉人均未采理。现一审法院对被上诉人在物业服务中存在违约的行为未加考虑而判令上诉人向被上诉人支付物业费，实际上是认可了被上诉人违约行为的合法、合理性，明显有悖法理。综上，原审判决认定事实有误，判决结果不公，特提起上诉。宁夏银某物业服务有限公司答辩称：被上诉人按照合同约定为上诉人提供了完善的物业服务，上诉人拖欠被上诉人公司物业费，上诉人的上诉请求不能成立，请二审驳回上诉，维持原判。宁夏银某物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即支付2012年7月1日-2017年12月31日物业管理费共计3597元，逾期支付违约金1079元，共计4676元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系贺兰县安鑫花园西区9-2-203室的业主，房屋建筑面积为45.44㎡。原告与该小区开发商宁夏银某房地产开发有限公司签订了三份《前期物业服务合同》，均约定由原告为被告所在小区提供前期物业服务，物业服务收费实行包干制，物业服务费由买受方承担，标准为多层1元/月/平方米，小高层1.2元/月/平方米（建筑面积）。2012年4月13日，原告向贺兰县城建局物业办申请提升银某?安鑫花园西区物业收费标准，请求住宅物业费为1.2元∕㎡∕月、营业房2元∕㎡∕月。贺兰县物业管理中心于2012年4月19日批准同意。2012年7月23日，原告就上述调价备案事宜向贺兰县价格监督检查所申请，贺兰县价格监督检查所加盖备案专用章。现因被告未按时交纳2012年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3597元，原告遂向一审法院提起诉讼，望判如所请。一审法院认为，首先，因案涉小区未成立业主委员会，案外人宁夏银某房地产开发有限公司选聘原告为案涉小区的物业服务企业，并与其签订《前期物业服务合同》，前述行为并未违反法律强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与被告所在小区的开发商签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。原告在实际对案涉小区提供物业服务后，与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系，其有权按照《前期物业服务合同》中约定的收费标准要求被告支付物业服务费。因此，原告要求被告支付2012年7月1日至2017年12月31日的物业服务费3597元的诉讼请求，于法有据，计算准确，法院予以支持；其次，对于原告要求被告支付逾期支付违约金1079元的诉讼请求，因原告未向本院提交充分有效的证据证明已向被告催缴过物业服务费，故对原告的该项诉讼请求不予支持；最后，物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。因物业服务内容具有多样性、服务过程具有持续性，以及物业服务标准具有不可计量性等特点，业主不能因为物业公司在服务过程中出现的瑕疵而否定物业公司的服务，亦不能以此为由拒绝交纳物业费，因为这将导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于营造小区乃至整个社会的和谐环境，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。况且一个和谐有序的小区环境需依赖于物业公司与全体业主的共同努力，就本案被告所说消防通道停车而言，物业公司负有管理、引导之责，但更多的要依赖于每一位业主的自觉。业主就面临的问题可以通过向物业公司反映，提出合理化建议及通过其他合法、合理的途径向物业公司主张权利。物业公司对于业主所反映的属于其业务范畴的问题应积极维修、养护和管理，对不属于其责任范畴的问题应积极协助业主向相关部门反映、协调，唯有双方互相体谅，积极配合，才能营造和谐的社区环境。因此，被告庭审抗辩原告未全面履行物业服务的意见并不构成被告拒付物业服务费的理由，法院对被告的该抗辩意见不予采信。综上，对于原告要求被告支付2012年7月1日至2017年12月31日期间的物业费3597元、逾期支付违约金1079元，共计4676元的诉讼请求，本院支持物业费3597元，其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告赵某某支付原告宁夏银某物业服务有限公司自2012年7月1日至2017年12月31日期间的物业费3597元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏银某物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告赵某某负担。本院二审期间，上诉人提交证据一、微信截图打印件共1张（与其他业主的聊天记录，一审庭审后取得），证明因物业下水管道堵塞，上诉人所住房屋从入住至今一直存在被水淹；证据二、照片6张，证明被上诉人管理不到位，小区随意张贴广告，将活动中心出租。被上诉人对上诉人提交证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，称被上诉人方起诉的是2017年之前的物业费，上诉人提交的证据是之后形成的，不予认可；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人提交证据与我方诉请的物业费没有关联性。上诉人二审提交的证据，被上诉人均不予认可，经对上诉人提交的证据进行审查，上诉人提交的证据系本案一审后产生，与本案争议无关，二审应不予采信；上诉人提交的证据二，被上诉人虽不认可，但该证据反映被上诉人管理的小区存在管理不到位的情况，二审予以采信。被上诉人未向法庭提交证据。二审查明的事实除与一审法院认定的事实一致，并对一审法院认定的事实二审予以确认。二审审理中，上诉人称其于2011年2月15日与宁夏银某房地产开发有限公司（出卖人）签订的《银川市商品房买卖合同》中约定的物业服务费标准为0.8元/月.平方米。被上诉人对此无异议，但被上诉人称物业费标准经被上诉人上报并被批准后自2013年1月开始执行1.2元/月.平方米标准。另二审查明，一审中被上诉人认可上诉人提交的照片中被上诉人在涉案小区的管理中存在消防通道一侧停车的情况及与其他小区间开门的情况。

本院认为，本案争议的焦点为被上诉人作为物业服务的提供者是否全面履行了合同义务暨被上诉应否全额承担物业费。根据一审法院查明的事实及认定，物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。营造和谐有序的小区环境需依赖于物业公司与全体业主的共同努力。上诉人在一审及二审提交的证据能够证实被上诉人在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，且被上诉人在一、二审审理中认可其小区消防通道一侧长期存在车辆随意停放、小区管理存在瑕疵的事实，故二审应对涉案物业费酌情按90%的比例进行调整。另二审审理中，被上诉人认可上诉人所签订的商品房合同约定物业费标准为0.8元/月.平方米，并自2013年1月执行1.2元/月.平方米的标准，被上诉人一审主张由上诉人承担自2012年7月1日至2017年12月31日的物业管理费，2012年7月1日至2012年12月31日，按0.8元/月.平方米物业费标准，上诉人应缴物业费218元（45.44㎡×0.8元/月.平方米×6个月），2013年1月1日至2017年12月31日，按1.2元/月.平方米物业费标准，上诉人应缴物业费3272元（45.44㎡×1.2元/月.平方米×60个月），根据上述上诉人应缴物业费计3490元，按90%的比例计算，上诉人应向被上诉人缴纳物业费3141元。至于上诉人提出其房屋质量、小区业主共同利益的维护问题可另行向相关主体主张。综上，上诉人赵某某的部分上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初33号民事判决第二项判决，即”驳回原告宁夏银某物业服务有限公司的其他诉讼请求。”二、变更宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初33号民事判决第一项判决，即”一、被告赵某某支付原告宁夏银某物业服务有限公司自2012年7月1日至2017年12月31日期间的物业费3597元，于判决生效之日起十五日内付清；”，变更为：上诉人赵某某于本判决生效之日起十日内支付被上诉人宁夏银某物业服务有限公司自2012年7月1日至2017年12月31日期间的物业费3141元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人赵某某负担；二审案件受理费50元，由上诉人赵某某负担45元，由被上诉人宁夏银某物业服务有限公司负担5元。本判决为终审判决。

审判长　　陈勇军
审判员　　胡春燕
审判员　　邢雪梅

书记员：陈丽霞