踪训勇、张某某与祝某某、张某某等其他所有权纠纷一审民事判决书

　　原告：踪训勇，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　原告：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　法定代理人：踪训勇，男，年籍同上，系原告张某某丈夫。
　　被告：祝某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　被告：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　被告：张延明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　被告：马意莲，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，住上海市长宁区。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：王义全，上海慧赢律师事务所律师。
　　原告踪训勇、张某某诉被告祝某某、张某某、张延明、马意莲其他所有权纠纷一案，本院于2018年6月12日受理后，依法适用简易程序由审判员朱佳伟独任审理，于2018年7月6日公开开庭进行了审理，原告踪训勇同时作为原告张某某的法定代理人，被告祝某某、张某某、张延明及被告张延明与马意莲的委托诉讼代理人王义全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告踪训勇、张某某向本院提出诉讼请求：1.确认2015年7月27日祝某某将上海市长宁区金浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)过户给张延明的行为无效，四被告将涉讼房屋恢复登记至祝某某名下；2.案件受理费由四被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。涉讼房屋实际是原告踪训勇的房产。踪训勇卖掉了江苏省沛县的房产后，分别于2001年12月5日和2002年2月6日汇款给祝某某121,817.50元用于购房。2002年6月5日，祝某某帮助踪训勇购买了哈密路XXX弄XXX号XXX室房屋(门牌地址变更，即涉讼房屋)。碍于购房政策，由于两原告没有上海户籍，房屋登记在祝某某名下。2000年之后，原告踪训勇将原告张某某和儿子踪某某委托被告祝某某、张某某夫妻负责照顾和抚养。两人将涉讼房屋出租后的租金作为张某某母子的生活费。2003年10月1日，张延明以儿子张正良结婚为由要求租用涉讼房屋，并约定房租每月500元。2004年3月后，张延明以装修房屋缺钱为由不再支付房租。2014年6月起，张延明多次要求祝某某夫妇将涉讼房屋过户给他。祝某某不同意，张延明就打骂、吵闹。祝某某、张某某不堪其辱，在明知是两原告的房产的情况下，未经两原告同意，擅自与张延明、马意莲夫妇于2015年6月7日协商一致同意将涉讼房屋过户至张延明名下，并签订了同意过户书。之后，张延明夫妇即让其儿子张正良居住于涉讼房屋，而不让两原告居住使用。致两原告只能寄宿他处。2015年6月10日，祝某某和张延明按照过户要求，签订了房地产买卖合同。2015年7月27日，在张延明未支付十多年租金及购房款的情况下，祝某某即将房屋过户至张延明名下。2015年11月17日，涉讼房屋房产证上又添加了马意莲的名字。两原告认为，涉讼房屋产权人始终为两原告，四被告未经两原告同意，也没有通知两原告，擅自处分涉讼房屋已违反相关法律规定，对方也不符合善意取得的规定，故要求判如所请。
　　被告祝某某、张某某辩称：房子确实是原告踪训勇委托我们购买的，房款是他出的。在交易时未经过两原告的同意，同意两原告的诉请。
　　被告张延明、马意莲辩称：1、被告祝某某将房屋过户给张延明的行为合法有效，不属于合同法规定的无效情形。两原告要求确认过户行为无效是无法律依据的。2、原告踪训勇委托被告祝某某去买房，但，我们不确认其是否全额支付了购房款。即使原告踪训勇支付了房款，被告祝某某没有向其交付房屋，仅说明他们之间存在债权关系，房屋产权并未登记在原告踪训勇名下。被告间就涉讼房屋的交易行为与两原告无关。如果原告踪训勇付了房款应向被告祝某某主张。3、本案原告张某某对本案并不知情，原告踪训勇是在张某某不知情的情况下擅自变更了监护人。目前张某某一直随我们居住，实际也一直由我们监护。另外，对于本案需要说明的是，之前祝某某在法院有一个动迁纠纷，当时被告张延明是代理人，一直代其出庭、帮助解决动迁问题。后经过法院协调，区政府为解决祝某某居住困难，以较低价格提供给祝某某一套“化解房”，大概40多万，即上海市长宁区剑河路XXX弄XXX号甲XXX室(以下简称剑河路房屋)。当时被告张延明与祝某某约定，如果拿到这套房屋，最终就给张延明。没想到祝某某之后又反悔，双方为此反复商讨多次。最后祝某某同意将剑河路房屋以40万交易给被告张延明。后我们考虑到实际居住情况，与祝某某协商后，要求将剑河路房屋与涉讼房屋对换，要求其将涉讼房屋过户给我们。又考虑到原告踪训勇的问题，三方商讨后让祝某某将剑河路房屋过户给踪训勇。当时签订同意过户书时原告踪训勇在场，他对涉讼房屋交易是同意的。现在他又反过来要求确认过户无效，不符合法律规定，要求驳回其诉讼请求。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于同意过户书、汇款凭证、祝某某帮助买房的字据、借房合同、上海市不动产登记簿、上海市房地产买卖合同两份、指定监护人的民事判决书、祝某某、张某某的承诺书、张延明的保证书、祝某某的保证书、房款收条、谈话笔录、房产证复印件，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
　　两原告系夫妻关系，两人于1989年11月11日登记结婚，婚后生育一子踪某某。原告张某某系残疾人，原监护人为张延明。2018年4月9日，本院作出(2017)沪0105民特158号民事判决，宣告张某某为无民事行为能力人。2018年5月28日，本院作出(2018)沪0105民特85号民事判决，指定踪训勇为张某某的监护人。被告张延明、马意莲系夫妻关系，两人于1968年2月15日登记结婚，系原告张某某的父母。被告祝某某、张某某系夫妻关系，两人于1970年11月9日登记结婚。张某某与张延明双方自称系姐弟关系。
　　原告踪训勇曾委托被告祝某某在上海买房。2001年12月5日，原告踪训勇向被告祝某某汇款20,417.50元；2002年2月6日，案外人祝某某(被告张延明女儿)向祝某某汇款101,400元。
　　两原告另提供一份2002年1月20日与他人签订的购房协议书，协议书载明踪训勇将(江苏省沛县)汉城南路西侧公园南门3号楼306室房屋出售给他人，总房价为96,000元。两原告称之前两笔给祝某某的汇款即为售房后的房款；后一笔汇款因转款便利以祝某某名义转账。
　　2002年6月5日，上海新泾房地产开发有限公司(甲方)与被告祝某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将上海市长宁区哈密路XXX弄XXX号XXX室房屋(地址路名后变更，即涉讼房屋)出售给乙方，转让价款为126,072元。被告祝某某支付上述款项后购入涉讼房屋。
　　2002年6月15日，被告祝某某、张某某立下一份字据称，2001年12月5日踪训勇汇来1.5万元，2002年2月6日踪训勇汇来10万元，祝某某出资1.5万元。2002年6月5日购哈密路XXX号XXX室(即涉讼房屋)，这房子是给踪训勇买的。由于当时房产公司只许写有上海户口人的名字，故写祝某某的名字。这房子是踪训勇一家的，以后能过户时把房产证改为踪训勇一家的名字。审理中，被告祝某某确认购房款12万余元均系原告踪训勇支付，代为买房事宜属实。
　　2002年7月5日，涉讼房屋登记为被告祝某某所有。
　　2003年10月1日，被告祝某某与张延明签订借房合同，约定因虎子(张延明儿子)结婚借祝某某涉讼房屋，房租每月500元，一月一交，水电费等由借房人自己承担。后涉讼房屋由张延明儿子张正良使用。
　　2004年3月26日，被告张延明向被告祝某某出具情况说明称，因房子装修急用钱，每月500元暂不能支付，今后在买到房子后，一次性付清。之后，被告张延明等人再未向被告祝某某支付租金。
　　2015年6月7日，四被告共同签订同意过户书。过户书载明，涉讼房屋是踪训勇把江苏省沛县汉城路XXX号楼306室卖掉汇款给张某某，祝某某，由祝某某帮助购买的，现过户给张某某的监护人张延明的名下，过户费用一切都由张延明承担，没有其他附加条件。审理中，原告踪训勇确认当时一同在场，但其表示实际不同意双方的交易。
　　同日，被告张延明出具保证书一份，言明，长宁区剑河路XXX弄XXX号甲XXX室，张延明出20万元，转为金浜路XXX弄XXX号XXX室(即涉讼房屋)房款，张延明保证今后再不提剑河路XXX弄XXX号甲XXX室房子的事。保证书另有原告踪训勇的签字。
　　2015年6月10日，被告祝某某(甲方)与张延明(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方，转让价款为125万元。甲、乙双方确认，在2015年9月9日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
　　2015年6月12日，被告祝某某向被告张延明写下保证书一份称，请在7月2日之前把402,250-200,000+60,000=262,250元转到如下帐户：收款人祝某某帐号……转完后收到款后就可过户。
　　被告张延明根据祝某某的要求，向其支付了上述款项。审理中，被告祝某某、张某某称，总房款46万中，6万是涉讼房屋十多年的房租，40万是剑河路房屋的房款。因张延明之前垫付了剑河路房屋的款项20万，故扣除该20万。根据被告张延明的要求，无奈并未交易剑河路房屋，而交易过户涉讼房屋。被告张延明、马意莲称，涉讼房屋和剑河路房屋对换是三方协商的结果，40万即用做涉讼房屋交易房款。张延明事后为此还起草了一份“换房协议”，但两原告及被告祝某某、张某某未在该协议上签字。
　　后涉讼房屋登记为被告张延明所有。此后，基于夫妻关系，被告张延明在涉讼房屋上添加了马意莲的名字。2015年12月4日，涉讼房屋登记为被告张延明、马意莲共同共有。
　　2016年11月23日，被告祝某某、张某某向原告踪训勇写下字据称，剑河路房屋在符合上海房屋政策能过户时过户给小芬(张某某)她们，请放心。
　　审理中，四被告另确认，剑河路房屋系区政府为解决祝某某住房困难问题，给予祝某某的“化解房”，作价40余万。该款项先由被告张延明垫付20万，剩余款项由被告祝某某自行支付。2014年7月21日，剑河路房屋登记为被告祝某某所有。
　　目前，涉讼房屋依旧由被告张延明的儿子张正良居住使用。原告踪训勇父子与被告祝某某、张某某共同居住在上海市长宁区中泾路XXX弄XXX号XXX室；原告张某某则与被告张延明、马意莲共同居住在上海市长宁区中泾路XXX弄XXX号XXX室。
　　本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。关于主体资格。因原告踪训勇已被法院指定为张某某的监护人，原告踪训勇现提起本案诉讼并无不当。
　　根据庭审查明的事实，被告祝某某确有为原告踪训勇在上海购房的事实存在。根据同意过户书及被告祝某某的自认，涉讼房屋房款应全部由原告踪训勇支付。因此，两原告应系涉讼房屋的实际产权人。根据四被告签订的同意过户书，四被告显然对涉讼房屋实际所有人是清楚的。本案的争议焦点为，四被告买卖涉讼房屋是否征得原告踪训勇的同意。本院认为，四被告签订同意过户书时，原告踪训勇是在场的。况且，原告踪训勇本人当时另行为被告张延明起草了一份保证书，以确认被告张延明不再对剑河路房屋主张权利。结合被告祝某某、张某某出具给原告踪训勇的关于剑河路房屋过户的承诺书，本院有理由相信原、被告双方当时对剑河路、涉讼房屋两套房屋的交易过户达成了某种共识。原告认可了四被告就涉讼房屋的交易行为。如果原告踪训勇当时坚决反对交易，完全可以在场阻止双方的交易行为。即使一时无法阻止，鉴于原告踪训勇了解四被告交易的整个过程，也可采取一定手段阻止四被告签订买卖合同乃至设法阻碍过户。根据现有查明的事实和证据，并考虑到原告与被告张延明的身份关系，本院认为涉讼房屋的交易原告踪训勇是认可的，可以认定其对涉讼房屋过户的同意或追认。因此，虽然四被告交易涉讼房屋存在瑕疵，房款支付等存在疑问，但鉴于两原告与四被告之间特殊的身份关系，且应已经过原告踪训勇的追认，两原告以无权处分为由主张涉讼房屋过户行为无效缺乏事实和法律依据，本院难以支持。
　　据此，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：
　　驳回原告踪训勇、张某某的全部诉讼请求。
　　案件受理费80元，因本案适用简易程序减半收取计40元，由原告踪训勇、张某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：朱佳伟

书记员：赵  丹