赵景芝与刘某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：赵景芝，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：卢娜，北京金钲律师事务所律师。被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，现住永清县。委托诉讼代理人：申素梅，河北恒帆律师事务所律师。

原告赵景芝与被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵景芝及其委托诉讼代理人卢娜、被告刘某某委托诉讼代理人申素梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结��赵景芝向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告房款275000元整，并赔偿一年的利息损失4125元（最终利息损失计算至被告返还全部房款之日止）；3.判令被告支付原告违约金391500元；4.判令被告赔偿原告向廊坊千居房地产乡纪有限公司支付的居间服务费、贷款代理费、办房手续费等经济损失共计26525元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年1月6日，原告和被告在廊坊千居房地产经纪有限公司的居间服务下，签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告单独所有的位于永清县房屋，房屋总价款为1305000元整。根据合同约定，原告在2017年1月6日向被告支付了首付款275000整，并向廊坊千居房地产经纪有限公司支付居间服务费、贷款代理费、办房手续费等共计26525元整。在合同履行过程中，被告将涉案房屋转卖第三人高XX，而且该房屋还有抵押，已经构成根本违约，致使合同目的不能实现，给原告造成重大损失、侵害了原告的合法权益。故原告起诉，请求法院查清案件事实，作出公平公正的判决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。刘某某辩称，原告诉讼请求解除房屋买卖合同，被告认为没有必要，因为双方之间的房屋买卖合同于2017年2月18日已经解除了。原告第二至四项诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。诉讼费不应由被告承担。原告所诉称的事实与本案真正的事实不符。本案中原告先行违约，没有按照房屋买卖合同约定的内容履行，原告根本违约。在原告违约后，被告于2017年2月14日向原告和中介公司送达了《催告函》，双方之间的房屋买卖合同已经解除，原告并应当承担违约责任。事实是：原、被告双方通过廊坊千居房地产经纪有限公司��2016年10月1日就买卖被告所有的位于永清县XX号楼X单元XXX室楼房达成协议，原告向被告交付定金5万元。被告等了原告很长时间，原告在2017年1月6日才又凑了225000元，连同已经交付的5万元定金共计凑了首付款275000元，当日到兴业银行做了面签，签订了《房屋买卖合同》并申请了银行贷款手续，说贷款很快下来，当时被告满心欢喜。因为被告着急用钱才卖的房子，只等尾款103万元批下来被告就可以用于偿还借款和另买一处房产。但是过了一星期左右，银行通知说原告的当前征信有逾期，而且非常严重，不符合贷款条件。于是原告找到中介和被告一起商议说再给一段时间，等贷款下来。这样又等了一个月的时间，再次去兴业银行，问贷款事宜，银行说原告仍然有逾期，征信不良，原告说还上了，银行要还款证明。被告和千居中介的李XX一起到北京大兴区找原告去银行查询���打印出来银行流水的信息资料，被告和李XX带着资料到兴业银行交付。兴业银行办事人员称这个没有用，再经银行查询，又查出原告其他银行卡的逾期记录，原先的不良信息仍然存在，还是无法办理贷款审批事宜。当时被告问银行什么时间能办理贷款，银行称不确定时间。因为被告急需尾款，去处理其他事宜，不然房子可能被债权人查封，就与原告协商，让其先支付尾款的一半50万元，将房屋过户，其他再由原告凑齐；但原告说拿不出，就是30万也凑不上，还不定什么时间。被告因着急曾三次到兴业银行问贷款事宜，银行方面说原告的征信逾期问题非常严重，在固安也是贷款买房，负债过高，征信不良，短期内不能办贷款。被告及其母亲多次找中介问房屋的尾款何时能到位，何时能过户，被告也通过手机与中介李XX联系，李XX说只能等银行贷款批下来才能办理，银行���批，我们也不敢，如果银行贷款不批下来，我们没地方给你们弄钱去。因被告要买的另外一处房子要用钱交款，其他的债权人也一直在催债，非常着急，被告找原告和中介，让把尾款支付给被告，原告说用她侄女的姓名去申请贷款，她侄女没有银行征信不良，被告考虑这个环节时间太长，也违法，自已也不知道后果，没有答应。原告又说她把房子以她的姓名登出去卖，被告说我的房子为什么你去卖？被告又向原告提出再给其尾款的一部分即50万元就将房子过户到原告名下，然后剩余的尾款再给补齐，给了原告半个月的时间，原告没给被告任何回复，也没和中介说到底怎么办。因原告的行为已经严重违约，无奈，被告于2017年2月14日向中介公司和原告都送达了书面的《催告函》，告知原告收到本催告函三日内与原告方联系并将剩余全部尾款103万元以现金或银行转帐方式支付给原告方，否则赔偿原告方造成的一切经济损失。但是原告却没有与被告联系并交尾款。至此，双方之间的房屋买卖合同解除，此后被告可以对房屋行使所有者权利。因为原告征信有不良记录，且其在固安县也有贷款买房，负债太高，所提交的资料不能办理贷款，导致尾款103万元不能到位，使得被告卖房用钱的愿望成为泡影，造成了房款下不来，所欠外债不能清偿，房子被法院查封的后果。由于是原告违约，故原告应向被告支付该房屋总价款30%的违约金，所交付的275000元房款冲抵违约金后，余款用于弥补其给被告造成的损失，被告将在本案后依法依约追究本案原告的违约责任。被告根据合同约定有权单方解除买卖合同，因此被告在催告函到达原告处3日后才与第三人高XX签订的房屋买卖合同；但是被告并未将该房屋实际交付给，也未将产权过户，后高XX通过诉讼方式解除了双方的房屋买卖合同。即使双方未能解除合同，根据《房屋买卖合同》的约定也是免责的，无需承担违约责任，原告诉称的理由根本不能成立，被告没有违约，而是原告先行违约。根据合同约定居间服务费应由原告承担，并且是原告违约，不应由被告承担。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，刘XX（刘某某之父）作为售房方（甲方）代签人与购房人即本案原告赵景芝（乙方）及居间人廊坊千居房地产经纪有限公司（丙方）共同签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落在永清县XX号楼X单元XXX室的房屋（所有权人为本案被告刘某某）出售给乙方，建筑面积109.43㎡，产权证号永房权证直字第××号，附属用房地下室面积16.74平米，实际成交价格1305000元。乙方向丙方交纳居间费1万元，���款代理费1万元，办房手续费（评估费）6525元。乙方支付房款的具体方式为：第一次在合同签订的同时向甲方支付定金5万元，第二次支付首付27.5万元，第三次由银行下发贷款支付甲方其余尾款103万元。2017年1月6日，被告刘某某作为售房人（甲方）与购房人原告赵景芝（乙方）及居间人廊坊千居房地产经纪有限公司（丙方）共同签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方（房屋所有权人）自愿将坐落在永清县城内XX号楼X单元XXX室的房屋出售给乙方，建筑面积1118.49㎡，产权证号冀（2016）永清县不动产权第XXXXX号，附属用房地下室面积16.74平米，实际成交价格为1305000元。乙方须向丙方交纳居间费1万元，贷款代理费1万元，办房手续费（评估费）6525元。在本合同签订的同时，甲方向丙方交付该房屋房本，乙方向甲方交付定金5万元，丙方收讫产权证后，要求甲、乙双方准备办理房屋产权证过户手续所需的全部资料，并协助双方办理该项过户手续。乙方支付其余房款的具体方式为：第一次支付定金5万元，第二次支付首付27.5万元，第三次由银行下发贷款支付甲方其余尾款103万元。合同第六条为违约责任条款，其中第3款约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本补充协议的补充条款超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售非第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第4款约定，甲方认可乙方以贷款方式付款时：1.贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方必须补齐所差房款，并继续履行该合同，同时承担由此引起的经济损失，已交纳给丙方用于协助办理贷款的服务费不予退还；2.乙方须保证所提供的各种资料与证明的真实、合法、有效，如因乙方不符合银行放贷要求，造成的贷款未果，由乙方承担相应责任及经济损失；3.乙方须按规定到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。第5款约定，乙方若出现以下情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本补充协议的补充条款超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。第6款约定，甲乙任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，或发生违反本条第三款的违约责任，均由违约方向守约方支付本合同约定的总交易额的30%做为违约金赔偿（违约金双方自行交接）；实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定居间费一律不予退还。合同第十条为约定其他事项：1.经甲乙双方协商一致，乙方交于甲方定金5万元，如甲方违约，双倍赔偿乙方定金，如乙方违约，定金不退还；2.甲方将房屋内空调、地下室赠于乙方；3.乙方交于甲方首付款27.5万元只供甲方还永清县城内XX号楼X单元XXX室剩余尾款用，如甲方将首付款用于其他事项，甲方双倍返还乙方首付款；4.甲方收到银行贷款尾款7日内将该房屋钥匙交于乙方。上述《房屋买卖合同》签订的当日，原告通过兴业银行网上转账方式向被告支付涉案房屋的首付款27.5万元，同日由被告向原告出具了收条一份。2017年2月14日，被告向原告发出书面《催告函》，告知原告收到该催告函3日内与被告取得联系，并将剩余全部尾款103万元以现金或银行转账方式支付给被告，否则被告将解除与原告签订的房屋买卖合同，并追究因原告违约给被告造成的一切经济损失。同日被告也向居间人发出了一份书面通知，该通知的内容与被告向原告发出的《催告函》内容基本相同；并且被告同时与居间人的员工李XX之间通过微信进行了联系，在李XX索要原告的现居住地址未果后，李XX将《催告函》的具体内容通过微信拍照方式转发给了原告。随后被告还于当日向原告手机号码发送了短信息，内容基本与《催告函》相同。原告在收到上述《催告函》后，未按照被告指定的期限与被告进行联系和支付涉案房屋的尾款。2017年2月23日，被告就涉本案房屋与第三人高XX签订《房屋买卖合同》一份，双方约定该房屋的售价为120万元，签订合同当日由第三人向被告支付首付款30万元，余款通过办理银行贷款予以支付。另查明，被告刘某某通过三河市XXXX房产经纪有限公司永清分公司于2017年2月12日与武某签订《购房定金协议》一份，约定刘某某购买武某出售的位于XX花园小区房屋一套，建筑面积85.79㎡，价款为65万元，在正式《房屋居间买卖合同》签订之前，刘某某交付武某2万元作为意向金。再查明，刘某某因欠杨XX借款（2015年2月、8月所借）未能按时偿还，杨XX于2017年3月将刘某某起诉至本院，并申请将刘某某名下的房屋予以查封，后经本院调解于2017年5月22日作出（2017）冀1023民初743号民事调解书，约定刘某某于2017年7月6日前分两次偿还杨金龙借款20万元。目前该套房屋仍处于查封状态。本院认为，本案被告刘某某与原告赵景芝及居间人廊坊千居房地产经纪有限公司于2017年1月6日共同签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人各方均应按照合同约定行使自己的权利和履行义务。在原告向被告支付首付款后，三方及时前往指定银行办理贷款手续，但由于原告的自身征信原因导致无法通过银行审批办理贷款，之后的次月仍不能办理，该情形属实，究其原因系原告的征信存在问题。而在此前的2016年10月份，原告即已与本案被告方签订了相关的房屋买卖合同，并��待被告所出售房屋产权证的下发后进一步履行相关后续手续，因此原告应有充足的时间来解决其个人银行的征信问题，但时至2017年1月和2月初时，原告的征信依然存在问题。据此，原告违反了双方合同中关于购买方须保证所提供的各种资料与证明的真实、合法、有效，如因购买方不符合银行放贷要求，造成的贷款未果，由购买方承担相应责任及经济损失的条款内容约定。被告由于背负债务急需进行偿还的原因，明确向居间人和原告予以说明，并于2017年2月14日发出书面催告，限定原告三日内将涉案房屋的尾款付清，否则将解除双方之间的买卖合同；后来基于原告未按催告通知要求付款，被告在没有向原告发送书面解除双方合同通知以及协商处理原告方所支付房屋首付款的情形下，于2017年2月23日将涉案房屋再次出售，且与第三人签订合同、收取对方首付款，被告实施���该行为显然不当，并且导致其与原告之间的合同无法继续履行。2017年3月下旬，廊坊市政府实行住房限贷政策，随后又于6月份实行限购政策，后来被告虽然提出已通过诉讼方式解除了其与第三人之间的房屋买卖合同，但是此时原告已经不具备购买涉本案房屋的资格，同时该房屋也是处于被法院查封状态，原、被告之间的房屋买卖合同在事实上业已无法继续履行。本案中，原告提出的判令解除双方之间的房屋买卖合同以及由被告返还原告房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。在本案合同的履行中，导致该合同未能够及时顺利履行的最初原因是由于原告个人征信问题无法获得银行贷款，双方虽在该合同中就办理贷款的时限未作出明确的约定，但是原告仍应当对此承担责任；随后双方因此发生争议，被告向原告及居间人发出了书面催告通知，同时更明确给原告限��三天的时间补齐该房屋尾款，然而原告既未履行支付尾款义务也未向被告或居间人提出书面异议，显属处置不当；在此情形下，被告并没有向原告发出书面解除合同通知，就将涉案房屋再次向第三人出售，被告的行为亦构成违约。鉴于本案中当事人双方均存在有违约行为的事实，又因随后廊坊市政府实施的住房限贷、限购政策，最终导致了涉案合同的无法继续履行。因此，本案合同解除的责任无法全部归责于原告或者被告一方当事人。关于原告提出的判令被告赔偿原告房款利息损失、支付原告违约金、赔偿原告向廊坊千居房地产乡纪有限公司支付的居间服务费、贷款代理费、办房手续费等经济损失的诉讼请求，因为双方均存在违约行为，本院不予支持。被告所提出的关于本案双方之间房屋买卖合同于2017年2月18日已经解除，不应向原告返还购房款的辩解意见，与本案查明事实不符，本院不予采信；对被告提出是原告先行违约，被告不应支付房款利息，以及根据合同约定居间服务费应由原告承担，不应由被告承担的辩解意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条规定，判决如下：

一、解除原告赵景芝与被告刘某某之间的房屋买卖合同；二、被告刘某某于本判决生效后十日内向原告赵景芝返还购房款275000元；三、驳回原告赵景芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10772元，减半收取计5386元，由原告赵景芝负担3285元，由被告刘某某负担2101元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员　　袁宏军

书记员：王思萌