赵海兵与陆春桃、裴海娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：赵海兵，男，1979年5月16日生，汉族，住江苏省。
　　委托诉讼代理人：濮家良，上海金亭律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：曹唯，上海金亭律师事务所律师。
　　被告：陆春桃，男，1980年5月23日生，汉族，户籍所在地上市。
　　被告：裴海娟，女，1983年9月27日生，汉族，住上海市崇明县。
　　第三人：班维婷，女，1979年8月3日生，汉族，住江苏省灌南县五队乡小塔村四组234号。
　　第三人：上海佘山乡村俱乐部有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇方松公路旁。
　　法定代表人：朱静，董事长。
　　委托诉讼代理人：闫丽，女。
　　第三人：中国银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市静安区广中西路535、539、595、603号。
　　负责人：吴文新，行长。
　　委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：顾美玲，上海才富律师事务所律师。
　　第三人：杨惠方，女，1975年1月29日生，汉族，住上海市松江区泖港镇范家村湾巷521号。
　　原告赵海兵诉被告陆春桃、裴海娟、第三人班维婷、上海佘山乡村俱乐部有限公司(以下简称“佘山乡村俱乐部”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序。因被告裴海娟下落不明，故本案于2018年12月4日转为普通程序审理，并依法采用公告送达。审理中，经原告申请，本院于2019年4月3日依法追加了中国银行股份有限公司上海市闸北支行(以下简称“中国银行闸北支行”)、于2019年11月26日依法追加了杨惠方作为第三人参加诉讼。因被告陆春桃被刑事羁押，故本案于2019年3月19日中止诉讼，并于2019年11月13日恢复审理。本案于2019年11月26日、12月28日二次公开开庭审理。原告赵海兵的委托诉讼代理人濮家良到庭参加了二次庭审，被告陆春桃参加了第一次庭审，第三人班维婷、第三人中国银行闸北支行、第三人杨惠方到庭参加了第二次庭审。被告裴海娟、第三人上海佘山乡村俱乐部有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告赵海兵向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行原、被告及第三人班维婷之间签订的买房协议书；2、判令二被告协助将预告登记在二被告名下的位于上海市松江区洞泾镇洞塔路XXX弄XXX号1_3层房屋过户于原告名下；3、判令第三人佘山乡村俱乐部协助原告将上海市松江区洞泾镇洞塔路XXX弄XXX号1_3层房屋过户于原告名下；4、请求判令二被告及第三人中国银行闸北支行配合办理上述房屋抵押权涤除手续。审理中，原告变更诉讼请求如下：1、二被告及第三人中国银行闸北支行配合办理上海市松江区洞泾镇洞塔路XXX弄XXX号1_3层房屋抵押权涤除手续；2、判令第三人佘山乡村俱乐部协助二被告将上述房屋过户登记至二被告名下；3、请求判令二被告协助原告赵海兵及第三人杨惠方将上述房屋过户至原告赵海兵及第三人杨惠方名下。事实与理由：原告及第三人班维婷原系夫妻关系，二被告系夫妻关系，原告与被告裴海娟系亲戚关系。2016年10月，原告及第三人班维婷意欲购买位于上海市松江区洞泾镇洞塔路XXX弄XXX号1_3层房屋(以下简称“系争房屋”)，但因原告及第三人班维婷当时属于限购对象，故经与二被告协商，由二被告出面购买。2016年10月6日，原告及第三人班维婷与二被告签订了《买房协议书》约定，原告及第三人班维婷出资购买系争房屋，房屋总价664万元，首付400万元。首付由第三人班维婷直接支付给开发商，贷款250万元以二被告名义申请，但实际由原告及第三人班维婷每月还款。名义购房人为二被告，但二被告无权居住、出售、抵押，原告及其第三人班维婷有权要求二被告无条件配合过户。协议签订当天，二被告与开发商即第三人佘山乡村俱乐部签订预售合同。原告及第三人班维婷支付了首付，并按月归还贷款，同时取得了房屋，并装修入住至今。系争房屋目前登记在第三人佘山乡村俱乐部名下，并预告登记在二被告名下。原告与第三人班维婷因感情不和离婚，二人约定系争房屋归原告所有，后原告与第三人杨惠方结婚。现开发商已经通知可以办理产权过户，原告及其配偶杨惠方也符合过户条件，故原告通知二被告配合办理过户手续，但遭拒。现原告起诉至法院，请求判如所请。
　　被告陆春桃辩称，其与裴海娟原系夫妻关系，二人已于2019年10月份离婚。2016年时因原告与第三人班维婷限购，所以借用了二被告的名义购买了系争房屋，首付和贷款均是原告与班维婷支付的。现在其对于原告的诉讼请求均予以同意，但是要求原告先将银行尚余的贷款还清。
　　被告裴海娟未作答辩。
　　第三人班维婷述称，原告所述均属实，同意原告的全部诉讼请求。其与原告原系夫妻关系，但二人已于2017年8月21日离婚，离婚协议书约定系争房屋归原告所有，所以现原告要求将房屋过户登记至原告及第三人杨惠方名下，其无异议。
　　第三人佘山乡村俱乐部未到庭参加庭审，其于2019年4月30日至本庭陈述如下，系争房屋的房款已经付清，房屋也已经实际交付了，现在已具备过户条件，其同意协助办理过户手续。
　　第三人中国银行闸北支行述称，截至2019年12月28日开庭日，系争房屋尚余未到期贷款本金为2,379,048.48元，截至12月20日有一笔逾期本息及罚息为11,779.37元。按照银行的一般操作流提前还贷需要由贷款人申请，然后银行进行办理，但本案如果法院判决由原告归还剩余贷款，第三人会按照法院的认定进行配合。在贷款还清后，第三人也会按照法院的认定对于抵押权进行涤除。
　　第三人杨惠方述称，原告所述属实，其与原告现为夫妻关系，其同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：根据上海市不动产登记簿显示，系争房屋地址为上海市松江区洞泾镇洞塔路XXX号XXX号1_3层，建筑面积为133.85平方米，其中地下建筑面积为19.21平方米，房屋类型为联列住宅，权利人为第三人佘山乡村俱乐部，核准登记日期为2018年7月13日，房地产权证号为沪(2018)松字不动产权第023168号。房屋预告登记权利人为陆春桃、裴海娟，登记证明号为(2016)松字不动产证明第XXXXXXXX号。系争房屋抵押权人为中国银行闸北支行，债权数额为250万元，登记证明号为沪(2016)松字不动产证明第XXXXXXXX号，期限从2016年11月14日至2046年11月14日，抵押权核准日期为2016年11月25日。
　　2016年10月6日，原告、第三人班维婷与二被告签订《买房协议书》一份，约定：经甲乙双方协定，由甲方赵海兵、班维婷夫妻出钱购买上坤樾山119号联排，总房价664万元给乙方陆春桃、裴海娟买房。全部房款由赵海兵、班维婷支付。该房屋首付款由赵海兵、班维婷支付400万元，该房屋贷款总额250万元。每月还款金额由赵海兵、班维婷银行转账给陆春桃、裴海娟用于上坤樾山119号每月还贷款。购买此房所有房款全部由赵海兵、班维婷支付，此房购买的房款与陆春桃、裴海娟无任何关联。陆春桃、裴海娟无权居住、无权出售、无权抵押此房屋。赵海兵、班维婷有权要求陆春桃、裴海娟随时配合上坤樾山119号房屋无条件过户。
　　同日，第三人佘山乡村俱乐部作为卖方(甲方)与二被告作为卖方(乙方)签订《上海市商品房预售合同》约定如下：乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积为114.64平方米，每平方米建筑面积单价为56,451.53元，总房价暂定为6,471,603元；甲方定于2018年7月30日前将系争房屋交给乙方。合同附件一约定，付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款。乙方于2006年10月6日与甲方签约，并付首付房款3,971,603元；乙方于2016年12月6日前应支付房款250万元。合同另对其他事项进行了约定。该合同签订后，第三人班维婷通过其银行卡于当日向第三人佘山乡村俱乐部支付三笔款项合计金额3,971,603元。
　　2016年11月14日，被告裴海娟作为借款人与第三人中国银行闸北支行签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定被告裴海娟为购买系争房屋向第三人中国银行闸北支行商业贷款250万元，并用系争房屋进行抵押担保。该贷款获批房款后用于向第三人佘山乡村俱乐部支付了剩余房款。根据银行交易明细显示，每月还贷款项系第三人班维婷转账至被告裴海娟的还贷银行卡，现被告裴海娟的该还贷银行卡在原告处。根据第三人中国银行闸北支行提供的贷款已还款明细清单显示，截至2019年12月28日第二次庭审，未到期本金余额为2,379,048.48元，逾期本息合计11,779.37元(其中本金3,776.92元、应收利息7,987.32元、拖欠本金的罚息4.84元、应收利息罚息为10.29元)。
　　2018年7月21日，第三人佘山乡村俱乐部(甲方)与二被告(乙方)办理系争房屋的交接，并签订了房屋交接书，交接书载明：1、甲方把系争房屋交付给乙方，该房屋实测面积为114.64平方米，另有地下附属面积19.21平方米；2、该房屋总价款为6,471,603元，乙方已付全部房价款。当日，第三人佘山乡村俱乐部出具了房款发票。上述原件现均在原告处。系争房屋交付后，由原告进行了装修，并使用至今。
　　另查明：原告与第三人班维婷原系夫妻关系，二人2017年8月21日登记离婚，离婚登记当日二人签订《离婚协议书》一份，载明：二人于2010年9月25日补办结婚登记，2002年生长子赵浩、2008年8月28日生次子赵好。由于双方性格不投，夫妻感情已经完全破裂，故订立离婚协议。协议中涉及到房产部分约定如下：位于上海市松江区新城区江学路湖畔天地11号701室，苏州市阳城湖湘苑一区19栋1006室均归女方所有，其余所有房屋均归男方所有。协议另对离婚及子女抚养等作出了约定。
　　原告与第三人杨惠方于2019年11月18日登记结婚。
　　审理中，原告及第三人杨惠方承诺，原告名下无房产，杨惠方系本地户籍，且名下仅有一套房屋，二人不存在限购情况。
　　审理中，原告称，为了系争房屋能顺利过户，故愿意立即一次性向第三人中国银行闸北支行归还系争房屋尚余的全部贷款，且要求此项内容作为法院的判决内容一并处理。另，因本案系借名购房，故诉讼请求二、三中过户产生的税费均由其负担；第三人班维婷称愿意同原告一起原告诉讼请求二中的过户税费；第三人杨惠方称愿意与原告一起承担两次过户的税费。
　　原告还称，除了已付的房款和贷款，其还支付了维修基金、物业费等费用，原告为此提供了相应的凭证。另，系争房屋在预告登记至二被告名下后，因被告陆春桃在外欠有债务而发生诉讼，导致系争房屋曾被嘉定法院和黄浦法院先后查封，后原告代偿了所欠债务，现已经予以解封。原告为此提供了协议、解除查封申请书等材料。被告陆春桃确认其与被告裴海娟就系争房屋未支付过任何款项。
　　原告还向本院提供了一份被告裴海娟于2016年10月16日出具的借条。借条载明：因购松江区洞塔路XXX弄XXX号1-3层房屋，本人向赵海兵、班维婷借到650万元，现金400万元打入开发商账户，250万元帮裴海娟还贷款。备注：如在2018年，10月拿房期间还不了款，此房归班维婷、赵海兵所有。原告称，原告、第三人班维婷与被告裴海娟并无借贷关系，此借条实际是为了担保2016年10月6日的《买房协议书》能正常履行而由被告裴海娟出具的。被告陆春桃称对于该借条不清楚，其与原告及第三人班维婷之间并无借款关系，仅是借名买房。
　　以上事实，有《买房协议书》、上海市不动产登记簿、签购单、《上海市商品房预售合同》、《个人一手房贷款合同》、银行卡、银行交易明细、房屋交接书、离婚证、离婚协议书、结婚证及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告、第三人班维婷与二被告于2016年10月6日签订的《买房协议书》可以认定原告、第三人班维婷与二被告之间系借名购房关系，《买房协议书》系双方当事人的真实意思表示，应属有效。根据查明的事实，本案的首付系由第三人班维婷刷卡支付，房贷也是由原告及第三人班维婷按月在归还，之后房屋也由原告及第三人班维婷接收、装修并居住，故双方之间的借名买房合同实际已经履行。现第三人佘山乡村俱乐部明确房屋已经具备过户条件，故对原告要求办理过户的诉讼请求，二被告应按照《买房协议书》约定提供配合。鉴于原告与第三人班维婷已经离婚，二人对于系争房屋作出了处分，归原告所有，而原告现已与第三人杨惠方登记结婚，原告及第三人杨惠方也承诺现并非限购对象，故原告要求将系争房屋登记在原告及第三人杨惠方名下，并无不当，本院予以准许。目前系争房屋上尚有未还清的贷款及银行抵押权，故原告自愿归还全部贷款，第三人中国银行闸北支行应就原告的还款给予配合，并在贷款还清后将抵押权予以涤除。在抵押权涤除后，第三人佘山乡村俱乐部应给与配合将系争房屋过户至二被告名下，之后再由二被告将上述房屋过户登记至原告及第三人杨惠方名下。第一次过户中所产生的税费由原告、第三人班维婷及杨惠方共同负担，第二次过户中所产生的税费由原告及第三人杨惠方负担。
　　根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告裴海娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告赵海兵于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行还清上海市松江区洞泾镇洞塔路XXX弄XXX号1_3层房屋剩余贷款本息、罚息及违约金，第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行负有配合协助义务；
　　二、第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行于上述房屋贷款还清之日起十日内配合被告陆春桃、裴海娟办理将上海市松江区洞泾镇洞塔路XXX弄XXX号1-3层房屋上抵押权登记涤除的手续，原告赵海兵、第三人杨惠方可就此项判决申请强制执行；
　　三、第三人上海佘山乡村俱乐部有限公司于上述第二项抵押权登记涤除之日起十日内协助被告陆春桃、裴海娟将位于上海市松江区洞泾镇洞塔路XXX弄XXX号1-3层房屋产权变更登记至被告被告陆春桃、裴海娟名下(过户中产生的所有税费由原告赵海兵、第三人班维婷、杨惠方负担)，原告赵海兵、第三人杨惠方可就此项判决申请强制执行；
　　四、被告陆春桃、裴海娟于上述房屋产权过户登记至其名下之日起十日内协助原告赵海兵、第三人杨惠方将上述房屋产权过户登记至原告赵海兵、第三人杨惠方名下(过户中产生的所有税费由原告赵海兵、第三人杨惠方负担)。
　　案件受理费57,101元，财产保全费5,000元，合计诉讼费62,101元，由原告赵海兵负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  莉

书记员：黄  勇