邓松茂与李玉良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：邓松茂，男，1952年10月28日生，汉族，住浙江省东阳市。
　　委托诉讼代理人：王伟，上海旭路伟光律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郑友庆，上海旭路伟光律师事务所律师。
　　被告：李玉良，男，1972年11月19日生，汉族，住江苏省姜堰市。
　　委托诉讼代理人：周培源，上海永乐律师事务所律师。
　　原告邓松茂诉被告李玉良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓松茂及其委托诉讼代理人王伟、被告李玉良及其委托诉讼代理人周培源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告邓松茂向本院提起诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年4月14日签订《商铺租赁合同》；二、判令被告从上海市浦东新区周浦镇韵浦路XXX号XXX层和175号1层房屋(以下简称系争房屋)中迁出并将上述房屋返还给原告；三、判令被告支付自2019年2月18日起按照每月人民币3万元(以下币种相同)标准计算至实际迁出之日止的租金；四、判令被告支付解约违约金12万元；五、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年1月28日，原告通过拍卖方式购买由上海市闵行区人民法院处置的位于上海市浦东新区周浦镇韵浦路XXX号XXX层、175号1层房屋。2019年4月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2019年2月18日至2020年4月30日，月租金3万元。合同约定，租金每3个月一付，被告应在签订合同之日起十日内支付首期租金，以后每期租金提前十五日支付。被告逾期支付租金15日，原告有权解除合同，被告应支付相当于4个月租金的违约金。被告至今未支付过分文租金，故诉请如前。
　　被告李玉良辩称，原告在明知被告与前产权人有合法租赁合同情况下，多次滋扰被告和租户，被告在胁迫情况下签订《商铺租赁合同》，被告没有拿到合同原件。被告要求按照之前租赁合同继续履行。请求驳回原告的全部诉请。
　　当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，证据在开庭审理时进行了质证。对于案件事实，本院认定如下：2014年2月28日，被告及其妻子彭世勤与系争房屋的原产权人童美芹签订《上海市房屋租赁合同》，约定童美芹将系争房屋出租给李玉良及彭世勤使用，租赁期限自2014年4月10日至2017年3月31日。合同签订后，童美芹将系争房屋交付给被告及彭世勤使用。
　　2017年3月，被告及其妻子彭世勤与童美芹签订《房屋租赁合同续租合同》，约定童美芹将系争房屋出租给李玉良及彭世勤使用，租赁期限自2017年4月9日至2020年4月8日。
　　2019年1月28日，上海市闵行区人民法院出具《成交确认书》，处置单位为上海市闵行区人民法院，标的物为上海市浦东新区周浦镇韵浦路XXX号XXX层和175号1层，用户名为邓松茂，拍卖成交价格为6,924,000元。
　　2019年3月12日，上海市闵行区人民法院出具(2018)沪0112执1591号执行裁定书，裁定系争房屋所有权及相应其他权利归买受人邓松茂所有，邓松茂可持本裁定书到上海市浦东新区不动产登记事务中心办理相关产权过户登记手续。
　　2019年3月28日，原告取得周浦镇韵浦路XXX号XXX层房屋的房地产权证。2019年4月2日，原告取得周浦镇韵浦路XXX号XXX层房屋的房地产权证。
　　2019年4月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2019年2月18日至2020年4月30日。合同第四条约定，双方同意该商铺年租金为36万元。第五条约定，租金按每3个月一付，被告应在该商铺租赁合同生效十日内支付首期租金，以后每期租金提前十五日支付。如被告逾期支付租金及应付的相关费用，则每逾期一日须支付给原告应付而未付金额的1%作为滞纳金，超过15日未付，且非本合同约定或不可抗力原因则视为被告违约，原告有权追究被告违约金及被告欠交的租金及其他费用，有权以保证金抵充以上费用，并有权终止合同收回该商铺。如抵充不足或造成其他损失的，被告还应予以赔偿。第十二条约定，双方商定违约金相当于4个月租金。双方签订合同之日起，被告如未按本合同的条款履行(包括逾期支付租金)，并且未征得原告谅解的情况下，则视为违约，原告有权单方面终止合同，并要求被告支付各项拖欠款，有权要求被告支付违约金(原告有权将保证金冲抵部分违约金)。
　　2019年4月15日，原、被告签订《补充协议》，“本人邓松茂在2019年1月28日于公拍网拍的标的物，上海市浦东新区周浦镇韵浦路XXX号XXX层、175号1层(下文简称“该房屋”)，并于2019年2月18日付清剩余房款后，该房屋的所有权归邓松茂本人所有，因此自2019年2月18日开始的租金由房东本人收取。由于该房屋目前处于仍有租户的状态，但是你给出的租赁合同法院不承认，是无效合同，且你并非是原房东。本人原本欲收回房屋，由于你的积极联系，本人予以谅解。同意签订租赁合同租期从2019年2月18日至2020年4月30日。”
　　被告自2019年2月18日起未支付过租金。被告将系争房屋转租给他人开设美容店等5家店铺。
　　本案在审理过程中，原告表示因被告违约导致合同解除，原告对装修不同意利用，不同意赔偿装饰装修残值损失。
　　本院认为，被告主张《商铺租赁合同》是在原告多次滋扰租户的胁迫情况下签订的。首先，被告对《商铺租赁合同》及《补充协议》上的签字及画押的真实性均无异议。其次，被告未提供报警等相关书面证据证明《商铺租赁合同》是在胁迫情况下签订。再次，被告申请证人出庭作证，因三位证人均是次承租人，与被告有利害关系，故对证人的证言，本院无法采信。最后，原、被告签订《补充协议》，被告同意自2019年2月18日起租金由原告收取，租赁期限自2019年2月18日至2020年4月30日。综上，对被告的主张，本院难以采信。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。
　　根据合同约定，被告逾期支付租金超过15日，原告有权解除合同。被告自2019年2月18日起欠付租金至今，原告要求解除《商铺租赁合同》符合合同约定，本院依法予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商铺租赁合同》解除后，被告理应从系争房屋中迁出并将上述房屋返还给原告。被告使用系争房屋，理应按照合同约定支付租金，故对原告要求被告支付自2019年2月18日起按照每月3万元标准计算至实际迁出之日止租金的诉请，本院依法予以支持。因被告违约致使合同解除，原告要求被告支付解约违约金12万元的诉请符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告邓松茂与被告李玉良于2019年4月14日签订《商铺租赁合同》解除；
　　二、被告李玉良于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区周浦镇韵浦路XXX号XXX层和175号1层房屋中迁出并将上述房屋返还给原告邓松茂；
　　三、被告李玉良于本判决生效之日起十日内支付给原告邓松茂自2019年2月18日起按照每月人民币3万元标准计算至实际迁出之日止的租金；
　　四、被告李玉良于本判决生效之日起十日内支付给原告邓松茂解约违约金人民币120,000元。
　　案件受理费人民币4,900元，减半收取计人民币2,450元，由被告李玉良负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨怡霖

书记员：朱沈聪