邹立顺与上海浦东新区杨思乡工贸总公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：邹立顺，男，1972年9月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：田海星，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海浦东新区杨思乡工贸总公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：朱正其，总经理。
　　委托诉讼代理人：曹镇年，上海申海律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：史中伟，上海申海律师事务所律师。
　　原告邹立顺与被告上海浦东新区杨思乡工贸总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告邹立顺的委托诉讼代理人田海星，被告上海浦东新区杨思乡工贸总公司(以下简称杨思工贸公司)的委托诉讼代理人曹镇年、史中伟到庭参加诉讼。后因本案的审理需以案外人郑某某诉邹立顺房屋租赁合同一案的审理结果为依据，而该案尚未审结。为此，本院于2018年5月9日作出民事裁定：本案中止诉讼。2018年11月21日，本院恢复本案审理，并再次公开开庭进行了审理。原告邹立顺的委托诉讼代理人田海星，被告杨思工贸公司的委托诉讼代理人曹镇年、史中伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告邹立顺向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2015年11月20日签订的《使用权转让协议书》；2、要求被告返还原告使用权转让款550万元；3、要求被告给付使用权转让款占用期间之利息(具体计算；以本金550万元为基数，自原告付款之日起至被告实际还款之日止，按年利率5.225%计算)；4、要求被告赔偿原告因使用该房屋所产生的经济损失817,562.50元；5、要求被告赔偿原告律师费24万元。事实与理由：2015年11月20日，被告杨思工贸公司隐瞒上海市浦东新区上南路XXX号XXX号楼二层至三层房屋(以下简称涉讼房屋)是违法建筑物之事实与原告签订《使用权转让协议》，将上海市浦东新区上南路XXX号XXX号楼三层楼房的使用权以550万元之价格转让给原告邹立顺使用。之后，原告邹立顺于2016年8月29日与案外人郑某某签订《上海市房屋租赁合同》，原告邹立顺将上列房屋出租给案外人郑某某使用。2017年12月1日，上海市浦东新区人民政府上钢新村街道环境综合整治领导小组办公室在上列房屋处张贴书面告示，称涉讼房屋存在违法建筑，要求搬迁并拆除。后经原告在浦东新区房产交易中心查询，涉讼房屋一层房屋为合法建筑，建筑面积155.72平方米，其余房屋均为违法建筑，现该违法建筑物已被拆除。由于涉讼房屋中违法的被拆除，造成案外人郑某某相应的经济损失，为此，案外人郑某某向法院提起诉讼要求本案原告邹立顺予以赔偿；经法院审理后，判决本案原告邹立顺赔偿案外人郑某某经济损失共计810,212.50元并承担诉讼费7,350元。原告邹立顺认为：由于被告杨思工贸公司隐瞒涉讼房屋中二层及三层房屋系违法建筑物之事实，将涉讼房屋使用权以550万元之价格转让给原告使用，造成原告相应的经济损失，且涉讼房屋中违法建筑物已被拆除，导致原告与被告签订的使用权转让协议之目的无法实现，故要求解除原、被告签订的涉讼房屋之使用权转让协议，被告返还原告使用权转让费550万元，并赔偿原告相应的经济损失。
　　被告杨思工贸公司辩称，涉讼房屋于1999年11月取得相应的房地产权证，房地产权证登记具有公示性，原告邹立顺在与被告杨思工贸公司签订涉讼房屋使用权转让协议时知道涉讼房屋中二层及三层房屋为无证房屋之事实，故原、被告签订涉讼房屋的使用权转让协议，并非房屋买卖合同，现原告所称的被告隐瞒事实真相与事实不符。2017年年底，由于政府的政策因素，导致涉讼房屋中无证房屋被拆除，是被告无法预料的。另外，原告邹立顺在取得涉讼房屋使用权后，将涉讼房屋出租给案外人郑某某，案外人郑某某对涉讼房屋进行改建。原告邹立顺将涉讼房屋出租给案外人郑某某，并获取相关经济利益，因涉讼房屋违法建筑部分被拆除引起的赔偿事宜(含邹立顺自愿补偿部分)系本案原告邹立顺与案外人郑某某之间的债权、债务关系，与被告杨思工贸公司无涉。基于被告杨思工贸公司在与原告邹立顺签订《使用权转让协议书》时并无过错，故不同意原告邹立顺之诉讼请求。
　　本院经审理认定下列事实：上海市浦东新区上南路XXX号房屋(建筑面积4,966.51平方米)为被告杨思工贸公司所有，上列房屋中3号楼房屋(建筑面积155.72平方米，层数为一层)，1999年11月，被告杨思工贸公司取得上列房屋所有权证后，未经有关单位批准，出资在上列房屋中3号楼一层房屋基础上加层三层楼房(即本案涉讼房屋)。2015年11月20日，原告邹立顺与被告杨思工贸公司签订以被告杨思工贸公司为甲方，原告邹立顺为乙方的《使用权转让协议书》，双方约定：甲方以550万元将涉讼房屋(建筑面积836.19平方米)使用权让给乙方，土地证属甲方所有，建筑物归乙方；房屋使用权即日起转移，房屋的管理维修保养等各项事务均有乙方负责；使用权转让期限为至动迁为止；使用期内，若发生国家征收、市政动迁事项、土地补偿费由甲方享受收益，地上物补偿费用乙方优先受偿550万元，超出部分80%归乙方,20%归甲方所得。转让协议签订后，被告杨思工贸公司将涉讼房屋交付给原告邹立顺使用，原告邹立顺分别于2015年11月25日、次日、同年12月8日和2016年8月23日将转让款200万元、30万元、20万元和300万元交付给被告杨思工贸公司。
　　2016年8月29日，原告邹立顺与案外人郑某某签订以邹立顺为出租方(甲方)，案外人郑某某为承租方(乙方)的涉讼房屋之《上海市房屋租赁合同》，双方约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，乙方承诺租赁涉讼房屋作为员工宿舍(学生宿舍)使用；甲方于2016年9月15日前向乙方交付涉讼房屋，房屋租赁期为六年，自2016年11月15日起至2022年11月14日止；该房屋月租金为5万元，前3年不变，后3年递增8%；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金5万元……。租赁合同签订后，原告邹立顺将涉讼房屋交付给案外人郑某某，案外人郑某某取得涉讼房屋后对涉讼房屋进行改建、拦隔、装修，并向原告邹立顺支付保证金5万元和首期租金30万元。
　　2017年2月2日，案外人陈某与上海兰柯人力资源有限公司签订租赁合同，双方约定：案外人陈某将涉讼房屋共计27个房间出租给上海兰柯人力资源有限公司作为员工宿舍，租金为每床位每月800元，以每1个月为一个周期支付租金。之后，案外人陈某将涉讼房屋交付案外人上海兰柯人力资源有限公司使用。
　　2017年7月，上海市浦东新区公安消防支队在消防安全检查时，发现案外人郑某某存在搭建临时建筑物不符合防火安全要求的消防违法行为，故上海市浦东新区公安消防支队对案外人郑某某作出行政处罚8,000元之决定。2017年12月1日，上海市浦东新区人民政府上钢新村街道环境综合整治领导小组办公室出具告知书，载明：“为落实市政府有关开展河道沿岸违法建筑整治工作要求，消除违法违规现象。经查，位于上南路XXX号处上海浦东新区杨思乡工贸总公司的存量违法建筑物，面积748.80平方米，用于居住和仓储。现责令当事人整改并限期搬离建筑物内的物品。现告知如下：一、当事人须自告知之日起七日内(2017年12月8日前)自行搬离并清除建筑物内的物品；二、如当事人在限定期限内人员未搬离及未清空建筑物内的所有物品，浦东新区人民政府上钢新村街道环境综合整治领导小组办公室将根据市人民政府文件要求和上海浦东新区杨思乡工贸总公司委托予以强制清场后拆除相关违法建筑物。”该告知书张贴于涉讼房屋上，因涉讼房屋的二层、三层房屋为违法建筑物被列入拆除范围，故涉讼的二层及三层房屋于2017年12月底至次年1月上旬被拆除。
　　2018年1月18日，案外人郑某某向本院提起诉讼要求解除案外人郑某某与邹立顺签订的涉讼房屋之租赁合同，并要求本案原告邹立顺赔偿相应的经济损失。该案在审理期间，本案被告杨思工贸公司向本院提出申请，要求以第三人身份参加该案的诉讼，获本院准许。该案审理中，本案原告邹立顺自愿承担案外人郑某某向涉讼房屋使用人支付的赔偿金损失14.8万元。本院经审理后于2018年8月17日作出民事判决：1、解除郑某某与邹立顺就上海市浦东新区上南路XXX号XXX号楼中有证面积部分签订的《上海市房屋租赁合同》，双方就上述房屋中无证面积部分签订的《上海市房屋租赁合同》无效；2、邹立顺于本判决生效之日起十日内返还郑某某保证金5万元；3、邹立顺于本判决生效之日起十日内支付郑某某装修及家具、家电设备损失650,212.50元；4、邹立顺于本判决生效之日起十日内支付郑某某赔偿金148,000元；5、邹立顺于本判决生效之日起十日内支付郑某某评估费12,000元；6、驳回郑某某的其余诉讼请求；案件受理费14,883.52元，减半收取计7,441.76元，由郑某某负担91.76元，邹立顺负担7,350元。判决后，相关当事人均未提起上诉，该民事判决已发生法律效力。原告邹立顺将涉讼房屋出租给案外人郑某某后，共收取案外人郑某某支付的租金60万元。涉讼房屋中二层及三层违法建筑物被拆除后，涉讼房屋中有证的一层房屋处于空置状态。
　　原告邹立顺为本案及案外人郑某某诉邹立顺一案聘请律师参与诉讼之需，支付律师费24万元。
　　上述事实，由原、被告的陈述；原告邹立顺提供的原、被告签订的《使用权转让协议书》，涉讼房屋之上海市不动产登记簿，律师费之发票，原告邹立顺名下银行账户转账凭证，案外人上海卡迪安尼服饰有限公司名下的银行账户转账凭证，本院于2018年8月17日作出的(2018)沪0115民初7848号民事判决书；被告杨思工贸公司提供的原、被告签订的《使用权转让协议书》，涉讼房屋之上海市房地产权证，原告邹立顺与案外人郑某某签订的涉讼房屋之《上海市房屋租赁合同》，案外人陈某与案外人上海兰柯人力资源有限公司签订的涉讼房屋之《租赁合同》，上海市浦东新区公安消防支队制作的《上海市消防监督检查意见通知书》和《行政处罚决定书》，涉讼房屋之现场照片，上海市浦东新区人民政府上钢新村街道环境综合整治领导小组办公室张贴的《告知书》，本院于2018年8月17日作出的(2018)沪0115民初7848号民事判决书等证据为佐证，本院予以确认。
　　本院认为，民事主体从事民事活动应当遵守法律。被告杨思工贸公司明知涉讼房屋中二层及三层房屋为违法建筑物的情况下将涉讼三层楼房全部的使用权有偿的转让给原告邹立顺使用，被告杨思工贸公司的该行为违背了法律禁止性规定，故原、被告就涉讼房屋中二层及三层无证房屋的使用权转让协议应属无效，涉讼房屋中一层有证部分房屋的转让协议应属有效。基于涉讼房屋中二层及三层违法建筑物被拆除，导致原告邹立顺与被告杨思工贸公司签订合同的目的无法实现，现原告据此要求解除原、被告间就有证房屋使用权转让协议之请求，于法有据，本院应予支持。关于原告邹立顺要求被告杨思工贸公司损害赔偿的问题，根据本院查明的事实来看，由于被告杨思工贸公司将涉讼房屋中二层及三层违法建筑物的使用权有偿转让给原告邹立顺，导致原告邹立顺在取得涉讼房屋后的二层及三层违法建筑物被有关单位拆除，从而造成原告邹立顺相应的经济损失，对此，被告杨思工贸公司在签订使用权转让协议时主观上有过错，应承担相应的民事责任，现原告据此要求被告予以赔偿之请求，于法有据，本院应予支持。另外，原、被告签订的使用权转让协议书所约定的标的物为不动产，根据相关规定，不动产具有公示性，原告邹立顺在与被告杨思工贸公司签订涉讼房屋使用权转让协议时，对转让的标的物合法性未尽审慎义务，与被告签订涉讼房屋之使用权转让，对此，原告邹立顺也有过错，应承担相应的民事责任。根据原、被告的过错程度，本院酌情核定原告邹立顺承担30%的民事责任，被告杨思工贸公司承担70%的民事责任。考虑到原告邹立顺在取得涉讼房屋后已取得案外人郑某某支付的涉讼房屋之费用70万元，现原告再次要求被告杨思工贸公司给付转让款550万元占用期间的利息之请求，有悖于民事活动应当遵守的公平原则，故对原告的该请求，本院不予支持。对于原告邹立顺要求被告杨思工贸公司赔偿律师费24万元一节，由于原告的该请求缺乏法律依据，故对原告要求被告赔偿律师费24万元之请求，本院难以支持。至于被告杨思工贸公司应赔偿原告邹立顺的具体经济损失，应根据本院作出的且已发生法律效力的(2018)沪0115民初7848号民事判决书所确定的数额予以核定，考虑到原告邹立顺在(2018)沪0115民初7848号审理过程中自愿赔偿案外人郑某某案外人郑某某向涉讼房屋使用人支付的赔偿金损失14.8万元，故对该部分费用应从被告杨思工贸公司赔偿数额中扣除。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第九十四条第五项、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、解除原告邹立顺与被告上海浦东新区杨思乡工贸总公司就上海市浦东新区上南路XXX号XXX号楼中有证面积房屋部分签订的《使用权转让协议书》，原、被告就上列房屋中无证面积部分签订的《使用权转让协议书》无效；
　　二、被告上海浦东新区杨思乡工贸总公司于本判决生效之日起二十日内返还原告邹立顺转让款550万元；
　　三、被告上海浦东新区杨思乡工贸总公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告邹立顺经济损失669,562.50元的70%，计468,693.75元；
　　四、驳回原告邹立顺其余之诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费61,910元，减半收取计30,955元，由原告邹立顺负担4,165元，被告上海市杨思乡工贸总公司负担26,790元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：金国良

书记员：沈敏怡