邾立志与上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：邾立志，男，1967年11月4日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。
　　委托诉讼代理人：徐豪，安徽有为律师事务所律师。
　　被告：上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：韩德宝，总经理。
　　委托诉讼代理人：孟建俊，上海德美律师事务所律师。
　　第三人：童中举，男，1965年1月21日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市无为县无城镇东河行政村汪大自然村XXX号。
　　原告邾立志与被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司(以下简称“鑫力公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加童中举作为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邾立志及其委托诉讼代理人徐豪，被告鑫力公司的委托诉讼代理人孟建俊到庭参加诉讼。第三人童中举经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
　　原告邾立志向本院提出诉讼请求：1、判令鑫力公司返还押金人民币6,550元(以下币种均为人民币)及两个月租金13,753元；2、判令鑫力公司支付违约金10万元；3、判令鑫力公司赔偿因冷库被强拆造成的损失10万元。事实和理由：2014年10月10日，邾立志与鑫力公司签订租赁合同，承租上海市宝山区真大路XXX号厂房(以下简称“系争房屋”)，租赁面积327平方米。合同签订后，邾立志支付租金至2017年4月8日。2017年2月14日，相关部门联合对系争房屋所在厂区进行整改。2017年3月15日，系争房屋被停水停电并限制货品通行。2017年4月17日，邾立志起诉要求鑫力公司恢复供电、供水及赔偿损失。法院判决确认双方租赁合同无效，费用结算问题另行处理。2017年5月13日，系争房屋被案外人中路股份有限公司(以下简称“中路公司”)强制拆除。邾立志认为导致合同无效的责任并不在己方，系鑫力公司对厂区疏于管理所致。现邾立志承租的冷库被强制拆除，鑫力公司应当承担赔偿责任，故提出诉请如上。
　　鑫力公司辩称，不同意邾立志的诉讼请求。邾立志实际使用系争房屋至2017年5月份，不存在返还租金的问题。双方租赁合同无效，违约金条款也无效。系争房屋原先由鑫力公司出租给童中举作为仓库使用。2009年底，童中举私自改造成冷库。2016年9月，邾立志租赁该房屋，当时冷库已经报废，仅作为普通仓库使用。冷库拆除是邾立志不当使用造成，鑫力公司无需赔偿损失。押金6,550元系童中举支付，目前尚未退还，同意退还给童中举。
　　童中举未到庭陈述，于庭后至本院述称，其向鑫力公司承租系争房屋后自己投资建造了冷库。2016年9月9日，其将冷库转让给邾立志，邾立志支付了6万元。建造冷库花费25万元左右。关于押金6,550元，同意由鑫力公司直接退还给邾立志。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　宝山区真大路XXX号厂区系中路公司所有。2009年6月，中路公司(甲方)与鑫力公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将座落在上海市宝山区真大路XXX号的厂房租赁给鑫力公司作仓储、物流办公及租住使用，租期为2009年6月30日起至2014年6月30日止。2014年9月28日，中路公司(甲方)与鑫力公司(乙方)再次就上述房屋签订房屋租赁合同，约定双方达成续租的合意，继续租赁给乙方作仓储、物流、办公、租住(必须和生产场地分开)使用。
　　2009年10月，鑫力公司与童中举就系争房屋建立租赁关系，童中举支付鑫力公司押金6,550元。承租后，童中举将系争房屋改造成冷库使用。2014年10月，鑫力公司与童中举再次签订《租赁协议》，约定童中举承租系争房屋，租用面积327平方米，租期自2014年10月10日至2019年9月30日止，年租金82,530元。2016年9月9日，童中举将冷库转让给邾立志。邾立志在鑫力公司与童中举2014年10月所签租赁合同的承租方处加上自己的名字。童中举在该租赁合同下方手写内容“本库房一切所有权归邾立志所有”并签名。2016年11月10日，邾立志向鑫力公司付清了2016年10月8日至2017年4月8日的租金41,265元。此后，邾立志对冷库进行了一定的改建，用于仓库出租及办公室出租。
　　另查明，2014年12月26日，宝山区大场镇人民政府、宝山区规划和土地管理局、宝山区违法建筑治理工作领导办公室等部门向中路公司发出告知书，内容为：经核查，位于宝山区真大路XXX号内存在多处违法建筑，面积为8,877平方米，且该处违法建筑已列入我区重大安全生产隐患及2014年年度区域性火灾隐患综合治理范围。按照市区拆违部门的统一部署和要求，请贵单位高度重视，切实承担相应的主体责任，及时清退租赁业主，解除相关合同，于2015年春节前拆除违法建筑，消除安全隐患，确保地方综合整治工作落到实处。
　　2015年1月28日、4月20日及2016年1月4日，中路公司向鑫力公司发出公函，主要内容为，鉴于鑫力公司承租真大路XXX号厂房以来，存在大量不规范、不安全的转租经营行为以及擅自搭建的大量违法建筑，同时还存在长期不按照双方合同约定支付租赁费的事实，故终止双方的租赁合同关系，要求鑫力公司做好全部转租户的清退工作。
　　2016年4月，中路公司起诉至本院[(2016)沪0113民初7234号]，要求解除其与鑫力公司就真大路XXX号厂房签订的《房屋租赁合同》；要求鑫力公司立即迁出该厂房等。2016年11月17日，本院依法判决，判决主要内容：解除中路公司与鑫力公司之间的房屋租赁合同；鑫力公司于本判决生效之日起十日内迁出并返还厂房；另判决双方结算房屋使用费等。该案判决经二审维持。
　　2017年2月14日，中路公司向真大路XXX号厂区内的承租户发出告知书，主要内容为，2017年3月1日开始，560号厂区将由第三方特保进行封闭式管理，限制涉违场所人员进出，货物只出不进，并将采取停水、停电等措施。
　　2017年4月，邾立志起诉至本院[(2017)沪0113民初8036号]，要求鑫力公司恢复对真大路XXX号厂区内供水、供电及保障厂区内正常通行，同时要求中路公司配合鑫力公司履行上述义务，另要求鑫力公司赔偿停水停电等造成的损失10万元。2017年5月11日，本院依法作出判决，判决主要内容：邾立志与鑫力公司就系争房屋签订的租赁协议无效；邾立志于判决生效之日起十日内将上述房屋返还给中路公司；邾立志要求鑫力公司及中路公司恢复供水、供电、保障厂区内通行等诉讼请求，不予支持。该案判决经二审维持已生效。
　　审理中，邾立志表示，2017年2月14日，中路公司发出告知书后就将厂区大门锁起来，物品只出不进，2017年3月11日、12日，邾立志搬空了房屋内物品。2017年5月13日，冷库被中路公司强制拆除。关于诉讼请求的金额，要求鑫力公司退还的两个月租金是2017年2月14日至4月8日的租金，按两个月计算；赔偿损失10万元包括支付给鑫力公司的4万余元租金扣除已主张退还的部分、支付给童中举的转让费6万元、在冷库中搭建小房屋花费的8,000到9,000元。鑫力公司表示，虽然中路公司于2017年2月发出了告知书，但厂区还可以正常进出，直到2017年5月份冷库才拆除。邾立志承租冷库后出租给他人做出租房使用，并没有作为冷库使用。
　　本院认为，(2017)沪0113民初8036号判决已确认邾立志与鑫力公司就系争房屋签订的租赁协议无效。同时，法院在该案判决中认定：鑫力公司承租真大路XXX号厂区后违章搭建并违法分割出租，经过多年整治均未见成效，而邾立志在明知该处系厂区的情况下，对其承租部分进行违章搭建、违法经营，并以办公用房对外出租，双方行为均严重违反社会安全规范，明显损害公共安全。因此，邾立志与鑫力公司对租赁协议的无效均具有过错，对于因合同无效给邾立志造成的损失，双方均有责任。
　　关于邾立志要求返还押金的诉讼请求，鑫力公司认可收到童中举支付的押金6,550元，且表示同意退还给童中举。审理中，童中举明确表示该笔押金同意由鑫力公司退还给邾立志。故鑫力公司应将押金6,550元退还给邾立志。关于退还租金，中路公司在2017年2月14日的告知书中载明，将于2017年3月1日起对厂区采取停水停电及限制进出等措施，邾立志也因系争房屋被停水停电及限制进出而向本院提起了前案诉讼。故对于系争房屋被停水、停电及限制进出的事实，本院予以采信。关于停水停电的时间，鑫力公司表示不清楚。邾立志在起诉状自认房屋于2017年3月15日被停水、停电、并限制货品通行，本院对此时间予以采信。邾立志主张2017年3月12日已经搬离场地，未能提供证据证明，本院不予采信。鉴于停水、停电及限制进出确实影响邾立志对系争房屋的正常使用，邾立志要求退还部分租金，本院可予支持。关于退还租金的金额，本院综合考虑邾立志支付租金的期间，停水停电等措施的开始时间以及邾立志和鑫力公司对系争房屋被采取相关措施的过错程度等因素，酌情确定鑫力公司退还邾立志租金3,000元。
　　关于赔偿损失，因租赁场地现场早已拆除，无法进行评估，但根据查明的事实可以确认邾立志在承租冷库后确实进行了一定的改建投入，且支付了童中举转让费6万元。现租赁协议被确认无效，系争房屋也被拆除，邾立志支付的转让费及改建投入费用确系其实际损失。本院结合租赁协议的履行情况及邾立志明知无法实现经营目的仍然在系争房屋内进行违章搭建的情况，酌情判令鑫力公司赔偿邾立志损失4万元。邾立志关于从未使用过系争房屋，全部已付租金均系其损失的主张，明显有违事实，本院不予采信。双方租赁协议已被生效判决认定无效，邾立志要求鑫力公司支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告邾立志押金6,550元、租金3,000元；
　　二、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告邾立志损失40,000元；
　　三、驳回原告邾立志的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,604元，由原告邾立志负担承担3,604元，被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司承担1,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：童翔燕

书记员：羊焕发