郑兰双与上海柏深绿化花卉有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：郑兰双，男，1966年4月27日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市普陀区。
　　被告(反诉原告)：上海柏深绿化花卉有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：沈雪桃，总经理。
　　委托诉讼代理人：戴益鸣，上海政明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李敏，上海政明律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)郑兰双与被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司(以下简称“柏深公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)郑兰双、被告(反诉原告)柏深公司的委托诉讼代理人戴益鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告郑兰双向本院提出诉讼请求：1、要求被告柏深公司返还4个月租金人民币(以下币种均同)13,766.6元(41,300元/12个月×4个月)；2、要求柏深公司支付违约金10,324.9元；3、要求柏深公司返还转让费5,000元；4、要求柏深公司返还押金2,000元。事实理由：2018年4月16日，原、被告双方就上海市宝山区宝安公路XXX号杨行花木城内C区46大棚(以下简称“系争大棚”)达成书面租赁合同，租赁期限为1年，自2018年3月28日至2019年3月27日止，年租金41,300元。合同签订后，郑兰双支付了一年的租金41,300元、押金2,000元，并在系争大棚内搭建简易房屋。2018年12月，柏深公司向原告等商户发出通知，要求拆除棚内自搭房屋，对土地硬化问题进行整治。之后，郑兰双拆除简易房屋，配合整治，至2019年3月基本完成，期间没有正常经营。2019年3月22日，因柏深公司违法用地，系争大棚被政府部门拆除，郑兰双被强制搬离。郑兰双曾向柏深公司支付转让费5,000元。柏深公司作为出租方不履行相关的法定或约定的义务，严重侵害了郑兰双的合法权益，应承担相应的法律责任。故向法院提起诉讼。
　　被告柏深公司辩称并反诉称，柏深公司向郑兰双出租附有简易大棚的场地是经过批准的，符合合同约定。郑兰双在大棚中私自搭建简易房屋并作居住使用，还私拉电线、使用液化气罐，形成严重的安全隐患，被相关部门要求进行整改。但郑兰双没有按照要求进行整改，仍正常使用系争大棚。因杨行花木城被列入大棚房整治事项，系争大棚于2019年3月22日被强制拆除。柏深公司认为，系争大棚被拆除的原因在于郑兰双违规建房用房，故不同意郑兰双的诉讼请求，并提出反诉：要求原告郑兰双(反诉被告)支付违约金10,324.9元。
　　针对被告柏深公司的反诉请求，郑兰双辩称，郑兰双在大棚内搭建简易房作为经营办公使用，这是经柏深公司认可的。柏深公司违法用地导致系争大棚被拆除，柏深公司构成违约，郑兰双没有违约。综上，不同意柏深公司的反诉请求。
　　原告郑兰双围绕诉讼请求提供了租赁合同、被告柏深公司于2018年12月16日、2019年2月19日出具的通知、宝山区杨行镇五违整治办公室于2019年1月17日、2019年3月15日出具的《宝山区杨行镇生态环境综合整治宣传告知书》等。被告围绕辩称意见及反诉请求提供了宝杨府【2012】27号文件、宝农委【2012】34号文件、被告于2019年2月19日出具的通知、宝山区杨行镇五违整治办公室于2019年1月17日出具的《宝山区杨行镇生态环境综合整治宣传告知书》、宝山区杨行镇拆违办公室出具的情况说明等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2018年4月16日，原、被就系争大棚达成书面租赁合同，租赁期限为1年，自2018年3月28日至2019年3月27日止，年租金41,300元，用于经营花卉、盆景业务。合同第八条约定，任何一方因经营不善等正当理由单方面解除或终止本合同，均须提前两个月通知对方，经对方同意后，结清相关费用并承担相当于3个月租金的违约金，方可解除本合同。合同签订后，郑兰双支付租金41,300元、押金2,000元。
　　2018年12月16日，被告柏深公司向杨行花木城的商户发出通知：接上级通知，《关于取缔“三合一”场所责任告知书》事宜，现发现我市场仍有部分商户还未搬离，经检查情况属实的商户，将拆除棚内自搭房屋，并没收床铺等与居住相关的物品。
　　2019年1月17日，宝山区杨行镇五违整治办公室出具《生态环境综合整治宣传告知书》：因宝安公路花木城存在违法搭建、消防安全隐患等违法现象，要求花木城于2019年1月20日前自行拆除违法建筑、停止违法经营、迅速清退租户，逾期未完成整改的，相关部门将依法采取强制措施。
　　2019年2月19日，被告柏深公司向杨行花木城的商户发出通知：上海杨行花木城接上级政府部门关于三合一整改通知如下：1、大棚内严禁违规搭建房屋、人员住宿、使用液化罐。2、大棚内严禁土地硬化，每棚只允许留水泥过道0.8-1.0米。3、自2月20日起政府部门委派施工队进场施工。以上通知请各商户自觉遵守，如有违反规定的商户，上级政府部门将给予强制拆除，请各商户给予配合……
　　2019年3月15日，宝山区杨行镇五违整治办公室向西街村民委员会出具《违法用地治理告知书》：宝安公路花木城农用地内存在大面积严重违法用地等现象，要求有关经营户、租赁户务必于2019年3月22日前完成清场、拆除违法建筑、土地复垦。
　　2019年3月22日，系争大棚被拆除，原告郑兰双退出租赁场地。
　　庭审中，原告郑兰双提交收据，表示被告柏深公司在其从案外人处某某系争大棚时曾收取转让费5,000元，现系争大棚被拆除，故要求柏深公司返还转让费5,000元。柏深公司认为受让费系协商后确定，郑兰双系自主经营，转让费系郑兰双的经营成本，故不同意返还。
　　本院认为，原告郑兰双向柏深公司承租大棚用于经营花卉、盆景业务，租赁标的主要是租赁范围内的土地，但根据查明的事实，因杨行花木城大面积严重违法用地，政府部门进行整治，相关建筑及设施已全部拆除，其中也包括系争大棚及土地。因此，系争大棚及土地属于违法用地范围，柏深公司与郑兰双签订的《杨行花木城大棚租赁合同》，应认定为无效合同。合同虽然被确认无效，郑兰双仍应向柏深公司支付实际占用期间的使用费。郑兰双已付清2019年3月27日前的租金，2019年3月22日大棚被拆除，鉴于2018年12月起郑兰双配合整治工作，期间经营活动必然会受到一定的影响，本院酌情确定柏深公司应向郑兰双返还1个月租金。郑兰双已退场，其要求返还押金的请求，本院予以支持。合同被确认无效，郑兰双、柏深公司各自要求对方支付违约金的请求，没有合同依据，本院均不予支持。郑兰双要求柏深公司返还转让费5,000元，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)郑兰双与被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司就上海市宝山区宝安公路XXX号杨行花木城内C区46号大棚签订的《杨行花木城大棚租赁合同》无效；
　　二、被告上海柏深绿化花卉有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑兰双租金3,441.67元；
　　三、被告上海柏深绿化花卉有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑兰双押金2,000元；
　　四、驳回原告(反诉被告)郑兰双的其他诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司的诉讼请求。
　　若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取为143元，由原告(反诉被告)郑兰双负担118元，被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司负担25元。反诉案件受理费减半收取为30元，由被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陆建泉

书记员：顾名锦