郑小云与李惠忠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：郑小云，女，1973年11月21日出生，汉族，住四川省。
　　委托诉讼代理人：庄叶丰，上海汉盛律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：李惠忠，男，1959年11月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：王铭，上海百悦律师事务所律师。
　　原告郑小云与被告李惠忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告李惠忠提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郑小云的委托诉讼代理人庄叶丰、被告(反诉原告)李惠忠的委托诉讼代理人王铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　郑小云向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《门面出租合同》于2019年12月2日解除；2.判令被告退还原告装修费人民币50,000元、转让费42,000元、押金13,000元，并支付前述款项自2019年12月3日起至实际退还之日止的利息(以105,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因从事面馆餐饮服务需要租赁店面，于2018年8月从被告处租赁位于上海市浦东新区南码头路XXX号门面房(以下简称系争房屋)，双方口头约定了租赁条件并于2018年9月20日补签《门面出租合同》一份。双方约定被告将系争房屋出租给原告用于面馆经营，每月租金为11,000元，水电费等每月2,000元，租金支付方式为每三个月一付，押金为一个月的租金加水电费计13,000元。双方还约定：“四、甲方保证提供食品卫生许可证使乙方能够正常营业，如甲方不能使乙方正常营业或违约则甲方退还乙方的一切费用。五、乙方付给甲方装修费人民币伍万元整，转让费人民币肆万元整，如乙方转让时乙方有权向下家索回以上费用，甲方不得干预。六、除房租、水电外，甲方在乙方正常营业时，不得向乙方索要其它额外费用。”2018年8月21日，原告以现金方式向被告支付装修费50,000元、转让费40,000元、三个月租金39,000元、押金13,000元，合计142,000元，被告收款后出具收条一份。2018年9月7日，原告向被告支付2018年9月20日前的租金6,000元，被告额外向原告索要转让费2,000元，被告为前述收款出具收条一份。合同履行过程中，原告多次要求被告提供合法的经营许可。2019年9月，浦东新区市场监督管理部门到门面检查时责令补办经营许可。原告又多次督促被告办理餐饮服务许可，同时停止支付自2019年9月20日之后的租金，此前租金均已付清。2019年12月2日，原告发短信通知被告解除双方之间的租赁合同。2019年12月5日，原告将系争房屋交还给被告。被告不能全面履行其合同义务，致使原告的合同目的不能实现，应当依照合同约定及法律规定承担违约责任，向原告返还装修费、转让费及租赁押金合计105,000元，而被告拒不配合，故原告诉至本院。
　　李惠忠辩称，原告系单方违约，其不认可合同于2019年12月2日解除，合同于原告向被告返还系争房屋之日解除，即2019年12月5日。2018年8月2日前，被告即向市场监管部门申请，并于原告通知解除合同前办出食品安全经营备案。从原告水电费使用量可看出，原告在解除合同之前均正常经营。合同系原告单方提前解除，故装修费、转让费不应退还，且合同亦未约定需退还装修费及转让费。其仅收取押金11,000元，而非13,000元，同意以押金抵扣相应款项。因原告系单方违约，且合同亦未约定押金利息，故不同意支付利息。
　　李惠忠向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告自2019年9月20日起至同年12月19日止的租金及水电费39,000元(按照每月13,000元的标准计算)；2.判令反诉被告支付反诉原告超额用水、用电费用7,149.80元(自2018年12月起至2019年11月止)；3.判令反诉被告赔偿反诉原告无故提前解除合同导致反诉原告断租租金损失40,333.33元(自2019年12月20日起至2020年4月9日止，按照每月11,000元的标准计算)；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：合同约定反诉原告保证提供食品卫生许可证使反诉被告能够正常经营，反诉原告及时履行了合同义务，积极申请并最终取得了食品卫生许可备案。自申请办理食品安全经营备案起至备案审批通过时止，反诉被告一直正常经营，从未因经营资质问题受到相关部门的罚款和停业处罚。自2018年12月至2019年11月期间有十一个月超额用电用水，足以证明反诉被告均在正常经营。反诉原告于2018年8月2日之前申报卫生许可手续，于2018年8月2日被通知当面约谈，要求提交身份证和租赁合同，最终取得了食品安全经营备案，备案有效期自2019年11月29日起至2020年11月28日止。而反诉被告单方解除合同的日期为2019年12月2日，此时系争房屋已经取得食品经营许可，不存在不能经营的行为。虽合同于2019年12月5日解除，但因反诉被告预期违约，故主张租金及水电费至2019年12月19日止。现反诉被告单方解约导致反诉原告断租四个多月，其于2020年4月10日才将系争房屋另行出租，反诉被告应当承担违约责任，故反诉原告提起反诉。
　　郑小云辩称，浦东市场监管所于2019年9月指出面馆无证经营要求整改，其无法正常经营，故不同意支付自2019年9月20日起至同年12月19日止的租金及水电费。反诉原告提供的水电费数据有误，该数据是三户合计用水用电量，且合同约定的水电费金额是固定的，故其不同意支付超额用水用电费用。反诉被告解除合同系因反诉原告未能及时办理经营许可，且经营许可的范围不符合双方约定，不能实现经营目的和需求，经营面馆需要炒菜，会产生油烟，但备案中有负面清单，产生油烟是不允许经营的，故因反诉原告违约才导致合同解除，其不同意承担断租损失。双方已于2019年12月5日办理房屋交接手续，之后即使有损失也应由占有人自行承担。故其不同意反诉原告的全部反诉诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2018年9月20日，李惠忠作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的郑小云签订《门面出租合同》一份，约定李惠忠将位于上海市浦东新区南码头路XXX号(小忠面馆)门面出租给郑小云，租赁期限自2018年9月20日起至2020年9月20日止；租金每月为11,000元，付三押一，水电费为2,000元，共计每月房租水电13,000元。该合同第四条约定：“甲方保证提供食品卫生许可证使乙方能够正常经营，如甲方不能使乙方正常营业或违约则甲方退还乙方的一切费用。”第五条约定：“乙方付给甲方装修费人民币伍万元整，转让费肆万元整，如乙方转让时乙方有权向下家索回以上费用，甲方不得干预。”第六条约定：“除房租、水电外，甲方在乙方正常营业时，不得向乙方索要其它额外费用。”合同还约定了其它相关事宜。租赁期开始前，郑小云取得系争房屋。
　　2018年8月21日，李惠忠向郑小云出具收条，内容为“共计收到壹拾肆万贰仟整140,000”，包括郑小云向李惠忠支付的装修费50,000元、转让费40,000元、自2018年9月20日起至同年12月19日止的租金及水电费39,000元以及押金。2018年9月7日，李惠忠向郑小云出具《收条》，认可收到房租水电费用6,000元(系补交租赁期开始前的费用)，另收到转让费2,000元。2018年12月14日，郑小云向李惠忠支付自2018年12月20日起至2019年3月19日止的租金及水电费39,000元；2019年3月15日，郑小云向李惠忠支付自2019年3月20日起至2019年6月19日止的租金及水电费39,000元；2019年6月15日，郑小云向李惠忠支付自2019年6月20日起至2019年9月19日止的租金及水电费39,000元。
　　2019年12月2日，郑小云向李惠忠发送短信：“李惠忠，鉴于我承租你上海市南码头路XXX号房屋用于面馆经营，因自2018年9月以来，虽然经我多次催促，你始终拖延，不予协助办理约定由你提供的食品卫生许可证，导致我无法继续在租赁房屋经营面馆生意。现我正式通知你于今天2019年12月2日起解除我们之间于2018年9月20日签订的门面出租合同。请配合于2019年12月5日前在租赁房屋共同办理交接手续，将房屋交还给你。逾期不来交接的，一切损失由你承担。同时请你归还经营权转让费人民币4万元，赔偿我店面装修费5万元，退还房屋押金13,000元。特此通知！”2019年12月5日，郑小云将系争房屋返还给李惠忠。现因李惠忠未退还相应款项，故郑小云诉至本院，要求判如所请。审理中，李惠忠向本院提起反诉。
　　另查明，系争房屋取得《便民饮食临时备案公示卡》，店名为小忠面馆，经营品种和方式为热食类(简单处理，不产油烟、异味、废气)，备案日期为2019年11月29日，有效期至2020年11月28日。
　　审理中，对于2018年8月21日的收条，郑小云认为应以书写的汉字金额为准，即142,000元，包括装修费50,000元、转让费40,000元、三个月的租金及水电费39,000元以及押金13,000元。经庭审质证，李惠忠认可收条的真实性，但认为应以书写的数字金额为准，即140,000元，包括装修费50,000元、转让费40,000元、三个月的租金及水电费39,000元以及押金11,000元，汉字金额为142,000元系包括增加的转让费2,000元。
　　李惠忠提供《约谈通知单》《临时备案告知承诺书》，证明其于2018年8月2日即提交相关申请材料，取得临时备案有效期是2019年11月29日至2020年11月28日。经庭审质证，郑小云表示无法确认《约谈通知单》的真实性。李惠忠提供自制水电费用统计表、水电费发票及收据，表示上述证据包含棋牌室及系争房屋的水电费明细，证明郑小云于2018年12月至2019年11月期间正常经营以及产生的超额用水用电费用。经庭审质证，郑小云认可水费单据的真实性，但表示该单据包括三户用量，无法确认系争房屋产生的部分，电费单据的地址与系争房屋不符。李惠忠提供其与案外人上海东昌百货有限公司签订的《物业租赁合同》《补充协议书(2)》、与案外人郝某某于2020年3月20日签订的《租赁合同》，证明其实际损失及预期利益。经庭审质证，郑小云认可上述证据的真实性，但不认可关联性。
　　以上事实，由郑小云递交的《门面出租合同》《收条》、短信记录、光盘，李惠忠递交的《便民饮食临时备案公示卡》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《门面出租合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。针对双方争议焦点，本院分析认定如下：
　　本案争议焦点之一，《门面出租合同》的解除日期，以及解除的责任在于何方？郑小云于2019年12月2日向李惠忠发送解除合同的通知，李惠忠认可合同于2019年12月5日解除，故本院确认合同已于2019年12月5日解除。郑小云认为合同无法履行系因李惠忠未能办理食品卫生许可证，且迟延办出的《便民饮食临时备案公示卡》中的经营品种和方式不能满足经营需要。首先，就经营类房屋租赁合同而言，承租方作为实际经营人，选择房屋时较出租方更为明确了解自身所需租赁要求，具有时间和能力考查房屋能否办理相关证照以及证照能否满足经营范围需要，进行充分了解后进而决定是否承租；其次，郑小云未能提供相关证据证明自2019年9月起确存在无法经营的情况，在此期间郑小云并未提出解除合同，且李惠忠已经开始履行办理相关证照的义务；再次，李惠忠所办理的《便民饮食临时备案公示卡》中所载店名、经营品种和方式与合同约定的经营事项一致，郑小云以《便民饮食临时备案公示卡》中的所载的经营品种和方式不能满足经营需要、不能实现合同目的为由，认为其具有合同解除权，本院不予支持。
　　本案争议焦点之二，合同解除后相关费用的承担问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因系争房屋于2019年12月5日办理交接，基于郑小云已实际经营使用较长时间，且其未能举证证明自2019年9月20日之后确存在无法经营的情形，故郑小云理应按照合同约定的标准支付自2019年9月20日起至2019年12月5日止的租金和水电费。因郑小云提前解除合同，李惠忠要求郑小云赔偿断租租金损失，本院根据李惠忠的实际损失，对该部分损失进行酌定，由郑小云赔偿李惠忠租金损失11,000元。关于李惠忠主张的超额水电费，因合同已对水电费金额作明确约定，李惠忠根据实际使用量再次主张，与合同约定不符，故本院不予支持。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。现郑小云提前解除合同后主张退还装修费，本院不予支持。因转让费与郑小云经营所需相关，郑小云在系争房屋租赁期间确有营业事实，故本院根据合同已经履行的期限，对应当退还金额予以酌定。关于押金的数额，本院以收条中书写的汉字金额为准，认定押金金额为13,000元。审理中，李惠忠同意将郑小云支付的押金用于抵扣相应费用，本院予以照准。郑小云要求李惠忠支付上述款项的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)款的规定，判决如下：
　　一、确认原告郑小云与被告李惠忠于2018年9月20日签订的《门面出租合同》于2019年12月5日解除；
　　二、被告李惠忠于本判决生效之日起十日内退还原告郑小云转让费16,000元；
　　三、反诉被告郑小云于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李惠忠租金及水电费共计32,500元(与李惠忠应退还郑小云的押金13,000元相抵扣后，郑小云应支付19,500元)；
　　四、反诉被告郑小云于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告李惠忠租金损失11,000元；
　　五、驳回原告郑小云的其余诉讼请求；
　　六、驳回反诉原告李惠忠的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费2,400元，减半收取计1,200元，由原告郑小云负担800元，被告李惠忠负担400元。反诉案件受理费减半收取计848元，由反诉原告李惠忠负担448元，反诉被告郑小云负担400元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：顾  慧

书记员：蒯晓晓