邵璐怡与上海古沛实业有限公司、上海深喜企业(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：邵璐怡，女，1991年10月21日生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：柏冬傲，上海通佑律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张乾炜，上海通佑律师事务所律师。
　　被告：上海古沛实业有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：黄方，执行董事。
　　委托诉讼代理人：周大仓，上海善达律师事务所律师。
　　被告：上海深喜企业(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：马静凤，总经理。
　　委托诉讼代理人：张燕娜，女。
　　原告邵璐怡诉被告上海古沛实业有限公司(以下简称“古沛公司”)、上海深喜企业(集团)有限公司(以下简称“深喜公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理,原告邵璐怡及其委托诉讼代理人柏冬傲、张乾炜、被告古沛公司的法定代表人黄方及委托诉讼代理人周大仓、被告深喜公司的委托诉讼代理人张燕娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告邵璐怡向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告古沛公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告古沛公司返还原告人民币(以下币种同)200,000元(分别为租赁保证金60,000元、房屋租金60,000元、进场费60,000元、装修保证金20,000元)；3、判令二被告连带赔偿原告各项损失共计359,947.39元(分别为食品物料费22,441.59元、装修费72,000元、设备18,577元、管道费8,500元、广告费8,550元、运营费3,100元、POS机3,500元、员工工资6,990元、消防设备12,268.80元、加盟费100,000元、垃圾服务费4,020元、经营损失100,000元)。事实与理由：“后巷市集九亭店”位于上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX-XXX号，系案外人上海地铁商贸有限公司所有，由被告深喜公司承租后转租给被告古沛公司。2018年11月14日，原告和被告古沛公司就租赁“后巷市集九亭店”档口九号商铺签署《房屋租赁合同》，协议约定被告将上述店铺转租给原告经营派克鸡排，租赁期自2018年11月26日至2020年11月25日，起租日以开业日为准，月租金为20,000元，付款方式为押三付三，进场费为60,000元，装修保证金为20,000元。合同签订后，被告古沛公司于2019年4月6日交房，原告入驻后即进行装修并于2019年6月6日正式开业经营。2019年6月13日，原告收到被告发出的整改通知书，要求原告店铺内不得存在油炸类设备，整改完成前暂停经营。直至今日，原告都不能继续经营。原告认为，原告租赁该房屋是用于经营派克鸡排，鸡排属于油炸类食品，经营必须存在油炸类设备。在签署《房屋租赁协议》时，原告即已明确告知被告古沛公司要开设派克鸡排，被告古沛公司也同意原告安放、使用油炸类设备。现在因存在油炸类设备导致原告不能经营，完全是由被告造成。被告虽然事后提供了解决方案，但该方案缺乏合法、合理性。故原告诉至法院要求判如所请。
　　被告古沛公司辩称，同意解除合同，但是不同意原告的其余诉讼请求。原告构成违约，使用合同禁止的油炸设备，被告古沛公司通知原告整改后，原告未整改，最终歇业，影响美食广场的形象。不同意退还租赁保证金，缴纳租金是原告的义务，8月16日之后的租金同意退还给原告。进场费在任何情形下均不予退还。装修保证金是代收的，在原告提供竣工验收报告及图纸后，才同意退还。原告自身的违约行为导致租赁合同解除，即使列明的损失存在，也不应该由被告承担，原告主张的第三项诉讼请求中各项损失缺乏依据。
　　被告深喜公司辩称，不同意原告的诉讼请求。两被告签订租赁合同，约定由被告古沛公司对涉案商铺进行分租，合同约定禁止油炸等业态。被告深喜公司和原告之间不存在租赁关系。
　　本院经审理认定事实如下：上海轨道交通九号线九亭车站商铺属上海申通地铁集团有限公司所有(该项目属市政重大工程，为公共设施无产权证)，上海申通地铁集团有限公司授权上海地铁商贸有限公司负责轨道交通范围内经营场所场地的开发、经营和管理，上海地铁商贸有限公司将上述商铺提供给被告深喜公司做商业配套使用。被告深喜公司与被告古沛公司签订租赁合同，将上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX-XXX号商场B1层JT-B12号商铺出租给被告古沛公司使用。
　　2018年11月14日，原告和被告古沛公司签订《房屋租赁合同》，约定被告古沛公司将上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX-XXX号商场B1层JT-B12-19号商铺(以下简称“涉案商铺”)出租给原告用于经营“2派克鸡排”，租赁期间自2018年11月26日至2020年11月25日；起租日以开业日为准，被告古沛公司有权根据实际情况调整并指定原告开业日期，合同暂定开业日期为2019年1月26日，原告必须在被告古沛公司指定的日期开业，否则被告古沛公司有权按每日300元收取违约金；按照合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的，被告古沛公司有权解除合同；月租金为20,000元/月；进场费60,000元为一次性费用，不予退还；原告应缴纳房屋租赁保证金60,000元、装修保证金20,000元；如原告违反本合同之规定，则被告古沛公司有权以租赁保证金抵扣原告应付款项，作为被告古沛公司因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还；装修保证金在开业后一个月内扣除因装修期内所损坏的公用设施和房屋维修款后，无息退还给原告；原告在该房屋内安装有关厨房、烹饪设备及排水设施须获得被告古沛公司的书面同意，并须符合所有有关卫生环保方面的法律法规以及政府的相关规定，因项目处于地铁站范围内，要求原告必须按照地铁公司的餐饮规范执行，如果原告未按照要求执行的，被告古沛公司有权要求限期整改，整改无效的被告古沛公司有权单方面解除本协议，并无需承担赔偿责任；原告经营餐饮项目严禁明火，严禁煎、炒、油炸类炒菜类品相……；出现本合同规定情形而被告古沛公司行使解除本合同之权利的，被告古沛公司解除本合同前原告已支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，原告还须向被告古沛公司支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间三个月租金(包含物业管理费)的损失，同时，被告古沛公司还有权根据本合同其他条款和/或法律规定就本合同解除之日前被告古沛公司因原告违约而遭受的损失向原告索赔。同时，原告与被告深喜公司亦就涉案商铺租赁事宜签订《租赁合同》，原告称签订该合同系为了办理营业执照，并未实际履行。
　　另查明：原告已向被告古沛公司支付了租赁保证金60,000元、租金60,000元、进场费60,000元及装修保证金20,000元。
　　又查明：2019年6月26日，被告古沛公司向涉案商铺发出书面通知，载明因其使用油炸炉，通知其于2019年6月26日至2019年6月29日停业整顿。2019年6月29日，被告古沛公司向涉案商铺发出书面通知，载明因其使用油炸炉，通知其于2019年6月30日至2019年7月6日停业整顿。2019年7月13日，被告古沛公司向涉案商铺发出书面通知，载明因其使用油炸炉，通知其于2019年7月13日至2019年7月21日停业整顿。2019年7月21日，被告古沛公司向涉案商铺发出书面通知，载明因其使用油炸炉，通知其于2019年7月21日至2019年7月28日停业整顿。2019年7月29日，被告古沛公司向原告发函，载明因原告擅自使用油炸炉，要求原告整改后于2019年8月8日前恢复营业。
　　2019年8月13日，被告古沛公司向原告发出解约函，载明因原告擅自使用油炸炉，被告古沛公司要求整改后于2019年8月8日前恢复营业，由于原告不主动、不配合、拖延至今仍未开业，根据合同条款“超过十日以上未进场装修或未正常营业”约定，视原告为单方面违约，被告古沛公司发出解约函视为双方解除合同，并收回房屋。
　　审理中，原告向本院提供微信群聊记录，显示含有几份未打开的“九亭鸡排施工图”PDF文件，原告称聊天人员中有被告古沛公司的负责人，该聊天记录证明被告的负责人清楚原告的施工内容包含油炸烹饪设备，且已经将该情况向公司汇报；被告古沛公司质证称上述聊天记录未经公证，对其真实性和关联性均不予认可。原告向本院提供录音光盘及文字整理资料，文字整理资料载明录音发生在原告和被告古沛公司管理人员之间，原告称其证明了油炉等设备系经过被告古沛公司认可并备案的；被告古沛公司对其真实性不予认可。原告向本院提供商标授权书、发票、营业收入清单、装修报价单、收款凭证、证明、垃圾处理服务合同、微信聊天记录，欲证明其第三项诉讼请求中的各项损失；被告古沛公司对上述证据的真实性均不予认可。原告称起租日以实际开业日2019年6月6日为准，被告古沛公司起初表示无异议，之后又称开业日为2019年6月1日。被告古沛公司称已经收回涉案商铺，原告称涉案商铺于2019年8月18日左右被收回。
　　以上事实，有建设用地批准书、建设规划许可证、场地使用情况说明、授权委托书、证明、《房屋租赁合同》、转账记录、收据、通知、解约函、微信聊天记录、录音、商标授权书、发票、营业收入清单、装修报价单、收款凭证、证明、垃圾处理服务合同以及当事人的陈述等证据证实。
　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
　　原告主张与被告深喜公司签订的《租赁合同》系为了办证需要，合同并未实际履行，被告深喜公司亦表示和原告之间不存在租赁关系，故本院认定被告深喜公司并非本案房屋租赁纠纷的适格被告，原告要求被告深喜公司承担民事责任没有依据，故原告针对被告深喜公司的诉讼请求本院不予支持。
　　原告和被告古沛公司签订的《房屋租赁合同》明确约定涉案商铺严禁明火，严禁煎、炒、油炸类炒菜类品相，原告在经营过程中使用了油炸类设备，显然已违反了合同的约定。原告主张被告古沛公司事先同意原告安放、使用油炸类设备，并提供微信聊天记录、录音作为证据，但被告古沛公司对上述证据的真实性均予以否认，本院认为微信聊天记录未经公证，无法确认聊天人员真实身份，且微信聊天记录中的PDF文件均未打开，无法看出其中的具体内容，录音中的聊天人员真实身份亦无法确认，且即便是被告古沛公司的人员，其个人陈述也难以代表公司行为，不足以变更《房屋租赁合同》的约定，故本院采信被告古沛公司的质证意见，对微信聊天记录、录音的真实性和关联性均不予确认。原告违反约定使用油炸设备，构成违约，在被告古沛公司数次发出整改通知后未予整改，超过十日以上未正常营业，根据《房屋租赁合同》的约定，被告古沛公司有权单方解除《房屋租赁合同》，并有权要求原告承担相应的违约责任。被告古沛公司于2019年8月13日向原告发出解约函，故《房屋租赁合同》于2019年8月13日解除。根据原告和被告古沛公司的陈述，本院确认起租日为2019年6月6日，原告称涉案商铺于2019年8月18日左右返还，被告古沛公司同意返还自2019年8月16日之后的租金，本院予以确认，2019年6月6日至2019年8月16日的租金为48,000元，故被告古沛公司应返还租金12,000元。进场费根据《房屋租赁合同》系原告为进入该市场而一次性缴纳的费用，在被告古沛公司没有过错的情况下，无权要求被告古沛公司返还。根据《房屋租赁合同》的约定，被告古沛公司因原告违约而行使解除权，有权不返还租赁保证金并要求原告支付三个月租金的违约金，该条系关于违约责任的约定，原告缴纳的租赁保证金的金额和《房屋租赁合同》约定的违约金金额相一致，故租赁保证金可直接用于抵扣违约金，无需返还。被告古沛公司辩称装修保证金是代收的，在原告提供竣工验收报告及图纸后，才同意退还，但《房屋租赁合同》现已经解除，被告古沛公司并未举证证明原告的装修行为对被告古沛公司造成损失，其继续扣留装修保证金的行为没有依据，应予以返还。因《房屋租赁合同》的解除系原告的违约导致，故原告无权要求被告古沛公司承担第三项诉讼请求中的各项损失。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
　　一、原告邵璐怡与被告上海古沛实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月13日解除；
　　二、被告上海古沛实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邵璐怡租金12,000元、装修保证金20,000元；
　　三、驳回原告邵璐怡的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,399元，减半收取计4,699.50元，由原告邵璐怡负担4,399.50元(已付)，被告上海古沛实业有限公司负担300元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：谢  铭

书记员：张  健