赵某某、张某2与李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：赵某某，女，汉族，住上海市徐汇区。
　　原告(反诉被告)：张某2，女，汉族，住上海市徐汇区。
　　法定代理人：赵某某(系张某2之母)，身份情况同上。
　　委托诉讼代理人：付忠文，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　被告(反诉原告)：李某某，女，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：袁铮佳，上海环绮律师事务所律师。
　　原告赵某某、张某2诉被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案，依法适用简易程序，后李某某提起反诉，本院公开开庭进行审理。原告赵某某、张某2的共同委托诉讼代理人付忠文、被告李某某的委托诉讼代理人袁铮佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　赵某某、张某2向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因违反《上海市房地产买卖合同》之约定的赔偿金50,625元(2018年6月16日至6月30日以总房价675万元为基数，按日万分之五为利率)；2.判令被告向原告支付户口保证金50,000元及逾期返还户口保证金的利息(以50,000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的1.5倍计算利息，从2018年9月8日至实际清偿之日止)，暂计至起诉之日，共计50,371.56元；3.本案诉讼费由被告承担。
　　事实和理由：原、被告于2018年4月7日签订上海市房地产买卖合同，约定，原告将其所有的上海市冠生园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，房屋总价675万元。同日，原、被告签署协议书，约定，被告在向原告支付买卖合同首付款中第3笔房价款后，原告同意向被告支付5万元作为房地产户口保证金，待原告办理完毕原户口迁出手续后2日内，被告将户口保证金返还原告。买卖合同签订后，原告按约办理了房屋过户及房屋交接验收，但被告并未按照合同约定支付房屋价款，根据合同附件三付款协议约定，被告应于2018年6月15日前向原告支付首期房价款147万元，而被告实际于2018年7月1日向原告支付该笔房价款，共逾期15天。原告于2018年7月1日向被告支付户口保证金，随后，原告办理完毕户口迁出手续后及时告知被告，但被告未按照协议书约定返还户口保证金5万元，后经原告多次催促，被告仍未返还户口保证金，故向贵院提起诉讼，请求判如所请。
　　李某某辩称：关于诉请1，被告没有违约，双方对147万元房款的付款时间进行了变更，且已经交接系争房屋，交接过程中原告没有提出被告违约。关于诉请2，2018年9月1日前被告未迁出户口，构成违约，原告无权要求被告返还晚迁户口保证金。就算被告诉请2成立，原告无权主张利息，且原告要求的违约金标准过高。
　　李某某向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告按每日总房款675万元的万分之五支付被告自2018年9月1日起至2018年9月5日逾期迁出户口违约金16,875元；2.案件受理费由反诉被告承担。
　　事实和理由：根据双方于2018年7月1日签订的协议书约定，原告应于2018年9月1日前办理完毕原户口迁出手续，若被告未按约定时间办理完毕原有户口迁出手续，则被告有权不支付户口迁出保证金并按合同约定追究原告相应违约责任。原告于2018年9月5日迁出户口，构成违约，故被告提起反诉，请贵院依法予以判处。
　　赵某某、张某2辩称，原告不同意反诉诉请。1.被告计算的起点2018年9月1日和终点2018年9月5日是错误。2.关于协议书，原告手中没有，认可签名是赵某某所签。双方真实意思表示还是补充条款第1.2条，原告在2018年9月18日迁出户口即可，故原告没有违约。3.协议书既约定了保证金，又约定了违约金，两者都属于违约责任，该条是无效的，依据的是民法总则121条。4.即便协议约定有效，违约责任也过高。现被告选择了按照合同条款进行了追究，应视为其选择了违约金，放弃了保证金的约束力。5.合同履行中，原告无违约情况，证人也确认了。房屋买卖属于一般民事行为，在过程中，原告都是依约积极履行，无违约行为，不可能故意拖延迁户时间。原告是在医院工作，日夜颠倒，没有恶意违约的可能性。故不应支付被告反诉诉请。6.履行2018年7月1日协议的前提是被告积极履行合同，第3条要求其他均按照原合同履行。根据买卖合同附件三的约定，被告没有证据证明在办理产证证明后3个工作日向银行提交材料，导致放贷时间拖延至2018年7月20日，原告行使了先履行抗辩权。
　　本院经审理认定事实如下：2018年4月7日，原、被告签订上海市房地产买卖合同，约定，被告向原告购买上海市冠生园路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)，转让价款为675万元，补充条款(一)同时约定，2.若该房地产上有户口，则甲方应于不动产登记事务中心出具以被告为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后60日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向被告支付违约金，直至原户口迁出时止；……7.被告违约责任，⑴被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；合同附件三同时约定，一、首期房价款，被告应支付原告首期房价款237万元，1.被告已在双方签订本合同前直接支付原告定金9万元，在签署买卖合同后，转为部分首期房价款，2.被告应于签订本合同并申请办理公证手续后当日内直接支付原告部分首期房价款81万元，3.被告应于2018年6月15日前直接支付原告部分首期房价款147万元；二、被告应支付原告第二期房价款435万元，被告通过申请贷款支付：申请贷款，被告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，原告应积极配合被告办理申请贷款手续及提供所需材料，…贷款支付，被告应于该房地产所在区不动产登记事务中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款行等为准，双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。合同签订的当天，双方签订协议书，约定，待原告收到被告支付的买卖合同首付款后当日内，原告同意返回支付被告5万元，该笔款项将作为该房地产户口保证金，待原告向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续后2日内，由被告直接支付给原告。合同签订后，原告于2018年4月7日收到被告支付的房款81万元，于2018年7月1日收到被告支付的房款147万元。2018年7月1日，被告出具收款收据，收到户口晚迁保证金5万元。
　　2018年7月1日，原、被告签订协议书，约定，1.在双方已签订的房地产买卖合同中，约定的房价款675万元，现被告所需支付的房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给原告；2.现双方协商，户口迁出保证金为5万元，原告于2018年9月1日前办理完毕原有户口迁出手续，被告当日内支付原告户口迁出保证金；若原告未按约时间办理完毕原有户口迁出手续的，则被告有权不支付户口迁出保证金并按本合同约定追究原告相应违约责任；3.双方其他事项仍按上海市房地产买卖合同约定履行，本协议书与上海市房地产买卖合同不一致的以本协议书为准(原告称其没有该协议书)。
　　2018年7月8日，被告取得系争房屋的房地产权证。
　　2018年7月20日，原告收到被告支付的付款435万元(系贷款)。2018年7月22日，原、被告办理了系争房屋的交接手续，双方签订房屋交接书。2018年9月5日，两原告的户口迁出系争房屋。
　　以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有上海市房地产买卖合同、2018年4月7日协议书、房屋交接书、收款收据、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、居民户口簿、上海银行账户历史明细清单、2018年7月1日协议书等证据证实，并经当庭质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。被告出示的2018年10月31日与古某某的微信聊天记录(内容为，冠生园路XXX弄XXX号XXX室房产交易付款时间节点如下：在付第三笔房款时，买家李小姐是置换，李小姐的下家因贷款没有及时放款导致李小姐自己买的房子房款没有对接上，李小姐跟我提前说<前提15天左右>让我给房东赵女士协商下如果到付第三笔房款时自己如果没有按时付让房东通融宽限下时间，我第一时间给我房东沟通，房东也同意第三笔付款可以延迟时间，只要不耽误赵女士7月初要用钱的时间节点就可以，因此在我给双方的沟通下第三笔房款没有按照合同时间付双方同意)，拟证明因被告置换房屋下家晚于合同约定时间，导致被告无法按照本合同约定支付147万元，经原被告、中介提前沟通后，原告同意被告延期至2018年7月初支付147万元房款，经质证，原告表示，真实性不予认可，证人证言，需要出庭作证，且若是真实的，内容说了只是同意通融，没有说不追究违约责任，本院认为，该聊天记录系被告与案外人间某某，真实性无法确认，故不予认定。被告方证人张某1陈述，古某某原系手下业务员，由古某某反馈的情况为，有笔房款(第三期房款)被告要晚付，因为被告是置换房屋，房款没有下来，被告提前了15天与业务员电话沟通了，业务员也及时与原告进行了电话沟通，原告也同意了，表示只要在2018年7月初支付，不影响原告自己用钱就可以，经质证，原告表示，证人不是跟单业务员，对本案情况均系听说，特别是被告说原告同意晚付的证明目的，且也没有书面或微信原告同意的材料，故原告对真实性不认可；本院认为，证人证词无相关书证予以佐证，故不予认定。
　　本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同、协议书均系签约方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。
　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
　　本案争议焦点有三：一是被告是否应承担逾期付款的违约责任及违约金的计算方式。二是如何理解双方在协议书中表述的以下内容：即“若原告未按约时间办理完毕原有户口迁出手续的，则被告有权不支付户口迁出保证金并按本合同约定追究原告相应违约责任”。三是逾期迁出户口违约金的计算方式。
　　针对争议焦点一，关于被告提出，双方对147万元房款的付款时间进行了变更，且已经交接系争房屋，交接过程中原告没有提出被告违约之意见，虽然被告通过微信聊天记录及证人证词，但微信聊天记录显示的时间是2018年10月31日，而证人陈述系听古某某反馈，且无相关书证予以佐证，故被告上述答辩意见，本院不予采纳。由于被告至今未提供原告同意变更付款期限的充分证据，根据双方间房地产买卖合同“被告应于2018年6月15日前直接支付原告部分首期房价款147万元”的约定，又根据双方于2018年7月1日签订的协议书“被告所需支付的房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给原告”的约定，被告于2018年7月1日向原告支付该笔房款147万元已构成违约，对此应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付逾期付房款的违约金，理由正当，本院予以支持；鉴于原告至今未提供被告逾期付款造成其实际损失的充分证据，现被告认为违约金计算标准过高，要求法院予以调整，本院以双方合同约定的计算标准为依据，以实际损失为基础，兼顾双方在履行合同等综合因素，酌情将约定的标准即万分之五/日调整至万分之一点七/日,被告向原告支付2018年6月16日至6月30日按每日万分之一点七按本金675万元计算的违约金计17,212.50元。
　　针对争议焦点二，根据诚实信用原则，当事人负有根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等合同附随义务。就本案而言，原告作为涉案房屋的出卖方，在买卖合同履行过程中，除需向买受人交付房屋、协助办理涉案房屋过户手续等，还应本着诚实信用原则，基于双方的约定，将户口迁出涉案房屋，此系原告作为涉案房屋出卖方应尽之合同的附随义务。其次，关于保证金的性质问题。保证金是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方当事人处的钱款。本案中，双方约定的户口迁出保证金，其目地是督促涉案房屋出卖方恪守合约，按期将户口迁出涉案房屋，若出卖方未按约履行，那么买受方可依约向出卖方主张违约责任，而保证金正是保证买受方因守约而获得赔偿的一种保证方式，此处的保证金与违约金不属于同一概念。现被告以保证金系违约金，在原告出现逾期迁出户口的违约行为后，要求没收保证金的抗辩意见，本院不予采纳。同时，考虑到被告作为守约方已以反诉方式向法院提出了要求原告承担逾期迁出户口违约金的情况下，可由被告退回保证金。至于原告主张保证金的利息损失，于法无据，本院不予支持。
　　针对争议焦点三，原告未按约于2018年9月1日前将户口迁出涉案房屋，于2018年9月5日户口迁出，显属违约，故被告反诉要求原告支付逾期迁户口的违约金，本院予以支持；鉴于协议书约定，原告应于2018年9月1日前办理完毕原有户口迁出手续，该约定应包含9月1日当天，原告于2018年9月5日已办理完毕户口迁移手续，故被告无权计取9月5日的违约金。审理中，原告认为违约金计算标准过高，要求法院予以调整，本院以双方合同约定的计算标准为依据，以实际损失为基础，兼顾原告在履行合同过程中除逾期迁户口外无其他违约行为、原告逾期迁户口仅4天等因素，酌情将约定的标准即万分之五/日调整至万分之一点七/日,计算期限为2018年9月2日至9月4日即原告向被告支付2018年9月2日至9月4日按每日万分之一点七按本金675万元计算的违约金计3,442.50元。
　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
　　一、李某某于本判决生效之日起十日内向赵某某、张某2支付逾期付房款的违约金17,212.50元；
　　二、李某某于本判决生效之日起十日内返还赵某某、张某2已付的户口保证金50,000元；
　　三、驳回赵某某、张某2的其余诉讼请求；
　　四、赵某某、张某2于本判决生效之日起十日内向李某某支付逾期迁出户口的违约金3,442.50元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本诉受理费2,322元，减半收取计1,161元，由赵某某、张某2负担386.60元，李某某负担774.40元。反诉受理费111元，由赵某某、张某2负担22.60元，李某某负担88.40元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：汪俭蓉

书记员：江佳韵