郑某与宜昌市博某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告郑某（反诉被告），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省宜都市人，住宜都市，
委托诉讼代理人赵军，湖北夷陵律师事务所律师，特别授权代理。
被告宜昌市博某置业有限公司（反诉原告），住所地宜都市陆城中笔社区（人大宿舍南侧）。
法定代表人张文胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人李必胜，湖北前锋律师事务所律师，特别授权代理。

原告（反诉被告）郑某诉被告（反诉原告）宜昌市博某置业有限公司（以下简称“博某置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法由审判员吴泽新独任审判，于2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告郑某及其委托代理人赵军，被告博某置业公司委托代理人李必胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑某诉称，原告于2017年9月4日到被告售楼处，实地考察了由被告开发的“都市1号”小区5栋204号在售房屋一套，经协商双方就以下事项达成一致意见：1、被告以单价3500元㎡将“都市1号”小区5栋204号117.88平方米的房屋一套出售给原告，房屋总价款412580元；同时将二楼平台作价12万元出售给原告;2、被告于9月11日在原告付清30%的首付款及平台款12万元后，将“都市1号”小区5栋204号房屋交付给原告;3、待原告付清首付款后，双方签订书面合同，双方共同配合办理产权登记及相关按揭手续。4、约定了其他事项。原告于2017年9月4日通过储蓄卡支付房屋定金5万元；于2017年9月11日通过储蓄卡支付房款82580元（房屋412580元30%已付清，共计132580元），另通过储蓄卡支付平台价款12万元，合计252580元。房屋首付款及平台价款已全部付清。同时支付半年物业费707元、装修保证金1000元及垃圾清运费300元。以上所付款项，被告已经全部接受并向原告出具了收款凭证。被告于2017年9月11日向原告交付了房屋钥匙及房屋内设施，同时向原告交付了“都市1号”《住宅质量保证书》及《住宅适用说明书》。原告在收房后立即同智立装饰公司签订了《装修合同》，合同签订后，该公司立即组织工作人员进行设计并采购大量的装修材料，同时组织施工人员进场开始施工。2017年9月15日，原告到被告处要求签订书面《房屋买卖合同》，被告却拒绝将二楼平台的价款12万元作为单独条款写入合同，而是要求将该12万元作为房屋价款写进原告购买的117.88平方米的房款中，被告的行为明显违背了双方的约定。被告于2017年10月9日强行切断了原告所购房屋的水电线路，致使原告正在进行的装修工程被迫中断，导致原告对装修公司违约并赔偿装修公司违约金5万元。事后原告经了解得知，被告作价12万元出售的二楼平台，为建筑物产权人共有部分，被告根本无权出售。被告的行为，违背了法律规定，损害了原告和其他产权人的利益。被告已收取的12万元平台款应予退还。被告拒绝签订书面合同并强行切断水电供应的行为，严重违背了法律规定并损害了原告的合法权利。请求判令：1、确认“都市1号”小区5栋204号房屋归原告所有;2、责令被告同原告签订书面《房屋买卖合同》;3、被告为原告办理产权登记相关手续;4、被告协助原告办理按揭相关手续;5、被告返还已向原告收取的120000元平台价款;6、被告立即恢复对原告所购房屋水电供应;7、被告向原告赔偿各项损失50000元;8、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告博某置业公司辩称，一、原告在诉状中陈述的事实与客观事实不符。1、被告从来没有与原告协商一致，双方不存在协商原告付清30%的首付款后交房及办理按揭。也没有协商只付清30%的首付款后交房及本来按揭的事实。也没有协商只付清首付款后，签订书面合同,原告陈述自相矛盾不符合生活常识;2、原告称“另通过储蓄卡支付平台价款12万元”与事实不符，被告没有收原告12万元平台价款，原告支付的252580元系购房款。被告也没有向原告出具707元物业费、1000元装修保证金及300元垃圾清运费的收据凭证;3、2017年9月11日是原告欺骗物业公司交房，在既没有签订书面合同又没有付清房款的情况下，被告不可能交房;4、被告没有切断房屋水电线路，要求原告施工队退场是宜昌诚信英达物业有限公司，不是被告。二、原告的诉讼请求没有事实及法律依据。1、原告要求确定都市1号小区5栋204房归原告所有没有事实和法律依据，被告多次要求原告来签订书面的购房合同并付清余款，但原告拒绝签订合同也拒不支付余款，被告通过律师函的形式要求原告在2017年12月5日前到被告处签订合同并支付余款，原告逾期，双方合同关系已解除，原告要求确定房屋归其所有没有法律依据。2、被告通过律师函的形式通知原告签订书面合同，是原告自己不同意签订书面合同。3、原被告双方没有签订书面的购房合同，也没有付清购房款及维修基金、相关税费，被告不可能为其办理产权登记手续。4、被告出售的是现房，双方没有协商一致办理按揭，被告也不同意办理按揭，更不知道原告是否符合银行办理按揭贷款的条件。5、被告没有收取原告12万元的平台价款，原告要求判决退还12万元没有法律依据。6、被告不是物业公司不是水电部门，没有义务也没有权利为原告回复水电的供应。7、原告要求被告赔偿50000元损失，不知道是什么损失，待原告举证后发表意见。
被告博某置业公司反诉称，2017年9月4日原告到被告处要求在其开发的“都市1号”小区购房，经原告现场看房，表示愿意购买5栋204号现房，由于原告是被告总经理张国胜原来的司机骆龙介绍过来的，所以张国胜亲自接待原告，并告知该房屋面积为117.88平方米，如果要买，房屋价款为532580元，原告表示同意按这个价格购买，并于当日向被告支付了5万元的购房款。2017年9月11日上午原告再次向被告支付202580元，同时承诺下午签订书面合同一并支付余款，原告持被告给其出具的252580元收据（部分房款）向“都市1号”小区提供物业服务的宜昌诚信英达物业有限公司称其已购得“都市1号”5栋204号房，要求交房，宜昌诚信英达物业有限公司在未认真审核的情况下将“都市1号”5栋204号房屋交付给了原告。但原告未在2017年9月11日下午到被告处签订书面的商品房买卖合同也未支付余款。为此，被告多次催促原告来签订书面的商品房买卖合同并支付购房余款，但原告以种种理由推诿。在万般无奈的情况下，被告于2017年11月22日委托律师向原告发律师函，要求其在2017年12月5日前到被告处签订书面的商品房买卖合同并付清余款，否则被告将解除双方关于“都市1号”5栋204号房屋的买卖合同关系。限定的期限届满后，原告未到被告处签订书面的商品房买卖合同，也未付清购房余款。请求：1、解除双方“都市1号”小区5栋204房屋的买卖合同；2、由原告郑某返还被告“都市1号”小区5栋204房屋。
原告郑某反诉答辩称，1、被告反诉陈述的事实不实，房屋价款532580元包含两部分，即房价款是412580元和平台价款120000元。2、被告称“原告谎称购得房屋”，事实是被告已将房屋的质量保证书和房屋钥匙交给原告。3、被告称“多次催告原告签订房屋买卖合同、并要求支付房屋尾款”不实，因为原告要求被告将平台价款120000元写入房屋买卖合同，被告不同意，双方发生争议所以没有签订。4、被告称“被告要求原告付清购房余款”不实，原告首付30%，尾款按照按揭的方式，被告要求原告支付房屋尾款违背双方约定。5、原、被告双方对于购买房屋的意见达成一致，房屋买卖合同真实成立，并且双方已经真实履行。原告不同意解除合同，并且要求被告继续履行合同。原告不同意返还该房屋，被告的反诉请求基于的事实与理由不成立，请求法院驳回被告反诉请求。
原告郑某为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、收据两张，证明原告于2017年9月4日向被告支付房款5万元,2017年9月11日原告向被告支付房款及平台款202580元,双方存在房屋买卖合同关系,原告履行了合同约定的义务，被告予以接受，双方合同已经生效;
2、银行卡刷卡存根三张，证明原告于2017年9月4日向被告支付房款5万元,2017年9月11日原告向被告支付房款及平台款202580元,双方存在房屋买卖合同关系的事实,合同已经生效的事实;
3、测算单一张、房款计算方式表一张，证明原告支付房款的构成及算法,被告违法向原告出售无权处分的平台，原告为此支付12万元价款的事实;
4、住宅使用说明书一份、宜昌市商品住宅质量保证书一份，证明双方存在房屋买卖合同关系,被告已经于2017年9月11日向原告交付房屋,合同成立并生效的事实;
5、收据三张，证明原告已经向宜昌诚信英达物业有限公司支付了装修保证金1000元、2017年10月1日至2018年9月30日物业费707元、清运费300元,被告已经向原告交付房屋，合同已经成立且生效;
6、租房合同、收款证明各一份，证明被告违约导致原告至今在外租房每月支付租金500元;
7、原告与被告工作人员骆龙微信聊天记录一份，证明双方约定房价3500每平方米，平台价款120000元的事实;
8、装修合同一份，证明原告为了装修房屋与宜都市智利装饰公司签订装修装饰合同并约定违约金，原告的逾期损失，要求被告支付违约金。
被告博某置业公司提交以下证据。
1、2017年11月22日湖北前锋律师事务所律师函一份、顺丰速运邮寄单一份、邮寄包裹查询一份，证明由于原告不到被告处签订书面商品房买卖合同，被告于2017年11月22日通过律师函的形式要求原告在2017年12月5日前到被告公司签订书面房屋买卖合同和支付购房余款。
2、2017年9月11日宜昌诚信英达物业有限公司、智利装饰公司出具证明一份，证明原告装修房屋是因为业主自身原因不能装修，诚信英达物业公司同意装修公司退场，原告房屋装修退场是其自身原因，不是被告断水断电造成。
经庭审举证质证，对于原告提交的证据，被告认为，证据1真实性无异议，但是这两份证据无法达到原告证明目的，2017年9月4日、9月11日的收据都表明是5-204号房屋的房款没有平台款，只能证明原告支付房款252580元的事实不能证明原告履行合同约定义务。证据2真实性无异议，不能达到原告证明目的，刷卡记录中没有120000元的平台款。证据3测算单的真实性、合法性、关联性均有异议，测算单上既没有被告盖章及也无签字，无法确定这份测算单从何而来，因此不能达到原告所要证明房屋每平方米3500元和被告收取120000元平台价款。计算方式表是原告自己写的不能达到原告证明目的，不能得出房屋价款为412580元,只需支付首付款30%、平台价款120000元的事实。证据4住宅使用说明书、质量保证书真实性、合法性、关联性均有异议，上面没有被告加盖的公章，不能证明是被告将房屋交付给原告，证据上是耿玉虎签字交付给原告的，耿玉虎不是被告员工。证据5与被告无关，被告没有收到收据上记载的这些钱。证据6租房协议、收款证明与本案无关，承租人、出租人均不是本案的当事人。证据7对方是否为骆龙有异议，骆龙并非被告工作人员，更不是“都市1号”销售人员，他只是博某公司张国胜总经理以前的私人司机，从2017年9月4日聊天记录看，骆龙表示“不再参与这个，免得我哥觉得我在操作”，从其表述看，他与房屋买卖没有任何关系，也不能决定房屋的最终价格。从聊天时间看，2017年9月1日晚上6点58分聊天记录，并非是原告在诉状中2017年9月4日双方协商的时间，从内容看，这都是原告在与被告接触之前与一个所谓的骆龙的聊天记录，他们之间如何约定与被告无关。原告与被告开始接触的时间为2017年9月4日，不能达到原告证明目的。微信语音是否为骆龙所说不清楚，骆龙不是被告员工。证据8委托方与承包方并非本案原告，与本案无关，也不能证明原告发生了50000元的损失。
对于被告提交的证据原告认为，证据1律师函原告收到，真实性无异议，不产生任何法律效果，是被告单方的请求，双方发生分歧以后原告已经起诉。证据2装饰公司证明真实性无法核实，没有加盖公章，经办人彭永久原告也不认识；诚信英达物业公司出具的证明真实性无异议，但是对于内容合法性、关联性有异议，证明业主未签订购房合同所以装修公司退场，是被告原因造成房屋无法装修。物业公司耿玉虎在房屋交付使用书上有签名，同时也印证接收被告交房是合法的。
本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，对于证据6、7、8不符合证据的形式要件，本院不予认定。对于被告提交的证据1、2原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
经审理查明，原告拟购买房屋，于2017年9月4日到被告售楼处，实地考察了由被告开发的“都市1号”小区5栋204号销售房屋一套，经双方协商，原告同意购买该房屋，原告于2017年9月4日通过银行卡支付购房款50000元；于2017年9月11日通过银行卡支付房款52580元、150000元，合计252580元。被告向原告出具了收款凭证。原告向宜昌诚信英达物业有限公司支付半年物业费707元、装修保证金1000元及垃圾清运费300元。原告在拿到房屋钥匙后，立即与装饰装修公司签订了《装修合同》，该公司立即组织工作人员进行设计，并组织施工人员进场开始施工。2017年9月15日，原告到被告处签订书面《房屋买卖合同》，双方对于所交付的购房款以及房屋价格发生争议，为此，双方《房屋买卖合同》未能签订。2017年10月9日原告所购房屋的装修工程中断。
上述事实，有原、被告庭审中的陈述及提交的证据在案佐证，本院予以确认。

本院认为，本案所争议的焦点为：原、被告《房屋买卖合同》是否成立。根据双方当事人的陈述和举证，双方对于买卖的房屋的面积没有异议，但对于房屋的价格存在严重的分歧，原告在交纳部分购房款后，认为购房款中的120000元为购买公共平台款，在签订合同中应该载明。被告则认为公共设施平台不能买卖，是属于全体业主共享，原告所交纳的部分款项为购房款，为此，双方发生争议。本院认为，房屋买卖合同主要是基于房屋的面积和价格等达成的合意，合同的主要条款是面积、价格等，双方未能形成一致意见,《房屋买卖合同》没有成立，因此，对于原告要求责令被告与原告签订书面《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。由于双方对于《房屋买卖合同》没有达成合意，其要求确认“都市1号”小区5栋204号房屋归原告所有并为原告办理产权登记相关手续的理由本院不予支持。原告请求被告返还收取的120000元平台价款并赔偿损失，根据原告所提交的收款收据载明，被告所收取的原告费用均为购房款，并非平台款，原告也没有证据证明该款项为购买平台款项，因此，对于该项请求本院不予支持。被告要求解除与原告之间“都市1号”小区5栋204号房屋买卖合同，由于房屋买卖合同没有成立，故解除合同无事实依据，对于被告解除合同的反诉请求本院不予支持。同时，因双方所争议的合同未成立，双方因争议的合同所取得的对方的财产应予返还给对方，对于被告反诉要求原告返还房屋的请求本院予以支持。本案在审理中，对房屋买卖合同是否成立及其法律后果向原告释明，原告对于合同不成立的后果不主张，故在本案中不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、驳回原告郑某的诉讼请求；
二、由原告郑某于本判决生效后五日内返还被告宜昌市博某置业有限公司“都市1号”小区5栋204号房屋一套；
三、驳回被告宜昌市博某置业有限公司的其他反诉请求。
本案案件因适用简易程序减半收取受理费1850元，反诉费4563元，合计6413元，由原告郑某负担3700元，被告宜昌市博某置业有限公司负担2713元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 吴泽新

书记员： 王姝丹