邵红某租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：邵红某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省天门市人，私营业主，住天门市。
委托诉讼代理人：程克武，湖北万泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘孚义，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省天门市人，天门市天星客运有限公司副经理，住天门市。
被上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：昌丰棉麻有限公司，住所地天门市侨乡经济技术开发区。
法定代表人：张业振，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐建波，湖北文学泉律师事务所律师。

上诉人邵红某因与被上诉人昌丰棉麻有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2015）鄂天门民二初字第00354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邵红某及委托诉讼代理人程克武，被上诉人昌丰棉麻有限公司委托诉讼代理人徐建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邵红某上诉请求：1.撤销湖北省天门市人民法院（2015）鄂天门民二初字第00354号民事判决；2.改判昌丰棉麻有限公司赔偿邵红某经济损失160万元；3.驳回昌丰棉麻有限公司的反诉请求；4.由昌丰棉麻有限公司承担本案的各项诉讼费用。其事实和理由如下：一审判决认定事实不清，适用法律错误。主要表现为：其一，一审判决采信证据不当，对证人樊某、彭某心、朱某、吴某的证言不予采信，从而没有认定邵红某向昌丰棉麻有限公司主张过优先购买权的事实，也没有认定昌丰棉麻有限公司与邵红某有过先租后买的口头协议，对昌丰棉麻有限公司法定代表人建议邵红某在租赁期内先购置设备的事实也没有认定，而仅仅认定双方租赁关系的事实。其二，一审判决认为双方先租后买协议没有约束力是错误的，双方有关先租后买的协议依法成立，对双方具有约束力，昌丰棉麻有限公司违反约定，应承担赔偿损失160万元。其三，一审判决已认定昌丰棉麻有公司侵害了邵红某的优先购买权，而没有支持邵红某赔偿损失的160万元请求，以邵红某违反合同约定的租赁用途系自身违约行为造成，与事实不符。其四，一审判决适用法律错误，本案应适用合同法第十条第一款，第二百三十条和最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释第二条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的的解释第21条的规定。因此，一审判决采信证据不当，认定基本事实不清，适用法律错误，实体处理不当，请求二审法院支持邵红某的上诉请求。
昌丰棉麻有限公司辩称，邵红某上诉事实和理由均不成立。一、昌丰棉麻有限公司从没有与邵红某约定先租后买，也没有要求邵红某在租赁场所增添设备。租赁合同明确约定了不得在租赁场所建立永久性建筑物，邵红某违反合同，应承担违约责任。二、昌丰棉麻有限公司在出售涉案房屋时，已履行了通知义务，没有侵害邵红某的优先购买权。三、邵红某主张的160万元损失，是其添加的设备，由其管理使用，昌丰棉麻有限公司没有造成其任何损失，不应承担赔偿责任。四、一审判决对昌丰棉麻有限公司的损失认定有事实和法律依据。邵红某在租赁期满后，拒不返还房屋，其行为违约，应承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邵红某向一审法院起诉请求：1.判令昌丰棉麻有限公司赔偿损失160万元及利息；2.判令昌丰棉麻有限公司与何进波签订的资产转让协议无效；3.由昌丰棉麻有限公司承担本案诉讼费用。诉讼中，邵红某放弃第2项诉讼请求，昌丰棉麻有限公司提起反诉，请求：1.邵红某赔偿昌丰棉麻有限公司损失60万元；2.邵红某对拆除昌丰棉麻有限公司的房屋恢复原状；3.邵红某承担本案的诉讼费用。
一审法院认定：2010年9月12日，邵红某与昌丰棉麻有限公司签订了一份《横林分公司房屋场地租赁合同》，约定：租赁范围为昌丰棉麻有限公司所属的横林分公司院内的经营场所；租赁期限为一年，自2010年9月30日起至2011年9月29日止；邵红某向昌丰棉麻有限公司承诺，租赁该房屋场地仅作为经营籽棉收购、油菜籽收购和短期无公害商品使用；该房屋场地年租金总额为33000元；在租赁期内，邵红某应保证出租房屋和设施的使用安全及完整；在租赁期间，邵红某不得改变厂容、厂貌，不得在经营场所内建造永久性建筑物；如建造永久性建筑物，在合同到期时，昌丰棉麻有限公司有权要求邵红某恢复原貌，费用由邵红某承担，确实无法拆除的建筑物无条件归昌丰棉麻有限公司所有；如邵红某逾期不能交还资产，每逾期一天应赔偿昌丰棉麻有限公司违约金2000元；合同还就其他权利义务及违约责任进行了约定。同年9月17日，邵红某支付昌丰棉麻有限公司租金33000元及押金10000元。同年10月4日，昌丰棉麻有限公司对租赁场所清理后交由邵红某经营。其后，邵红某购买棉花加工设备在租赁场所进行安装，并为修缮道路而拆除部分房屋（见照片五5-15），但未就此与昌丰棉麻有限公司进行协商。2011年4月16日，昌丰棉麻有限公司在未通知邵红某的情形下，与何进波代理人杨杰签订了一份《资产转让协议》，将本案所涉资产以1210100元的价格转让给何进波，并约定双方于同年4月30日前办理土地使用权过户手续。租赁期满后，昌丰棉麻有限公司要求邵红某从租赁场所搬出，但邵红某并未搬出。2012年7月17日，昌丰棉麻有限公司以在本案所涉资产处张贴通知的形式，再次要求邵红某在十日内搬出，但其仍拒绝搬出。因邵红某认为其基于昌丰棉麻有限公司承诺先租后买条件才购买相关设备及修缮房屋、平整土地，现昌丰棉麻有限公司将本案所涉土地及附属房屋等资产出卖给他人，导致邵红某无法继续经营，昌丰棉麻有限公司的行为构成违约，遂诉至一审法院。
另查明，2014年1月20日，何进波以昌丰棉麻有限公司未协助其办理本案所涉房屋及土地的过户手续为由诉至一审法院，一审法院于同年6月3日作出（2014）鄂天门民初字第00218号民事判决书，认定昌丰棉麻有限公司与何进波签订的资产转让协议有效，并判令昌丰棉麻有限公司协助何进波办理本案所涉资产中坐落于天门市××高台村（土地使用证证号为天国用（2006）第1342号）土地的土地使用权变更登记手续；该判决作出后，何进波与昌丰棉麻有限公司均未上诉。2014年12月1日，何进波办理了过户登记手续，其土地使用证号为天国用（2014）第4822号。
一审法院认为：邵红某与昌丰棉麻有限公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依诚实信用原则全面履行合同义务。关于邵红某以昌丰棉麻有限公司承诺“先租后买”却将本案租赁物另行出卖给他人为由要求昌丰棉麻有限公司赔偿其购置安装设备损失1600000元的诉讼请求，因邵红某未提交充分有效证据证明存在昌丰棉麻有限公司承诺“先租后买”的事实，其应承担举证不能的不利后果；即使昌丰棉麻有限公司承诺“先租后买”，但双方未就价款等合同必要事项达成一致协议，该承诺只表明有向邵红某出卖租赁物的意向，不具有法律拘束力，昌丰棉麻有限公司不应承担相应的责任，故对邵红某主张昌丰棉麻有限公司承诺“先租后买”的意见，一审法院依法不予采纳；且邵红某在明知租赁期限较短及未征得昌丰棉麻有限公司同意情况下，擅自改变合同约定的租赁用途，购置安装加工设备进行籽棉加工，已改变合同约定的租赁用途，其诉请的损失系其自身违约行为所导致，不符合法律规定，故对邵红某此项诉请，依法不予支持。
关于昌丰棉麻有限公司以邵红某逾期未返回租赁物为由反诉要求赔偿损失600000元的诉讼请求，因租赁期限届满后，昌丰棉麻有限公司已要求邵红某从租赁物中搬出，表明不同意邵红某继续使用租赁物，故双方之间的租赁合同关系终止，邵红某负有返还租赁物的合同义务，昌丰棉麻有限公司负有返还邵红某押金10000元的义务；现邵红某未履行此项合同义务，占有使用本案所涉租赁物至今，其行为已构成违约，应承担违约责任；虽昌丰棉麻有限公司已将本案所涉租赁物出卖给他人，但本案所涉租赁物系不动产，其产权及附属权益未经变更登记不发生转移，昌丰棉麻有限公司仍有权要求邵红某赔偿租赁物产权变更前的经济损失，昌丰棉麻有限公司主张该损失计算至2014年6月30日前，以990天计算，属对自身民事权利的处分行为，一审法院不持异议；依合同约定违约金标准，昌丰棉麻有限公司主张邵红某赔偿经济损失600000万元，虽然未超过合同约定的违约金标准，但其在诉讼中同意调整按年租金的标准计算损失，一审法院不持异议，其金额为89506.85元（33000元/年÷365天/年х990天），对超出部分不予支持。关于昌丰棉麻有限公司反诉要求邵红某对其拆除的房屋恢复原状的诉讼请求，因本案所涉资产昌丰棉麻有限公司已转让给他人，无权要求邵红某恢复原状，对该反诉请求依法不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十二条之规定，判决：一、驳回邵红某的诉讼请求；二、邵红某于判决生效后十日内赔偿昌丰棉麻有限公司经济损失89506.85元；三、昌丰棉麻有限公司于判决生效后十日内返还邵红某押金10000元；上述二、三项抵减后原告邵红某还应赔偿昌丰棉麻有限公司经济损失79506.85元；四、驳回昌丰棉麻有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19200元，由邵红某负担。反诉案件受理费4900元，由邵红某负担900元，昌丰棉麻有限公司负担4000元。
二审查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，邵红某与昌丰棉麻有限公司签订的房屋场地租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。双方当事人二审的争议焦点为：1.一审判决采信证据是否恰当，认定事实是否清楚。即在本诉部分，邵红某与昌丰棉麻有限公司之间是否有先租后买的口头协议，昌丰棉麻公司是否侵害邵红某的优先购买权，邵红某主张的损失160万元是否属实；在反诉部分，昌丰棉麻有限公司主张邵红某违约，没有如期返还租赁物，其是否应承担89506.85元的损失。2.一审判决适用法律是否正确。
关于邵红某与昌丰棉麻有限公司是否存在先租后买口头承诺的问题。本院认为，因邵红某主张存在先租后买的口头承诺，应由其举证证明。诉讼中，邵红某提供了证人樊某、吴某、彭某心、朱晓州证言以证明昌丰棉麻公司存在先租后买的口头承诺。上述证人证言从内容上陈述模糊，不能认定是双方合意还是单方意思表示，内容不具有确定性，且双方当时为签订租赁合同，协商的内容，应以书面合同为依据，而书面合同并没有记载先租后买的相关内容。所以，邵红某主张昌丰棉麻有限公司对其承诺先租后买的依据不足，一审判决对该事实不予认定也是正确的。
关于昌丰棉麻有限公司是否侵害了邵红某的优先购买权的问题。本院认为，邵红某承租昌丰棉麻有限公司房屋和场地，双方形成租赁法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，邵红某依法享有优先购买权。诉讼中，昌丰棉麻有限公司不能举证证明其在出卖之前合理期限内通知了邵红某，一审判决认定2011年4月16日昌丰棉麻公司将涉案房屋及场地出让何进波时未通知邵红某的事实是正确的。邵红某主张的该事实成立，昌丰棉麻有限公司认为履行通知义务，依据不足，不予支持。
关于邵红某主张的损失问题。邵红某主张的损失是其承租房屋场地因经营增添的设备和投资，即160万元。本院认为，在租赁期内邵红某为生产经营投资增添设备，从合同约定上，双方在合同中明确约定租期为一年，不得建造永久性建筑物等条款，邵红某明知租期不长，在其与昌丰棉麻有限公司形成房屋买卖关系不确定的情形下进行增加设备，邵红某主张160万元损失，依据不足，不予认定。
关于昌丰棉麻有限公司主张邵红某违约是否承担损失的问题。本院认为，昌丰棉麻有限公司与邵红某双方约定租赁期限为一年，到期后邵红某按约定应如期返还租赁物。合同约定2011年9月29日到期，而邵红某至诉讼中仍未返还，昌丰棉麻有限公司仅计算至2014年6月30日，以约定的租金标准（每年33000元）确定损失，而没有以合同约定的违约标准（每天2000元）是有利于邵红某的认定，因此，一审判决认定邵红某承担损失89506.85元并无不当。
关于一审判决适用法律是否正确的问题。本院认为，因不能认定双方形成口头的先租后买的预约合同。因此不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定。同时邵红某主张损失的依据不足，一审法院没有适用优先购买权的有关法律规定并无不当。
综上所述，邵红某的上诉请求均不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由邵红某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　陈先锋 审　判　员　　别瑶成 代理审判员　　陈　建

书记员：宋捷