赵某与周某商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：赵某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地及住址上海市嘉定区。
　　被告(反诉原告)：周某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地及住址安徽省安庆市。
　　委托诉讼代理人：袁涛、戴思佳，上海德美律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下简称原告)赵某与被告(反诉原告，以下简称被告)周某间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某、被告的委托诉讼代理人戴思佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出本诉诉讼请求：一、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告退还房款人民币40万元(以下币种均为人民币)。
　　事实和理由：2018年9月1日，原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区德华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)。房屋总价为500万元。双方应于2019年1月30日前共同办理产权过户手续。该合同系在居间方的疲劳战攻击下签订的，同时在居间方的要求和诱导下，原告于当日支付了定金10万元，但居间方未向原告作任何提醒，也未向原告解读本市的限购政策。2018年11月20日，原告支付了房款30万元。由于原告名下尚有一套房屋，根据本市相关规定，原告现无购房资格，属于限购状态。2018年12月29日，原告在得知限购的情况下，通过微信告知被告代理人周平美，希望共同商讨解约事宜。2019年4月13日，原告将解约通知书递交给居间方，并由居间方转交予被告，要求解除居间协议及房地产买卖合同，并要求被告退款。2019年5月31日，原告将还款通知书递交给居间方，并由居间方转交予被告，要求被告在10日内完成解约及退款事宜，但被告至今未予退款。
　　被告辩称，同意解除合同，但不同意退还房款。讼争房屋的总价实际为585万元。本案系原告违约，原告应承担相应的违约责任，故被告无需向原告退还房款。
　　被告向本院提出反诉诉讼请求：一、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年7月13日解除；二、原告支付迟延付款违约金300,700元；三、原告支付解除合同违约金117万元；四、原告向被告支付的房款40万元用于抵扣解除合同违约金，不再返还；五、原告支付居间费用5万元。
　　事实和理由：2018年9月1日，原、被告经居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》，约定原告向被告购买讼争房屋。房屋总价为585万元。双方应于2019年1月30日前共同办理产权过户手续。合同另对付款方式、违约责任等进行了明确约定。签约当日，原告支付了房款10万元。后原告未按约定履行付款义务，被告不得不多次进行催促，并于2018年11月7日向原告发出《催告函》。2018年11月11日，在居间方的斡旋下，原、被告对房屋买卖履行事项进行协商。原告表示，因置换其他房屋出现问题导致无法按时付款，但仍愿意购买讼争房屋。被告本着配合、谅解的精神，与原告签订了《补充协议》，约定原告应于2018年12月30日前支付房款340万元。2018年11月20日，经被告多次催促后，原告又支付了房款30万元，但此后便不再付款。2019年1月3日，被告再次发出《催告函》。2019年4月13日，原告向被告发出《解约通知书》，以限购等理由明确表示不再履约。2019年5月31日，原告又向被告发出《还款通知书》，要求被告退还房款40万元，直至原告向本院提起诉讼。从双方洽谈购房开始直至原告明确表示不再履约，长达近8个月。期间，讼争房屋的市场价格有明显下滑，原告的行为已给被告造成了约60万元的房价下跌损失。同时，被告及其代理人多次告知原告，售房所得资金用于投资商铺等用途，因原告迟延付款导致资金利用成本增加，经济损失约30万元。此外，被告向居间方支付了佣金5万元。鉴于原告及第三方原因等因素违约造成被告巨大经济损失，但原告的相关损失可另行主张。同时，原告因房价下跌而在后续置换中大幅受益，原告应按合同相关约定承担违约责任。被告于2019年7月12日向原告发出《解约通知函》，要求原告承担相应违约责任。
　　原告针对反诉辩称，同意解除合同，但不同意被告的其他反诉请求。原告无法继续履行合同系因限购所致。即使存在违约金，被告主张的违约金显属过高，要求法院予以调整。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　被告系讼争房屋的产权人。2018年9月1日，原、被告通过居间介绍签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买讼争房屋(房屋建筑面积为131.13平方米)。房屋总价为500万元。原告应于签约当日支付房款10万元，2018年10月30日前支付房款165万元，2018年11月30日前支付房款175万元，以贷款形式支付房款148万元，尾款2万元在双方办理房屋交接手续当日支付。双方应于2019年1月30日前共同办理过户手续。原告未按约付款的，应当支付赔偿金，赔偿金按原告未付款金额的日万分之五计算，赔偿金自应付款期限之第二日起计算至实际付款之日。逾期超过15日的，被告有权单方解除合同。被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告除应支付自应付款期限之第二日起至发出解除通知书之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。合同另对其他事项作了约定。当日，原、被告签订一份《补偿协议》，约定讼争房屋实际成交价为585万元，其中85万元系装潢、厨卫设施及附属设施、设备的补偿款。本次交易产生的所有税费由原告承担。2018年9月1日、11月20日，原告向被告分别支付了房款10万元、30万元，共计40万元。合同履行过程中，被告委托案外人周平美办理讼争房屋的商谈、收款等相关事务。2018年10月28日，原告告知周平美因其系置换房屋，其买家因特殊情况故房款未付，待其买家的房款支付后，其再向被告付款。2018年11月7日，被告向原告发送一份《催告函》，要求原告在收函后5日内完成付款事宜并支付相应赔偿金。2018年11月11至11月14日，原、被告另行签署一份《补偿协议》，约定原合同约定原告应于2018年10月30日前支付房款165万元，2018年11月30日前支付房款175万元，因特殊原因原告暂时不能按期付款，原告承诺该两笔款项最晚付款期限为2018年12月30日前，该两笔款项逾期造成的违约金按合同约定赔偿给被告。2018年12月29日，原告告知周平美因其买家至今未付款，无法正常履约。在此情况下，其处于限购状态，双方间的合同也无法继续履行，要求被告商谈解约事宜。被告回复，因其前期已购买一间商铺，12月31日前尚有60万元缺口，要求原告尽量争取。2019年1月3日，被告再次向原告催款。2019年4月13日，原告向被告发送一份《解约通知书》，载明因其买受人违约导致其处于限购状态，无法履行双方间签订的《上海市房地产买卖合同》，告知被告解除《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》，并由被告退还已收房款，原告愿意将以支付的定金赔偿予被告。2019年5月31日，原告向被告发送一份《还款通知书》，要求被告在收到通知书后10日内完成退款及解约事宜。2019年7月12日，被告向原告发送一份《解约通知函》，载明因原告严重违约且在缺乏解约依据的情况下向被告发送解约通知，决定解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并由原告承担违约金117万元。原告于2019年7月13日签收该通知书。
　　另查，2018年5月26日，原告、王铭毅(甲方)与案外人甘某某、陈某某(乙方)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于上海市山西北路XXX弄XXX号XXX室房屋(房屋建筑面积为105.66平方米)出售予乙方。房屋总价款为838万元。合同签订前已支付定金85万元，乙方应于签约当日支付房款215万元，2018年10月12日前支付房款287万元，以贷款形式支付房款251万元，尾款5万元在双方办理房屋交接手续当日支付。
　　2018年9月3日，被告支付了佣金5万元。
　　庭审中，原告确认讼争房屋系毛坯房。讼争房屋的总价实际为585万元。
　　本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。庭审中，原、被告均确认讼争房屋总价实际为585万元，本院对此予以认可。现原告未按约支付房款的行为已构成违约，且已达到解除合同的条件，被告据此有权要求解除合同，解除合同的时间以原告收到解除合同通知书的时间即2019年7月13日为准。关于违约金，在合同已解除的情况下，应优先适用双方关于解除合同违约金的约定(即不再适用逾期付款违约金的约定)，即按照房屋总价的20%支付违约金的约定。而该20%的标准显属过高，原告亦要求予以调整，结合原告系因置换购房导致限购，其在合同履行过程中尚能及时告知相关履约情况(包括限购情况)并作部分履行等因素，本院酌情以房屋总价的6%确定解除违约金数额，即351,000元，该款在原告已支付的房款40万元中予以扣除，余款49,000元由被告返还。被告关于房价下跌、资金利用成本增加的陈述，其现有证据不足以证明该损失的实际产生及数额，本院对此难以采信。关于佣金问题，该款项与本案并无直接关联且属不同法律关系，被告可另行向责任主体主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告赵某与被告周某于2018年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年7月13日解除；
　　二、原告赵某应于本判决生效之日起十日内向被告周某支付解除合同违约金人民币351,000元(已在原告赵某已支付的房款人民币40万元中抵扣)；
　　三、被告周某应于本判决生效之日起十日内向原告赵某返还房款人民币49,000元；
　　四、原告赵某的其余本诉请求，不予支持；
　　五、被告周某的其余反诉请求，不予支持。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费7,300元，减半收取3,650元，由原告负担3,203元，被告负担447元。反诉受理费9,018元(已减半收取)，由原告负担2,152元，被告负担6,866元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  平

书记员：凌东媛