邱尚珍与柏玲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　
　　
　　
　　
　　原告：邱尚珍，女，1932年1月9日生，汉族，住上海市崇明区。
　　委托诉讼代理人：朱兰平(系原告媳妇)，1959年4月30日生，汉族，住上海市崇明区。
　　委托诉讼代理人：袁雄，上海市申江律师事务所律师。
　　被告：柏玲，女，1978年7月15日生，汉族，住上海市崇明区。
　　委托诉讼代理人：沈捷周(系被告丈夫)，1979年2月19日生，汉族，住上海市崇明区。
　　第三人：邓大芳，女，1965年4月14日生，汉族，住上海市崇明区新河镇民生村民主1396号。
　　原告邱尚珍与被告柏玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告柏玲申请追加邓大芳作为第三人，本院经审核后依法予以准许。本案于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告邱尚珍的委托诉讼代理人袁雄、被告柏玲及其委托诉讼代理人沈捷周、第三人邓大芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告邱尚珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告即刻支付原告房屋租金10800元(自2018年8月至2019年4月29日，1200元/月)及违约金1200元，合计12000元；2.判令被告即刻腾空房屋归还原告。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告房屋租金11400元(2018年8月至2019年5月15日，1200元/月)及违约金1440元，合计12840元；第二项诉讼请求予以放弃。事实和理由：位于上海市崇明区新河镇新开河路XXX弄XXX号XXX幢(即19号与21号)是原告所有的二间门面房。2018年4月30日，原告委托朱兰平与被告签订《房屋租赁合同》，约定：由原告将坐落于崇明区新河镇新开河路XXX弄XXX号门面房(下称系争房屋)出租给被告，租期为1年(自2018年4月30日至2019年4月29日止)，月租金1200元，每三个月支付一次。合同成立后，被告仅支付了一个季度的租金。对2018年8月至今的租金，虽经原告多次催讨，被告至今未付，显已违约，故诉至法院要求被告按约支付租金及违约金。
　　原告为其诉请向本院提交如下证据：1.朱兰平与被告签订的房屋租赁合同、委托书；2.房地产权证、派出所证明。
　　被告柏玲辩称，被告承租系争房屋已多年，在本案所涉租赁合同签订前，被告已经向朱兰平表示不再续租，要把房子转让给第三人，因朱兰平表示和第三人不熟，要求和被告签订租赁合同，被告才和朱兰平签订了本案所涉租赁合同。被告经朱兰平同意已将系争房屋转让给第三人，朱兰平也已将原先的押金退还给被告，被告已退出了租赁关系，现在的租赁关系是原告与第三人之间的，和被告无关，故不同意原告的诉讼请求。
　　被告为其辩称向本院提交如下证据：1.被告与第三人的转让合同；2.朱兰平与被告签订的房屋租赁合同；3.被告与第三人的通话录音文字整理资料。
　　第三人邓大芳辩称，本人未与原告签订过租赁合同，只是从被告处转让了店铺和营业执照。2018年5月1日至7月30日的租金本人已经支付给被告，付三押一，一共4800元。2018年7月20日左右，本人将系争房屋腾空，并打电话给被告表示不做了。又打电话给朱兰平，表示不做了，要求其将押金退还，自己把钥匙退给她，但朱兰平推说其在上海，直到2019年5月18日，朱兰平把押金退还给本人，本人将钥匙退给朱兰平。
　　第三人邓大芳向本院提交了转让合同及被告出具的收据。
　　经本院组织庭审举证质证，被告对原告提供的两组证据均无异议，但表示房屋租赁合同上邓大芳的名字是朱兰平写的；对第三人提供的证据无异议。第三人对原、被告提供的房屋租赁合同表示未见过、未签订，对其余证据无异议。原告对被告提供的证据1、2无异议，但表示租赁合同上邓大芳的名字不是朱兰平而是被告写的；对证据3不发表意见，但对第三人的当庭陈述有意见，认为原告不知道第三人何时搬出去的，第三人向朱兰平要求过退押金，但没有表示过退还钥匙，当时朱兰平向第三人表示租赁合同是和被告签的，让第三人去向被告要押金。2019年5月是因为原告已经起诉，且第三人老家急需用钱，故朱兰平将押金退给第三人，并告知了被告。
　　根据当事人陈述及庭审举证质证，本院认定事实如下：原告系上海市崇明区新河镇新开河路XXX弄XXX号即系争房屋的所有人。被告之前承租系争房屋多年。2018年4月30日，原告委托朱兰平与被告柏玲就系争房屋签订房屋租赁合同，约定：房屋租赁期限为1年，自2018年4月30日至2019年4月29日，租金为每月1200元，每3个月支付一次；承租方因歇业、转业等原因，可在征得出租房同意后将租赁房屋转租给第三方，或终止租赁；一方违约，应按年租金额的10%偿付违约金；造成另一方经济损失，偿付违约金不足的，还应偿付赔偿金。朱兰平与柏玲在该合同上签字。原、被告各持一份的租赁合同原件底部分别有“邓大芳”、“邓大方”的名字。庭审中，原、被告陈述各自持有的租赁合同上邓大芳的名字分别为被告和朱兰平所写。租赁合同签订后，第三人将三个月租金及押金共计4800元支付给被告。被告支付给朱兰平4000元(原先租赁押金800元从中抵扣)。后被告及第三人均未支付过租金。第三人使用系争房屋过程中，向朱兰平、被告告知其不做了，并搬离了系争房屋，后多次要求朱兰平归还押金。2019年5月18日，朱兰平将押金1200元退还给第三人，第三人将钥匙退给朱兰平。现系争房屋处于空关状态。
　　另查明，2018年4月30日，被告向第三人出具收据，言明：“今收到邓大芳门面转让费用29800元整，大写贰万玖仟捌佰元整。收款人柏玲，2018年4月30日”。2018年5月5日，被告与第三人签订转让合同，言明：柏玲将新开河路XXX弄XXX号小店店铺转让给邓大芳代为经营管理，其中房租、营业执照、经营许可证及一切相关费用由邓大芳负责等。
　　本案争议焦点1、原、被告之间就系争房屋是否存在租赁关系。原告认为，其与被告之间形成租赁关系，被告后将系争房屋转租给第三人。被告认为，其已将系争房屋转让并退出租赁关系，由第三人与原告之间形成租赁关系。第三人认为，其与原告未签订租赁合同，只是从被告处转让房屋和门面。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同，双方之间就系争房屋形成租赁关系。被告与第三人达成的转让协议，是对店铺及门面的整体转让，是两人的内部协议。根据庭审查明，原告与第三人之间并未就系争房屋达成过租赁的合意，且第三人是向被告支付租金，被告向原告支付租金，故原、被告之间就系争房屋形成租赁关系，后被告将房屋转租给第三人。
　　本案争议焦点2、原、被告之间的租赁合同何时解除或终止。本院认为，合同解除分为约定解除和法定解除，约定解除需双方协商一致或满足合同约定的解除条件。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同约定承租方可以在征得出租方同意后终止租赁。被告陈述其曾告知朱兰平第三人不做了，要求退房，朱兰平表示同意，但原告未提供相应证据且朱兰平予以否认。相反原告直到2019年5月18日合同到期后才向第三人退还押金并收回钥匙，其行为已表明不同意提前解除合同，因此现有证据无法证明原、被告就提前解除合同达成一致。同时，原告作为出租方履行了交付房屋的主要义务，被告将系争房屋转租给第三人后，第三人持有钥匙直至合同到期后，因此被告要求提前解除合同也不符合法定解除的条件。故，本院确认原、被告双方的房屋租赁合同至2019年4月29日到期终止。
　　综上，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。原告将房屋交付后，被告理应按照合同约定按时支付租金，现被告只支付了3个月租金即不再支付，显属违约，故原告要求被告支付2018年8月至2019年4月的租金及按年租金额10%计算的违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告另要求被告支付2019年5月1日至5月15日期间的租金。原、被告双方租赁合同在2019年4月29日已终止，且涉案房屋早已被腾空，故本院对该诉请不予支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告柏玲于本判决生效之日起十日内支付原告邱尚珍2018年8月1日至2019年4月29日期间房屋租金10800元及违约金1440元；
　　二、原告邱尚珍的其余诉讼请求不予支持。
　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费120元，减半收取计60元，由原告邱尚珍负担7元，被告柏玲负担53元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　

审判员：施黎黎

书记员：李  嫚