郑陆钱与上海畅茅投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：郑陆钱，男，1988年12月1日出生，汉族，户籍地福建省。
　　委托诉讼代理人：任政，上海四维乐马律师事务所律师。
　　被告：上海畅茅投资管理有限公司，住所上海市松江区。
　　法定代表人：陈某某，执行董事。
　　委托代理人：陆丽铭，上海市中大律师事务所律师。
　　第三人：孙恰卿，男，1982年9月24日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
　　原告郑陆钱与被告上海畅茅投资管理有限公司(以下简称“畅茅公司”)、第三人孙恰卿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序于2018年8月22日公开开庭进行审理。原告郑陆钱的委托诉讼代理人任政、被告畅茅公司的委托诉讼代理人陆丽铭以及第三人孙恰卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告郑陆钱向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还自2018年4月14日起至2018年4月20日止的房租人民币(币种下同)3,150元；3.判令被告返还履约保证金27,000元；4.判令被告赔偿原告两个月租金的违约金27,000元。
　　事实与理由：原被告于2017年4月11日签订《房屋租赁合同》,约定被告将位于上海市闵行区金平路XXX号XXX楼房屋出租给原告经营千里香馄饨,租赁期限为2017年4月13日至2019年4月12日,每月租金13,500元。房屋及租赁期间被告保证上述房屋产权清楚,拥有合法的出租权。若发生与被告有关的产权纠纷或债务概由被告负责。不能履行本合同的一方,违约方必须按时赔偿守约方相当于2个月租金的损失。合同签订后,原告一直正常履约。2018年4月14日,第三人突然到访系争房屋,声称原被告签订的《房屋租赁合同》是擅自签订的,系无效,要求原告即刻搬离,并且出具第三人孙恰卿与案外人陈某某、徐某某于2012年8月6日关于系争房屋的《房屋租赁合同》,租赁期限从2012年8月21日至2017年8月20日,租期与原被告之间租赁期限部分重合。嗣后第三人采取哄赶客人、大门上锁、断电、门上喷涂“关”字样油漆等方式,被告对此一直不予处理,导致原告从该日期起无法使用该租赁房屋至今。2018年4月24日,第三人交付给原告《关于要求限期搬离的函》,书面主张权利。被告的行为已构成违约，原告遂以诉称理由诉至法院。
　　被告畅茅公司辩称，同意解除合同及退还履约保证金。但不同意退还自2018年4月14日起至2018年4月20日止的房租，原告截止至2018年4月18日仍在涉案房屋内实际经营。不同意赔偿原告违约金，合同无法履行的原因在原告，被告不清楚第三人对原告的骚扰情况，被告提供的房屋均符合租赁情况，无违约行为。
　　第三人孙恰卿陈述，2012年第三人与被告签订租赁合同，租期自2012年8月21日起至2017年8月20日为止，被告在未经第三人同意的情况下将涉案房屋转租原告使用，且在房内经营油烟项目违反合同约定，目前合同租期届满，第三人要求收回房屋，故产生本案诉讼。
　　经审理查明，位于上海市闵行区金平路XXX号商铺的产权人系第三人孙恰卿及案外人耿某某、孙某某。
　　2012年8月6日，第三人孙恰卿(作为出租方，签约甲方)与被告畅茅公司的法定代表人陈某某、案外人徐某某(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》，约定第三人将位于上海市闵行区金平路XXX号底层的店铺出租给乙方用于门店销售使用。租赁期限为60个月，自2012年8月21日起至2017年8月20日止。甲方同意乙方转租，第三方遵守乙方的义务，转租期限需在该合同期内。所需经营项目需提前书面告知甲方，甲方出具同意转租证明。(禁面包类及有油烟餐饮类、五金、修车)乙方如需续租的，应于租赁期满日前三个月书面通知甲方签订续租合同。若租赁期满，乙方不再续租，乙方应将房屋交还甲方。
　　2017年4月8日，原告与被告就涉案商铺签订《租赁意向书》。
　　2017年4月11日，原告(作为承租方，签约乙方)与被告(作为出租方，签约甲方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区金平路XXX号XXX楼商铺出租给乙方经营福建千里香馄饨使用。建筑面积约为42平方米。租赁期自2017年4月13日至2019年4月12日止。该房屋交付日为2017年4月12日下午，自2017年4月13日至2017年4月20日为乙方免租施工期，该房屋租金起付日为2017年4月21日。每月租金13,500元。该合同签订后，乙方应付相当于两个月的租金27,000元作为履约保证金。合同期满后，若乙方不再续约，则乙方在注销该场所营业执照及结清水电等费用后的15日内甲方将该押金无息退还给乙方。房屋租赁期间甲方保证上述房屋产权清楚，拥有合法的出租权。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务概由甲方负责。不能履行该合同的乙方，违约方必须按时赔偿守约方相当于两个月租金的损失。
　　2018年4月14日，原告就涉案商铺与第三人发生纠纷，向上海市公安局闵行分局华坪路派出所报警。
　　2018年4月21日，案外人孙某某向原告发出《关于要求限期搬离的函》，载明：“本业主自2017年12月至今多次通知，要求你应于2018年4月13日前撤空经营设施，限期搬离该商铺，但你仍违法霸占经营至今。本业主将于2018年4月25日前切断店内供电、供水，接到该函后你必须拆除室外屋顶排烟风管、搬走液化气罐和厨房设施等，并做好与业主的钥匙、水电的交接工作。如逾期不予搬离，一切滞留在该商铺内的经营设备和物品，将设为无主物品予以处理”。
　　嗣后，原告要求被告退还租金事宜未果，遂成讼。
　　庭审中，第三人确认其于2018年4月14日晚将涉案商铺上锁后，原告无法正常经营。原、被告确认原告支付被告租金至2018年4月20日止。
　　上述事实，由原告提交的《租赁意向书》、《房屋租赁合同》、《上海公安局案(事)件接报回执单》、《关于要求限期搬离的函》、《询问笔录》、照片、《上海市房地产权证》、光盘，被告提交的《房屋租赁合同》及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
　　本院认为，原告与被告就涉案商铺签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，但原告自第三人处租赁涉案商铺的租期至2017年8月20日止，被告出租给原告的租期至2019年4月12日。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，且根据第三人的合同，转租期限需要在第三人合同所确认的租赁期限内，故原告与被告签订租赁合同中自2017年4月13日至2017年8月20日止的部分有效，且原、被告已经实际履行完毕；超出第三人合同租赁期限的自2017年8月21日至2019年4月12日止部分无效。对于原告主张要求退还履约保证金，被告同意退还，本院予以准许。由于被告的过错，导致原、被告签订的租赁合同中超出第三人合同约定的租期部分无效，而原告实际占有使用涉案商铺直至2018年4月14日商铺被产权人上锁后无法使用，故原告向被告主张要求其返还2018年4月14日至2018年4月20日期间房屋占有使用费之诉请，本院予以支持。关于违约金的金额，本院结合被告的主观恶意、合同对违约责任约定以及违约行为对原告造成的实际损失等因素，将违约金酌情调整为13,500元。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
　　一、原告郑陆钱与被告上海畅茅投资管理有限公司于2017年4月11日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限自2017年8月21日起至2019年4月12日止的部分无效；
　　二、被告上海畅茅投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑陆钱返还自2018年4月14日起至2018年4月20日的租金3,150元；
　　三、被告上海畅茅投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑陆钱履约保证金27,000元；
　　四、被告上海畅茅投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑陆钱违约金13,500元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费614.38元，由被告上海畅茅投资管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：钱晓凡

书记员：李  珺