邹某、湖北意邦置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：邹某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，
委托代理人：陈琳，北京大成（武汉）律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
上诉人（原审被告）：湖北意邦置业发展有限公司，住所地：湖北省鄂州市滨湖西路特二号。
法定代表人：张秋芳，该公司经理。
委托代理人：杨涛，浙江融哲律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
委托代理人：万品，湖北伸道律师事务所律师（代理权限为特别授权）。

上诉人邹某因与上诉人湖北意邦置业发展有限公司（以下简称意邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，鄂城区人民法院于2017年3月22日作出的（2016）鄂0704民初3034号民事判决，邹某与意邦公司均不服，于2017年6月5日向本院提出上诉。现本院依法组成由审判员李慧捷担任审判长，审判员赵国文、审判员黄剑萍参加的合议庭，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。邹某的委托代理人陈琳、意邦公司的委托代理人万品，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邹某上诉请求：一、请求依法撤销鄂州市鄂城区人民法院(2016)鄂0704民初3034号判决书第二项违约金部分，改判由意邦公司承担利息损失30394.95元，利息损失剩余部分从提起诉讼次日计算至被告实际返还房款时止；二、本案一、二审诉讼费用全部由意邦公司承担。主要事实与理由：一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的解除合同违约金过低，依《中华人民共和国合同法》规定应予调整。本案《商品房买卖合同》中约定，在意邦公司逾期交房、逾期办理房产证导致邹某解除合同的情况下，均按全部购房款的1％支付违约金。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。一审审理阶段,邹某向法庭举证证明了意邦公司占用邹某资金期间的同期贷款利率表，证实邹某的利息损失为30394．95元，这也从另一个角度证明了邹某的损失。本案合同是意邦公司单方提供的格式合同，由于意邦公司单方面的严重违约,邹某几十万资金被意邦公司占用长达三年之久，却只判决意邦公司承担1855．11元的违约金显然违背了《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》诚实信用、公平合理的原则。二、双方当事人约定的违约金低于邹某的实际损失，根据合同法规定应予以调整。本案中，邹某没有任何违约行为。意邦公司迟延交房达三年之久，其违约行为是主观恶意的，无视合同中应承担的交房义务，其对资金任意占用，给邹某带来了较大的经济损失和精神损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
意邦公司辩称，按合同约定的按已付款的1%支付违约金合理，按照银行贷款利率支付违约金不合理。
意邦公司上诉请求：一、依法撤销鄂州市鄂城区人民法院(2016)鄂0704民初3034号民事判决书，改判驳回邹某对意邦公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由邹某承担。主要事实与理由：一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》九十四条规定的可以解除合同的情形，应当继续履行。(一)从法定解除权的角度分析：1、依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，邹某买受的房屋已经主体竣工，并已办理商品房备案手续；意邦公司已向房地产主管部门申报，多方筹措资金办理竣工验收手续，积极为邹某办理房屋产权登记手续，双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的不存在不能实现的情形。因此，《商品房买卖合同》不应解除。2、邹某未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的条件、程序来解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。该条款规定了法定解除的程序：首先，必须通知对方；其二，如果对方有异议，还具备法定救济程序。本案中，邹某未提交任何书面的催告的证据，无法证实其曾经催告解除合同。因此，其行使法定解除权也无法产生法律效力。(二)、邹某依据《商品房买卖合同》约定的解除权已过一年的除斥期间，解除权己消灭，无权解除《商品房买卖合同》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，《商品房买卖合同》合同第九条：“出卖人逾期交房的违约责任第一款第一项(2)逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起5天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金”。据此，《商品房买卖合同》第八条约定的交付房屋的时间节点为2014年12月31日，邹某可以依据合同约定的时间、程序行使约定的合同解除权，除斥期间为一年，解除权行使期限截止2015年12月31日，在除斥期间内，邹某始终没有行使该权利，其解除权理应消灭。综上所述，双方当事人签订《商品房买卖合同》不存在合同目的不能实现的法定情形，未依据法定程序行使法定解除权，不产生解除合同的法律效力；邹某行使约定的合同解除权的一年除斥期间已过，解除权消灭。
邹某辩称，1、意邦公司的上诉请求不成立。本案的标的物是商铺，邹某购买该商铺的目的是用来投资并获取收益，涉案房产从双方约定的交房时间至今已逾期三年，且至今尚未通过竣工验收。何时竣工验收和交房，意邦公司无法提供明确时间表。亦未提供证据证实其尚能履行交付涉案房产的义务，应视为其确实已无法履行合同的主要义务，意邦公司的违约行为已导致涉案合同目的难以实现，邹某要求解除涉案《商品房买卖合同》的请求，应予以支持。2、意邦公司逾期交房，单方面严重违约行为导致邹某解除合同，造成邹某购房款存放在意邦公司达三年之久。双方约定的解除合同的违约金过低，依法应予以调整。
邹某向一审法院起诉请求：1、解除邹某与意邦公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号YB2-2005）;2、意邦公司返还购房合同中邹某已支付购房款185511元及利息损失30394.95元，（利息损失邹某实际交款次日计算至2016年10月31日），利息损失剩余部分从提起诉讼次日计算至意邦公司实际返还房款时止，两项合计为215905.95元；3、意邦公司承担本案诉讼费用。
意邦公司辩称，1、解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形，应继续履行。2、邹某主张的返还购房款利息及支付办理按揭抵押费用，缺乏合同依据。
一审法院认定事实：2013年11月20日，邹某与意邦公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定邹某向意邦公司购买位于鄂州市滨湖××路小桥都市产业××商业广场××号商品房，合同约定邹某应于2013年10月20日一次性支付185511元，意邦公司应当于2014年12月31日前将具备验收合格条件的房屋交付邹某使用；逾期交付超过60日后，邹某有权解除合同，意邦公司应当自邹某解除合同通知到达之日起五日内退还全部已付款，并按邹某累计已付款的1%向邹某支付违约金；合同还就其他事项作出约定。合同签订后，邹某依约向意邦公司支付全部购房款。现因涉案房屋至今未交房引起纠纷。
一审法院认为，邹某与意邦公司于2013年11月20日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。意邦公司至今未按合同约定履行交房义务，属违约方，邹某要求解除合同及要求意邦公司返还已付购房款185511元于法有据，依法应予支持，但邹某诉请利息损失计算标准过高，应按合同约定即邹某累计已付款的1%向其支付违约金1855.11元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除邹某与意邦公司于2013年11月20日签订的《商品房买卖合同》；二、意邦公司于本判决生效之日起十五日内返还邹某购房款185511元，并支付违约金1855.11元，合计187366.11元；三、驳回邹某的其他诉讼请求；本案案件受理费4538元减半收取2269元，财产保全费1599元，合计3868元，由邹某负担245元，意邦公司负担3623元。
意邦公司在本院二审规定的举证期间内未提交新的证据。邹某在庭审中提交了一份与鄂州赛格市场经营管理有限公司（简称赛格公司）于2013年11月20日签订的《湖北意邦环球商业广场商铺委托经营管理协议》，拟证明邹某购买商铺为了投资而不是为了居住。经庭审质证，意邦公司认为协议是邹某与案外人签订的，与本案是两种法律关系，其真实性无法确认，对证明目的有异议。本院对邹某提供该证据的真实性及证明目的，予以采信。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明，邹某与赛格公司在《湖北意邦环球商业广场商铺委托经营管理协议》中约定，委托期限从2015年1月1日起至2029年12月31日止，共计15年。委托经营期间，为保障前期市场的培育和发展，邹某自愿放弃该商铺前3年（自2015年1月1日起至2017年12月31日止）的使用权、租赁权、收益权、经营权等，放弃向赛格公司收取任何形式的经营收益。第4－5年（自2018年1月1日起至2019年12月31止）邹某自愿放弃该商铺的使用权、租赁权、经营权等，赛格公司将在第4一5年的每个自然年的7月1日前按照本协议中委托商铺合同价的10%作为每年的租金收益。第6一15年（自2020年1月1日起至2029年12月31止）按实际收取租金收益1:9分成。该协议还就双方权利义务和违约责任进行了约定。
根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1、邹某请求解除《商品房屋买卖合同》，是否已过解除权行使期限；2、邹某上诉认为约定的违约金过低，其请求按同类银行贷款利息损失计算是否应得到人民法院支持。现分别评判如下：
一、邹某请求解除《商品房屋买卖合同》，是否已过解除权行使期限。
邹某提出解除合同的事实依据是意邦公司未依约交付房屋、办证，无法实现合同目的。双方在合同中约定行使解除权的条款主要有，第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。第十五条关于产权登记中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并已付房款的1%赔偿买受人损失。其法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款行使的约定解除权。邹某认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条适用的是发生法定解除权的情形，本案不适用该条第二款之规定。对此，意邦公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形，邹某未依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的法定条件、程序解除合同。其享有的合同解除权已过一年除斥期间，解除权已消灭。

本院认为，合同解除权属形成权，该权利的行使受除斥期间的限制。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条主要是针对人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件涉及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十五条第二款,而对催告履行合同义务的期限和行使合同解除权的合理期限所作的规定。即在解除权行使期限上，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方约定商品房交付时间2014年12月31日，买受人邹某在意邦公司逾期交付房屋超过60日后，有权解除合同,表明双方当事人在合同约定了邹某享有解除权的情形。但，双方在合同中没有约定解除权的行使期限，故应在合理期限内行使。依据上述司法解释之规定，在未催告的情况下，权利人行使解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案合同履行期届满后，双方都没有催告履行合同权利和义务。结合本案，解除权发生之日应是2015年3月1日，因此，邹某在2016年11月23日才起诉主张解除权，已过除斥期间。另，邹某以意邦公司逾期办证为由行使解除权，而涉案房屋尚未交付并不具备办理房屋初始登记的条件，该权利并未成就。且依双方约定的办证期间，即使邹某主张的事实成立，其向人民法院主张解除合同行使解除权时也过了除斥期间。因此，邹某以意邦公司逾期交房、逾期办证为由行使解除权，并提出解除合同的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
二、邹某上诉认为约定的违约金过低，请求调整并按同期银行贷款利息计算损失是否应得到人民法院支持。
邹某上诉认为意邦公司单方面的严重违约，逾期交房达三年之久，给其带来了较大的经济损失和精神损失，约定的违约金过低，且一审法院只判决意邦公司承担1855.11元的违约金，违背了《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》诚实信用、公平合理的原则，请求依《中华人民共和国合同法》规定应予调整。对此，意邦公司认为，按合同约定的按已付款的1%支付违约金合理，按照银行贷款利率支付违约金不合理。
本院认为，邹某购买的商品房是商业用房，邹某在与意邦公司签订《商品房买卖合同》后，随后又与赛格公司签订《湖北意邦环球商业广场商铺委托经营管理协议》，双方约定委托经营期限15年。邹某自愿放弃该商铺前3年（自2015年1月1日起至2017年12月31日止）的使用权、租赁权、收益权、经营权等，放弃向赛格公司收取任何形式的经营收益。表面上看，从邹某购买该商铺至其向法院提起诉讼之日，意邦公司迟延履行交房义务，并没有给邹某造成可以获得利益方面的损失。但，至今意邦公司未按合同约定履行交房义务达三年之久，违背诚信原则，构成违约。在某种程度上影响了邹某与赛格公司之间对该商铺的经营。依公平原则，一审法院按双方约定，即按邹某累计已付款的1%判处意邦公司承担1855.11元的违约金，明显偏低。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。邹某请求调整违约金的上诉理由成立，本院予以支持。鉴于邹某没有提交意邦公司逾期交房给其造成的实际损失，其损失难以确定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。结合本案案情，意邦公司逾期交房达三年之久，从利益衡量方面考虑，邹某主张按同期银行贷款利息计算损失30394.95元，本院予以支持。
综上，本院认为，邹某与意邦公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。意邦公司至今未按合同约定履行交房义务，属违约方。但由于邹某没有及时行使合同解除权，已过除斥期限。同时，邹某在与意邦公司签订《商品房买卖合同》后，随后又与赛格公司在《湖北意邦环球商业广场商铺委托经营管理协议》，双方约定委托经营期限15年，并自愿放弃向赛格公司收取前3年的经营收益。表明邹某投资购买该商铺的最终目的是追求长远的预期利益。因此，邹某起诉提出解除合同亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形。一审法院判决双方当事人解除合同，无事实依据和法律依据，本院对此予以纠正。意邦公司认为邹某已过除斥期间的上诉理由成立，本院予以支持。邹某主张要求意邦公司返还购房款185511元的诉讼请求，本院不予支持。意邦公司违约影响了邹某对所购商铺的委托经营管理协议的履行,邹某关于违约金过低的上诉理由成立。邹某向一审法院起诉时要求按同期银行贷款利息标准计算损失，并主张意邦公司承担利息损失30394.95元的诉讼请求，本院予以支持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初3034号民事判决；
二、湖北意邦置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿邹某的利息损失30394.95元(剩余部分的损失，按本金185511元，依据金融机构计收同期同类逾期贷款利息标准计算从提起诉讼之日计算至意邦公司实际履行合同时止)；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回邹某的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费4538元减半收取2269元，财产保全费1599元，合计3868元，由湖北意邦置业发展有限公司承担2506元，邹某承担1362元；二审案件受理费，按湖北意邦置业发展有限公司、邹某各自所缴的上诉费各自承担，即湖北意邦置业发展有限公司承担513元、邹某承担513.50元。
本判决为终审判决。

审判长　　李慧捷 审判员　　黄剑萍 审判员　　赵国文

书记员：尹瑞