邹汇泉与邱培学、杨尚敏财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

　　原告：邹汇泉，男，1956年5月1日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：孙保忠，上海知诚律师事务所律师。
　　被告：邱培学，男，1978年5月25日出生，汉族，住上海市。
　　被告：杨尚敏，女，1982年10月1日出生，汉族，住上海市。
　　两被告共同委托诉讼代理人：胡萍，上海震大律师事务所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：朱仁览，上海震大律师事务所律师。
　　原告邹汇泉与被告邱培学、杨尚敏财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年9月4日公开开庭进行了审理。除原告邹汇泉外，其余当事人及诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　邹汇泉向本院提出诉讼请求：要求两被告赔偿经济损失251,800元。
　　事实和理由：2015年9月23日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将上海市老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，以208万元的价格出售给两被告。因涉政策限售，双方约定在2017年6月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理系争房屋的转让过户手续。过户当日，二被告支付购房款8万元。合同签订后，原告依约将系争房屋交付给两被告。2017年7月3日，因一直没有收到过户的通知，原告因客观情况所需，急于购买房屋，故与邱培学见面洽谈系争房屋的过户事宜。邱培学称，因限购政策，目前不能办理过户手续，并提出如确实不能按期过户，可给予原告一定数额的经济补偿。当日，双方就过户事宜未能协商一致。洽谈后，原告忽然收到邱培学转账支付的8万元。7月26日，原告收到律师函，载明：系争房屋已可以办理转让过户手续，并要求原告五日内与被告协商过户事宜。原告遂于7月28日回函(被告于7月30日上午收到函件)，通知两被告于8月3日上午10点至上海市闵行区房地产交易所办理系争房屋产权变更的相关手续。但是，8月3日两被告均未出现，经原告短信催告后，两被告未予回复。原告在收到被告的律师函后，已于7月30日与案外人签订《房地产买卖居间协议》，购买他处房屋，支付定金3万元，8月19日签订《上海市房地产买卖合同》，支付首付款95万元，约定8月31日前须申请办理转让过户手续，若因限购导致无法交易过户，则合同解除，并赔偿总房价款的20%。现因两被告未能及时履行过户义务，导致原告他处房屋的交易合同解除，原告还向案外人支付了违约金24.5万元，并承担诉讼费6,800元。因两被告违约，未能按时过户，且发函给原告表示可以过户，误导了原告，被告的过错造成了原告的损失，两被告的过错与原告在购房中遭受的损失存在因果关系，不能仅着眼于双方的合同。故原告提起上述诉请。
　　邱培学、杨尚敏辩称,不同意原告诉请。被告并无过错，不承担任何责任。在原、被告房屋买卖过程中，经法院生效判决认定，没有过户是因为政策变化，不可归责于任何一方。原告明知交易未完成且不可能完成的情况下，仍与案外人签订居间协议及网签合同，所有的过错由原告自行承担，与被告无关。
　　本院认定事实如下：
　　系争房屋为新建动迁安置房，2015年4月20日邹汇泉取得系争房屋所有权，房地产权证附记记载，动迁安置房，3年内不得转让、抵押。
　　2015年9月23日，邹汇泉(卖售人、甲方)与邱培学、杨尚敏(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方以208万元的价格向乙方转让系争房屋。甲、乙双方确认，在2017年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)3、交房：甲方于2015年9月23日将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》。附件三付款协议1、乙方于2015年9月19日支付甲方定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于签订本合同后2日内，将房款100万元支付予甲方。3、乙方于2015年10月18日之前支付甲方98万元。4、待市区房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋收件收据后，由乙方将房款8万元于当日支付予甲方。合同另有其他约定。
　　同日，邹汇泉(出让方、甲方)与邱培学、杨尚敏(买受方、乙方)签订《协议书》，约定：一、系争房屋买卖合同约定的转让价款208万元该房地产的实际成交价格为甲方净到手价格。二、甲方承诺：1、待该房地产动迁协议满三年后，甲方需配合乙方到闵行区房地产交易中心审税、过户。在该房地产动迁协议满三年后的两个月内可以审税过户交易而甲方不予配合乙方审税过户交易的应按总房价每逾期一日的千分之五支付给乙方。落款处甲方有邹汇泉签字，乙方有邱培学签字。
　　嗣后，邱培学方实际占有系争房屋，并按约向邹汇泉支付了208万元房款，其中最后一笔8万元房款，邱培学方于2017年7月3日通过银行转账支付给邹汇泉。
　　2017年7月8日，邱培学方致电邹汇泉，表示买卖合同签订时其符合购房资格，但系争房屋不能过户，等到系争房屋能过户时，政策变化又导致邱培学方被限购，邱培学方并无过错。邹汇泉提出要求邱培学方补偿系争房屋价格上涨部分的50%，双方电话中未能达成一致。
　　2017年7月13日，邱培学方委托律师向邹汇泉发《律师函》，其中主要内容：双方约定的办理过户日期为2017年6月30日前，现邱培学方已按约全部付清房款208万元，系争房屋现已可以办理过户手续，但邹汇泉提出需补偿房屋上涨价格的50%显属不当，通知邹汇泉自函件发出之日起5日内协商过户事宜。快递单显示邹汇泉于7月14日签收该函，但邹汇泉称期间其在外地，实际于7月26日回上海后收到该函。
　　2017年7月29日，邹汇泉向邱培学方发出《关于房屋过户的通知》，主要内容为：确认已收到邱培学方发出的律师函，邹汇泉因实际需要在购买房屋，也要求尽快办理系争房屋过户，通知邱培学方于8月3日上午10点到闵行区房地产交易中心办理过户。快递单显示邱培学方家人于7月30日签收，签名邱。
　　2017年7月30日，邹汇泉与案外人米某某签订《房地产买卖居间协议》，约定邹汇泉购买米某某所有的上海市灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称灵石路房屋)。当日，邹汇泉向米某某支付定金3万元。
　　2017年7月31日，邱培学、杨尚敏起诉邹汇泉至本院[案号：(2017)沪0104民初18996号，以下简称18996号案件]，要求邹汇泉继续履行系争房屋买卖合同，协助办理过户手续。邹汇泉于2017年8月13日收到诉状副本等应诉材料，该案于2017年9月4日、9月19日两次开庭审理,且该案审理中根据邱培学、杨尚敏的申请，对系争房屋进行了查封保全措施。
　　2017年8月3日，邹汇泉赴交易中心，但邱培学方并未到场。
　　2017年8月19日，邹汇泉(买受人、乙方)与米某某(卖售人、甲方)就灵石路房屋签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称灵石路房屋买卖合同)，转让价款490万元。双方约定于2017年8月31日前申请办理转让过户手续；于签订买卖合同后2日内，前往静安区房地产交易中心办理审税及乙方限购查询手续，待交易中心完成审税及限购查询手续后，2日内至房地产交易中心办理过户手续。如乙方因违反限购规定，导致无法办理交易过户手续的，甲方有权单方面解除合同；甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。
　　2017年8月20日，邹汇泉向米某某支付房款95万元。
　　2017年9月12日，米某某向邹汇泉发出《撤销网签手续通知解除合同》，要求办理撤销网签手续，解除灵石路房屋买卖合同，并由邹汇泉支付违约金98万元。
　　另查明，18996号案件审理过程中，邹汇泉提起反诉，要求邱培学、杨尚敏赔偿经济损失98万元。诉讼过程中，邱培学、杨尚敏申请撤回本诉，本院于2017年10月16日口头裁定，准许邱培学、杨尚敏撤回本诉。本院经审理认为，双方于2015年9月签订系争房屋的买卖合同时，邱培学在上海已缴纳社会保险费2年以上，具备了购房资格。当时不能过户的原因是邹汇泉出售的拆迁安置房取得大产证时间未满3年，因此不能进行交易过户。而2016年3月上海市限购政策规定了非本市户籍家庭购房需连续交满5年社保，致双方目前无法办理系争房屋的过户手续。系争房屋暂不能办理过户手续系因政策变化所致，不可归责于当事人双方。但限购只是房地产调控政策中的行政性措施，违反该政策所导致的后果仅是房地产登记部门暂时不予办理物权登记，并不导致合同无法履行，双方可在邱培学方符合过户条件时办理过户手续。关于邹汇泉反诉要求邱培学方赔偿其购房损失98万元一节。邹汇泉在系争房屋尚未过户的情况下与案外人米某某签订灵石路房屋买卖合同，因邹汇泉自身被限购，导致灵石路房屋亦不能交易过户，米某某依约主张邹汇泉赔偿98万元，从已付房款98万元中抵扣。邹汇泉主张赔偿损失，需以损失的实际发生为前提。虽然米某某已通知邹汇泉赔偿损失并扣除98万元已付房款，但邹汇泉尚未就赔偿损失与米某某达成一致，邹汇泉还可通过协商或诉讼方式确定赔偿损失的具体数额，故其损失尚未实际发生，其主张赔偿的条件尚未能成就。本院作出判决：驳回邹汇泉的反诉请求。嗣后，双方当事人均未上诉，该案于2017年11月15日生效。
　　2017年12月1日，邹汇泉起诉至上海市静安区人民法院[案号：(2017)沪0106民初46462号]，要求确认灵石路房屋买卖合同于2017年9月12日解除，米某某归还邹汇泉购房款98万元。经审理，法院经审理认为，双方在签订买卖合同时已经清楚了解国家及本市住房限购政策，邹汇泉因名下有房而被限购，导致双方无法按照合同约定按时办理房屋过户手续，结合米某某实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定邹汇泉应向米某某支付违约金245,000元，并承担案件受理费6800元。静安区法院于2018年3月26日作出判决：嗣后，双方当事人均未上诉，该案现已生效。
　　另查明，2016年3月24日，上海市人民政府将原规定非本市户籍居民自购房之日前3年内在本市累计缴纳个人所得税或社会保险2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。在18996号案件中，邱培学提交的上海市个人城镇基本养老保险缴费情况显示，2015年7月至2017年6月间参保状态正常，截至2016年年末缴费39个月。
　　以上事实，除原、被告庭审一致陈述外，另有(2017)沪0104民初18996号民事判决书、(2017)沪0106民初46462号民事判决书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，生效判决已经审定系争房屋暂不能办理过户手续系因政策变化所致，不可归责于当事人双方。
　　然而，2017年7月8日被告已经知晓其属于限购对象，无法继续办理系争房屋的过户手续，但却于2017年7月13日发送律师函、7月31日提起诉讼，表示系争房屋可以过户，要求原告协助办理过户手续。因被告的上述行为，原告形成系争房屋能够顺利过户的合理预期，进而进行了灵石路房屋的购买事宜，此亦符合常理。但原告作为完全民事行为能力人，理应对房屋买卖的过程及违约的后果有所预判。原告明知系争房屋尚未过户，在2017年8月3日办理过户手续遇阻、又未能与被告重新协商确定过户时间的情况下，于2017年8月19日径直与案外人签订了灵石路房屋的买卖合同，并约定了在短期即2017年8月31日前办理过户，此明显不妥。
　　18996号案件认定原告的损失尚未实际发生，其主张赔偿的条件尚未能成就，现生效判决已认定原告需向案外人支付违约金24.5万元等，此系原告实际发生的损失，而被告的行为与原告的损失确有一定的关联性。故根据公平原则，本院酌情确定由被告承担一部分原告的实际损失。
　　据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条规定，判决如下：
　　邱培学、杨尚敏于本判决生效之日起十日内赔偿邹汇泉75,540元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5077元，减半收取计2538.50元，由邹汇泉负担1777元，邱培学、杨尚敏共同负担761.50元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  理

书记员：徐  琛