邯郸市美某房地产开发有限公司与付某、张某执行异议之诉一审民事判决书

原告：邯郸市美某房地产开发有限公司，住所地：邯郸市邯山区中华南大街458号。法定代表人：王全辉，该公司总经理。委托代理人：崔孟玺，河北睿安律师事务所律师。委托代理人：肖萌萌，河北睿安律师事务所律师。被告：付某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。委托代理人：吴占国，河北浩博律师事务所律师。被告：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。

原告美某地产公司向本院提出诉讼请求：1.停止执行邯郸市邯山区中华南大街428号美某城项目27-2-802号房屋，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：涉案房屋由原告美某地产公司开发建设，原告依法取得了涉案房屋所在项目的土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等各项权利证书，根据《物权法》第三十条，《最高人民法院关于适用《民诉法》执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，原告系涉案房屋合法所有权人，享有足以排除强制执行的权利。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《查封、扣押、冻结规定》）第十九条之规定“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。本案中，张某并未实际占有该房产，也未办理产权登记。同时，被告付某未向原告支付剩余房款，法院也未征询过原告是否同意剩余房款从该房产变价款中优先支付，因此不应查封该房产。同时，被告张某就涉案房屋与原告签订的《商品房买卖合同》，因张某逾期支付房款长达两年多时间，构成根本违约，原告已依法起诉解除合同，现该案已经邯郸市中级人民法院调解结案，且《民事调解书》已签收生效。根据《查封、扣押、冻结规定》第十八条之规定，应解除查封措施。付某辩称：1、涉案房屋查封时备案在张某名下，查封合法。2、原告声称与张某合同解除案已在中院调解结案，付某不知情。原告与张某调解结案时该房产已被查封，付某不应受调解书约束，应继续执行该房产。张某辩称：中院调解结案其不知情，以为没有结案。原告向本院提交证据如下：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告张某身份证复印件，证明原被告主体身份。2、执行标的即美某城项目27-2-802号房屋《预售许可证》，证明原告对执行标的享有合法所有权，足以排除强制执行。3、邯郸市中级人民法院2017.7.8作出的（2017）冀04民终3692号《民事调解书》及《送达回证》，证明被告张某与原告就执行标的所签订的《商品房买卖合同》（编号00105489）已于2017.8.22依法解除。被告付某对上述证据质证意见如下：对证据1无异议，对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，应进行确权才能谈所有权。对证据3有异议，当时房屋已被查封，二审应追加被告付某为当事人，在没有付某参与时解除合同侵害了付某的合同法权益，付某不应受调解书约束，应继续执行。被告张某对上述证据质证意见如下：我与付某民间借贷纠纷处理了两年，因该纠纷查封房产导致我无法正常偿还美某公司购房款。我当时领走了与美某地产的二审解除合同民事调解书。被告付某、张某未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，被告付某与张某民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月19日作出（2015）从民初字第01414号民事判决书，判决张某于判决生效之日起十日内偿还付某借款47万元并支付利息,该判决生效后，付某申请强制执行，本院于2015年6月8日查封了张某购买的邯郸市美某城项目27-2-802号房屋。在执行过程中，本案原告美某地产公司向本院提出执行异议，主张其是涉案房屋合法所有权人，且该房屋不具备查封条件，不应被查封，上述理由足以排除强制执行。2017年7月6日本院作出（2017）冀0403执异42号执行裁定书，裁定驳回原告美某地产公司执行异议。原告对该裁定不服，故向本院提起本诉。另查明，美某地产公司于2017年2月13日将张某诉至邯郸市邯山区人民法院，请求解除与张某签订的《商品房买卖合同》。邯郸市邯山区人民法院于2017年4月17日作出（2017）冀0402民初519号民事判决书，判决解除与张某签订的《商品房买卖合同》。张某不服一审判决，向邯郸市中级人民法院提起上诉。二审期间，双方达成民事调解协议，邯郸市中级人民法院据此作出（2017）冀04民终3692号《民事调解书》，约定张某应在20日内（即2017年8月21日前）付清剩余房款27万元及违约金5万元，否则，张某与美某地产公司签订的《商品房买卖合同》自2017年8月22日起解除。后张某未按调解书约定支付剩余房款。再查明，被查封房屋由美某地产公司开发建设，美某地产公司已取得涉案房屋所在项目的土地使用权证、建设工程规划许可证、预售许可证等相关证件。2015年6月8日查封涉案房屋时，张某与美某地产公司就涉案房屋已签订备案合同，但尚未到交房时间，也未办理房屋所有权证。
原告邯郸市美某房地产开发有限公司（以下简称美某地产公司）与被告付某、张某执行异议之诉一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。本案原告美某地产公司委托代理人崔孟玺，被告付某委托代理人吴占国，被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”美某地产公司对付某与张某执行一案的执行措施提出执行异议之诉，美某地产公司需提供证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益。本案属于法院查封被执行人购买的需要办理过户登记的第三人的财产情形，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”依照该规定，查封涉案房产需同时具备三个条件：1.被执行人已支付部分或全部价款；2.被执行人已实际占有该房产；3.申请执行人已向第三人支付剩余价款或第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付。本案中，涉案房屋未到约定交房时间，张某并未实际占有，且付某未支付剩余房款，美某地产公司也未同意剩余价款从变价款中优先支付，故三个条件中有二个条件未具备，涉案房屋不具备查封条件。原告美某地产公司请求不得执行涉案房屋符合法律规定，本院予以支持。二被告抗辩意见缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，判决如下：

不得执行邯郸市邯山区中华南大街428号美某城项目27-2-802号房屋。本案诉讼费80元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。