邹桃根与周某某、周某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：邹桃根，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地及住址上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：曹靓蔚，上海敏诚善律师事务所律师。
　　被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地及住址河南省。
　　被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地及住址河南省。
　　委托诉讼代理人：潘赟，上海恒衍达律师事务所律师。
　　原告邹桃根与被告周某某、周某某(以下简称被告)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹桃根及其委托诉讼代理人曹靓蔚、被告的委托诉讼代理人潘赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2012年3月1日签订的《房屋租赁协议》；二、被告搬离位于上海市嘉定区江桥镇年丰村XXX号承租房屋(以下简称讼争房屋)。
　　事实和理由：原告系讼争房屋的产权人。两被告系父子关系。2012年3月1日，原告与被告周某某签订一份《房屋租赁协议》，约定被告周某某向原告承租讼争房屋。租赁期限自2012年3月1日至国家动迁赔偿为止。租赁期间由被告周某某向原告支付租金，并实际使用。2017年10月10日，上海市嘉定区江桥镇人民政府发布《江桥镇农村危旧房改造实施方案》的通知。相关鉴定机构于2019年4月23日出具《房屋危险性鉴定报告》，认定讼争房屋存在安全隐患。后原告将此情况告知了被告，并多次协商要求解除合同，均未果。原告认为，因讼争房屋存在安全隐患已不适合租赁，应适用情势变更原则，且双方约定的租赁期限不明确，应视为不定期租赁，故原告可随时解除合同。
　　两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋租赁合同系由原告与被告邹桃根签订，故被告周某某不是本案的适格被告；双方对租赁期限有明确的约定(只不过未约定具体时间节点)，并非不定期租赁。原告既未与被告协商订立补充协议确定明确的租赁期限，也未提前告知被告，而是收取了被告支付的至2020年3月的租金；另外，原告认为讼争房屋系危房不适合出租没有法律依据，不应适用情势变更原则，原告应履行修缮义务，故原告不享有合同约定的解除权。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告系讼争房屋的产权人。2012年3月1日，原告与被告周某某签订一份《房屋租赁协议》，约定被告周某某向原告承租讼争房屋。租赁期限自2012年3月1日起至国家动迁赔偿后为止。每年租金为人民币25,000元，租金每半年支付一次。合同另对其他事项作了约定。后原告将讼争房屋交付予被告使用，被告周某某向原告支付相应租赁款项至2020年3月。2019年5月30日，原告向被告发出一份《解除合同告知书》，载明因讼争房屋存在安全隐患，已不适合租赁，告知被告《房屋租赁协议》自发出之日解除，被告应于收到告知书后3日内搬离讼争房屋。后被告于2019年5月31日收到该告知书。被告仍使用讼争房屋至今，原告遂涉讼。
　　另查，2017年10月10日，上海市嘉定区江桥镇人民政府发布一份《江桥镇农村危旧房改造实施方案》的通知，规定本方案适用于该镇土地总体规划区域范围内，未迁的农村村民住房户。危旧房改造是指农户经审批，对居住危旧房进行翻建、加固或修缮。危旧房改造的农户，原则上按照原《宅基地使用证》审批建筑面积，并拆除该户所有违法建筑。2019年4月23日，上海同丰工程咨询有限公司出具一份《房屋危险性鉴定报告》，认定讼争房屋由于不均匀沉降、建筑材料老化和年久失修等原因，导致房屋存在多处结构损伤和装饰损伤。受检测的主屋及附舍危险性等级均评定为C级。建议：鉴于受检的两幢房屋建造时无正规设计和施工单位，房屋建造时标准较低，承重墙体均为空斗墙，且两幢房屋均存在较多结构性损伤，存在安全隐患，综合考虑两幢房屋的使用价值和维修费用，如条件允许，建议优先考虑翻建，彻底消除安全隐患。同年4月24日，原告向相关部门提出申请，要求进行危旧房改造。2019年8月8日，上海市嘉定区江桥镇人民政府审批同意原告进行房屋翻建。
　　庭审中，被告表示，讼争房屋实际由被告周某某、周某某共同经营使用。
　　本院认为，原告与被告周某某签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于租赁期限问题，根据合同约定，双方约定的租赁期限即“自2012年3月1日起至国家动迁赔偿后为止”，该约定是附条件抑或附期限成为双方争议的焦点。附条件法律行为，是指行为人以将来客观上不确定事实的成就与否作为法律行为的附款，决定其表意行为效力的发生或者消灭的法律行为。附期限法律行为，是指当事人以将来确定要发生的事实(期限)，作为决定法律行为效力发生或者消灭的依据。附条件法律行为与附期限法律行为最大的不同在于，期限是确定要到来的事实，而条件的成就与否是不确定的。将来的事实是必然的还是或然的，是附条件还是附期限法律行为的最本质区别。本案中，讼争房屋没有证据显示存在动迁的事实，故该合同的性质符合附条件法律行为的特征，应认定为附解除条件的租赁合同。现双方至今未能确定租赁期限，故可视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除的时间以被告收到告知书的时间即2019年5月31日为准。合同解除后，被告理应搬离讼争房屋。因讼争房屋实际由两被告共同使用，故原告要求两被告共同搬离讼争房屋的诉讼请求，合法有据，本院亦予以支持。至于被告周某某关于其主体不适格的抗辩，因被告周某某亦实际使用讼争房屋，在合同解除的情况下，其理应搬离讼争房屋，故对该抗辩，本院不予采纳。鉴于两被告承租讼争房屋用于养殖经营，搬离讼争房屋确需一定时间，本院根据本案的实际情况，酌情给予两被告六十日的搬离时间。同时，因讼争房屋经鉴定为危房，存在安全隐患，原、被告均应注意该危险性，以免产生不必要的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告邹桃根与被告周某某于2012年3月1日签订的《房屋租赁协议》于2019年5月31日解除；
　　二、被告周某某、周某某应于本判决生效之日起六十日内搬离位于上海市嘉定区江桥镇年丰村XXX号承租房屋，将该房屋返还予原告邹桃根。
　　本案受理费80元，减半收取40元，由原、被告各半负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  平

书记员：孙  鸯