邵晶晶与郭秀娟、赵晓强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：邵晶晶，女，1989年3月12日生，汉族，住江苏省。
　　原告(反诉被告)委托诉讼代理人：唐宋凡，上海普世律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：郭秀娟，女，1978年5月6日生，汉族，住上海市松江区。
　　被告(反诉原告)：赵晓强，男，1981年9月5日生，汉族，住上海市松江区。
　　两被告(反诉原告)共同的委托诉讼代理人：桑成露，上海先诚律师事务所律师。
　　两被告(反诉原告)共同的委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。
　　原告邵晶晶与被告郭秀娟、赵晓强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，依法适用简易程序审理。嗣后，被告郭秀娟、赵晓强向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并于2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐宋凡、被告的委托诉讼代理人桑成露均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告邵晶晶向本院提出诉讼请求：判令两被告支付原告因逾期迁出坐落于上海市松江区新南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)内的户口而导致的损失共计85,050元(自2017年9月13日起计算至2018年7月25日止，计算标准为每日270元)。事实与理由：2015年3月7日，原告与两被告签署了《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将系争房屋出售给原告。其后原告履行了付款义务，系争房屋亦已过户。然2017年8月13日，原告在将系争房屋出售给案外人董某某、顾某某后，方才发现被告郭秀娟及两被告子女赵阅岐、赵晟岐的户口尚在系争房屋内未迁出，原告遂与两被告联系，但被告表示不会迁出。其后案外人董某某、顾某某向上海市松江区人民法院提出诉讼，并由生效判决认定原告需按照每日270元的标准，支付案外人董某某、顾某某自2017年9月13日起至本案被告等户口迁出系争房屋之日止的逾期迁出户口违约金。鉴于两被告逾期迁出户口的行为违反了合同约定并造成了原告的实际损失，故原告诉至法院，希判如所请。
　　被告郭秀娟、赵晓强辩称，不同意原告的诉请。系争房屋内确有被告郭秀娟及两被告子女赵阅岐、赵晟岐户口未迁出，但被告对此并无过错，是原告逾期支付房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款10万元在先。至于原告与案外人之间的纠纷，是原告自身过错所致，与被告无关。
　　被告郭秀娟、赵晓强向本院提出反诉请求：1、判令原告支付两被告房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款10万元；2、判令原告支付两被告逾期支付房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款的违约金(按照每日50元的标准，自2015年4月21日起计算至实际支付之日止)。事实与理由：2015年3月7日，两被告与原告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向两被告购买系争房屋，总价款为250万元，双方另签订《补偿协议》一份，约定上述总价款未包括判令原告支付两被告房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款，而该笔款项共计10万元，应于2015年4月20日前支付。其后，因原告直至2015年10月方才符合本市购房政策，且其筹措资金需要时间，故双方经协商，将原《上海市房地产买卖合同》约定的成交价250万元增至260万元，原定房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款不变，双方遂于2015年7月5日再次签订了《上海市房地产买卖合同》。据此，原告需向两被告支付的购房款共计270万元。然原告至今仍有10万元房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款未支付，两被告多次催讨未果，故提出反诉请求，希判如所请。
　　原告邵晶晶针对反诉请求辩称，不同意被告的全部反诉请求。双方就系争房屋约定的总价款即为260万元，且原告在双方第一次网签是就已具备购房资格，是因为被告未能按期涤除抵押，才导致了二次网签。此外，两被告在本案诉讼前，从未以房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款的名义向原告催讨过10万元，即便按照被告所称原告存在上述款项的支付义务，现也已经超过诉讼时效。
　　经审理查明，系争房屋建筑面积为145.15平方米，类型为公寓。
　　2015年3月7日，原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其名下的系争房屋出售给原告。合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计250万元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2015年3月25日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年4月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：乙方未按本合同付款协议约定付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按照乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：甲方未按照本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接和房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止……。合同补充条款(一)第6条约定，甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的全部迁出手续。合同补充条款(一)第10条约定，甲方若未按照本买卖合同的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任……。合同附件三约定，1、乙方于签约时，支付甲方房款10万元整；2、乙方于2015年3月16日前，支付甲方房款68万元整。注：该笔款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权……；3、乙方于2015年4月20日之前，支付甲方房款70万元整；4、乙方以购房贷款形式向甲方支付房款100万元整，该款项由贷款银行转入甲方账户；5、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方2万元。合同另对其他相关事项进行了约定。
　　同日，原告与两被告签订《补偿协议》一份，载明双方在2015年3月7日签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的成交价250万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿，故原告同意就现有房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿两被告10万元，并于2015年4月20日前支付给被告。协议另对其他相关事项进行了约定。
　　2015年7月5日，原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其名下的系争房屋出售给原告。合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计260万元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2015年9月10日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年9月10日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：乙方未按本合同付款协议约定付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按照乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：甲方未按照本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接和房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止……。合同补充条款(一)第6条约定，甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的全部迁出手续。合同补充条款(一)第10条约定，甲方若未按照本买卖合同的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任……。合同附件三约定，1、乙方于2015年7月5日之前，已支付甲方房款116万元整。注：该笔款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权……；2、乙方以购房贷款形式向甲方支付房款142万元整，该款项由贷款银行转入甲方账户；3、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方2万元。合同另对其他相关事项进行了约定。
　　另查明，2018年2月1日，案外人顾某某、董某某向本案原告邵晶晶提起(2018)沪0117民初2344号房屋买卖合同纠纷一案诉讼，要求判令：判令邵晶晶支付顾某某、董某某违约金至坐落于上海市松江区新南路XXX弄XXX号XXX室房屋内原户口(郭秀娟、赵阅岐、赵晟岐)全部迁出之日止(自2017年9月13日起计算，支付标准为房屋总价款的日万分之五，即每日2,700元)。本院于2018年5月2日作出以下判决：“邵晶晶于本判决生效之日起十日内支付顾某某、董某某违约金(按每日270元的标准，自2017年9月13日起计算至原有户口迁出位于上海市松江区新南路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止，累计总额不超过100,000元)”。该判决现已生效。
　　(2018)沪0117民初2344号案件审理中，本案原告邵晶晶曾称，其是外地户籍，故从本案被告郭秀娟、赵晓强处购入系争房屋时，未查询户口状态，是案外人顾某某、董某某向其告知，才知道存在户口问题，而为了户口问题，其已与本案被告郭秀娟、赵晓强接触三次，然本案被告郭秀娟、赵晓强称不方便迁出，还要求再支付10万元。案外人顾某某、董某某则称，其作为买受人，只能在取得产证后即2017年10月9日后，方能进行户口查询，继而发现系争房屋内尚有户口未迁出。
　　庭审中，原、被告一致确认，就系争房屋原告共支付了购房款260万元，被告郭秀娟以及两被告子女赵晟岐、赵阅岐户口已于2018年7月25日迁出。
　　原告另提供2014年12月25日参保个人城镇基本养老保险缴费情况、2018年7月25日参保个人城镇基本养老保险缴费情况及2015年10月11日购房人家庭成员及名下住房情况申请表，以证明2012年12月至2014年11月期间其申报正常缴费累计已满24个月，截止2018年6月社保累计缴费已满68个月，故其与两被告签订2015年3月7日签订《上海市房地产买卖合同》时符合本市购房政策。两被告对上述证据真实性无异议，但认为不能证明原告在2015年3月7日具有购房资格，且原告未按照该合同付款节点来付款，构成了严重违约，也是重新网签的原因。
　　原告又提供佣金确认单一份，以证明就系争房屋本次交易其支付佣金52,000元，而按照约定佣金即为房屋总价款的2%，故印证了双方之间真实房价款为260万。两被告认为上述证据未载明是按照房价款的比例计算佣金，故不能证明房价款为260万。
　　两被告另提供银行账户明细一份，以证明在双方签订2015年3月7日的《上海市房地产买卖合同》后，原告在2015年3月7日支付5万，2015年3月17日支付68万，构成违约，此后原告与两被告进行协商，以自身尚未具有购房资格及资金存在问题为由，要求变更合同，此后原告于2015年7月1日原告向被告支付38万房款，双方遂于2015年7月5日重新网签，正是由于原告此前未按约付款，已经构成严重违约，故原告同意在新签署的买卖合同中再增加10万的房款，因此，2015年7月5日网签合同中约定房款为260万，另有10万装修补偿款，总价270万。原告认为，对上述证据真实性无异议，但称双方约定的实际成交价为260万，2015年3月7日网签时，为了省税，网签做低了10万，故网签合同总价款是250万元，另有10万约定为房屋装修补偿款，该份合同约定两被告于2017年4月20日前涤除抵押，然两被告未能按约涤除，且称新房子未装修好，需要在系争房屋内再居住一段时间，原告予以同意，故于2015年7月5日重新网签，延后了交房时间，当时考虑到10万的税也不多，遂直接约定了房价260万，不再拆分和做低，现原告早已及时足额支付了房款。
　　庭审中，本院发现两被告持有2015年7月5日原告与被告赵晓强签订的《补充协议》一份，遂要求其提供。补充协议上载明原告与两被告于2015年7月5日签署的关于系争房屋的买卖合同，合同约定的成交价为260万元，现经双方友好协商就此达成如下以下：“1、本次交易，甲、乙双方按照国家规定和交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付、2、双方同意本协议的违约责任使用买卖合同的有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。3、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的以本协议约定为准。4、本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份”。本院遂要求两被告予以提交，并询问两被告为何2015年7月5日签订上述补充协议时，未就10万的房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款进行约定，两被告称，当时没有该意识，认为2015年3月7日的补偿协议与之后的合同不矛盾。原告则称，2015年7月5日的补充协议恰恰明确了总房价为260万，若含有10万装修补偿款，则该协议应当予以体现。
　　以上事实，有2015年3月7日《上海市房地产买卖合同》、2015年3月7日《补偿协议》、2015年7月5日《上海市房地产买卖合同》、2015年7月5日《补充协议》、(2018)沪0117民初2344号民事判决书、2014年12月25日参保个人城镇基本养老保险缴费情况、2018年7月25日参保个人城镇基本养老保险缴费情况、购房人家庭成员及名下住房情况申请表、佣金确认单、银行账户明细及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。现本案争议焦点在于：1、原、被告就系争房屋约定的总价款真实合意为何？基于此，如两被告主张的房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款和违约金确实存在，是否超过诉讼时效？2、原告主张两被告逾期迁出户口给其造成的损失，是否具有合同依据和法律依据？。
　　针对第一个争议焦点，本院作如下评判：首先，原、被告就系争房屋曾先后两次网签，第一次网签为2015年3月7日，网签总价款为250万元，并于当日签订了《补偿协议》约定另有房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款10万元，第二次网签为2015年7月5日，并于当日签订了《补充协议》，且网签合同与补充协议确认的总价款均为260万元，显然，在后续履约过程中，2015年7月5日的第二次网签及其补充协议，已代替了2015年3月7日的第一次网签及补偿协议，故双方对于购房价款的真实合意应以后一组合同为准。其次，双方第二次网签时，约定的总价款为260万元，亦与此前双方商定的实际成交价一致。两被告称，因原告存在违约行为，故第二次网签时，双方在原先议定的总价基础上，增加了10万元，若确如两被告所言，在260万元总价款之外，另设了10万元的补偿款，则按照双方此前交易习惯及二手房买卖惯例，应在补充协议合同中予以体现，然上述补充协议显然无此内容，故两被告的上述辨称意见，本院实难采信。再次，结合两次网签来看，双方对于购房款的支付时间及支付方式均进行了变更，如10万元补偿款仍旧存在，却对其支付时间未重新约定，加之两被告自称的上述款项支付时间节点为2015年4月20日，此后两被告一方面称未收到该款项，另一方面却又完成了后续的再次网签、过户、协助办理贷款、交房等合同义务，且无任何证据证明交易过程中，曾以原告未支付10万元房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款的名义进行过催讨，其行为亦有悖常理。综上，本院认定，原、被告就系争房屋总价款的真实合意，即为260万元，原告现已足额支付全部购房款，不存在两被告所称另有10万元房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款未付的情况。
　　退一步讲，即便两被告所称10万元房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款真实存在，而其主张付款期限为2015年4月20日，然根据《中华人民共和国民法通则》的规定，该笔款项的诉讼时效为两年。虽《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效调整为三年，然在《中华人民共和国民法总则》实施前诉讼时效已经届满的，两被告的时效利益事实上已经享受完毕，诉讼时效也因此而归于消灭，不能因《中华人民共和国民法总则》的实施而使已消灭的时效重新“激活”。现两被告未能提供证据证明其曾就该笔款项向原告进行过催讨，即便是按照原告另案自认的两被告曾要求其支付10万元(且原告并未认可此款项性质为两被告反诉主张的上述补偿款)，方才肯迁出户口，也是在案外人董某某、顾某某取得系争房屋产证发现存在户口问题之后，即2017年10月9日之后。故此，基于原告的时效抗辩，两被告反诉主张的房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款即便存在，也已超过诉讼时效。而鉴于上述款项本金已过时效，两被告自然无权就此主张相应的逾期支付违约金。
　　针对第二个争议焦点，如前所述，根据原、被告合同约定，两被告应于双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续。然根据在案证据显示，两被告直至2018年7月25日方才将系争房屋内被告郭秀娟及两被告子女赵晟岐、赵阅岐的户口迁出，此行为显属违约，两被告应承担相应的违约责任。现原告就两被告的违约行为，选择以其造成的实际损失金额而主张，且主张的损失之标准，已有生效判决确认并业已实际发生，故原告的本诉请求于法有据，本院予以支持，两被告应就其逾期迁出户口行为，赔偿给原告造成的损失85,050元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)郭秀娟、赵晓强于本判决生效之日起十日内赔偿因逾期迁出户口造成原告(反诉被告)邵晶晶的损失85,050元；
　　二、驳回被告(反诉原告)郭秀娟、赵晓强的全部反诉请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费1,926元，减半收取963元，反诉案件受理费1,745元，诉讼费用合计2,708元，由被告被告(反诉原告)郭秀娟、赵晓强负担(已付1,745元，剩余963元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沙  莎

书记员：林梅均