郑鹏飞与赵德银房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告郑鹏飞，男，汉族，1987年6月18日出生。
　　委托代理人徐智达，上海市海上律师事务所律师。
　　被告赵德银，男，汉族，1962年11月13日出生。
　　委托代理人马涛，上海市锦港律师事务所律师。
　　原告郑鹏飞诉被告赵德银房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐智达、被告委托代理人马涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告郑鹏飞诉称：2017年11月28日，原、被告签订租约，原告向被告承租位于上海市黄浦区浙江中路XXX号商铺，租期自2017年11月28日起至2018年12月31日止，月租金人民币36,750元，原告另须支付转让费人民币150,000元及房屋使用保证金人民币70,000元。租约同时约定被告须保证原告在租约期满后可与房屋使用人续约，否则应视为被告违约，被告就此应予返还原告所付转让费人民币150,000元，并赔偿原告进行装修设计等一切损失。签约后，原告按约缴纳转让费及保证金。租赁期间，系争商铺于2018年3月16日被大房东以出租期限于同月14日业已届满为由收回。就此，原告现诉请要求(1)确认原、被告所签租约于2018年3月16日予以解除；(2)被告返还原告转让费人民币150,000元及保证金人民币70,000元；(3)被告赔偿原告装修费损失人民币62,571元。
　　原告提供以下证据：
　　1、2017年11月28日《租赁合同》(合同首页抬头记明出租方系被告，合同末页左下方“甲方签字”处无签名内容、“电话”一栏记明被告手机号、最下方则记明被告银行帐户，另合同7-5条款“跟该房屋的产权人续签”中“产权人”被圈划为“使用人”、合同条款尾部与落款签字处之间仅手写记明装修期为10日)，以证明原、被告于该日签订租约，其中对商铺地址、租赁期限、租金支付方式、转让费、保证金、被告无法让原告续约情形下之违约责任等均作明确约定。
　　2、帐单详情，以证明原告于2017年11月24日支付租赁房屋定金人民币10,000元。
　　3、建设银行帐户交易明细，以证明(1)原告于2017年11月29日支付人民币140,000元，与之前所付定金人民币10,000元合计支付转让费人民币150,000元；(2)原告于2017年11月30日支付保证金人民币70,000元；(3)原告于2017年12月12日支付2017年12月8日至2018年3月8日期间共计3个月租金人民币110,250元；(4)原告于2017年12月19日支付2018年3月9日至2018年3月14日期间租金人民币7,000元。
　　4、2015年2月9日案外人刘某某、陶某某所签《房屋租赁合同》，以证明(1)刘某某于该日将系争商铺出租予陶某某，租期至2018年3月14日止；(2)陶某某与被告于2017年6月28日签订补充条例，其中对双方联营经销及被告起租日期均作约定。
　　5、2018年3月12日刘某某出具《告知函》，以证明刘某某通知陶某某原合同租期于2018年3月14日届满后不再续签，要求陶某某于届满日前交还商铺并清结水电费用。
　　6、2018年3月13日刘某某与陶某某所签《终止协议》，以证明双方同意原租赁合同于2018年3月14日租期届满即自然终止，且陶某某承诺于租期届满日前清空并返还商铺。
　　7、2018年3月16日《房屋(承租/出租)交接清单》，以证明(1)原告于该日与刘某某指定人员办理商铺交接手续并搬离；(2)原告因商铺被收回而无法实现合同目的，就此，原、被告所签租约应予解除，且被告应按约返还原告所付转让费及保证金，并赔偿原告装修损失。
　　8、2017年12月1日《施工合同》(附报价单)及2017年12月3日、2017年12月25日《收条》，以证明(1)原告于2017年12月1日签约委托案外人对系争商铺进行装修，所涉装修费共计人民币85,500元；(2)租约约定租期自2017年11月28日起至2018年12月31日止共计399日，原告实际使用至2018年3月14日共计107日，剩余租赁期所涉装修残值损失则为人民币62,571元。
　　被告赵德银辩称：系争商铺确系被告转租予原告，但原、被告之间从未签订任何书面租约，原告所提供租约中并无被告签名，该房租约实际并未生效。原、被告就系争商铺租赁事宜实际系达成口头租约，原告在承租系争商铺时既已明确知晓被告向他人承租期限仅至2018年3月14日，故原告之后实际亦仅付租至该日，由此可予证明原、被告口头约定之租期亦仅至2018年3月14日止。至于原告迁离系争商铺一节，实际系因原告经营不善而致。鉴于原、被告口头约定之租赁期限已履行完毕，原告诉请内容缺乏事实及法律依据，被告对此均不予认可。
　　被告对原告提供证据1形式真实性不予确认，称原、被告之间从未签订该份合同，合同中并无被告签名；对原告提供证据2、3没有异议，并称原告付款情形可予证明原告对租赁期限至2018年3月14日止系明知；对原告提供证据4予以确认，称该份合同系双方协商转让事宜时由被告向原告提供，就此可予证明原、被告口头约定之租期届满日期为2018年3月14日；对原告提供证据5称未曾收讫；对原告提供证据6形式真实性并不清楚，但对合同终止情形予以确认；对原告提供证据7称并不清楚，但确认系争商铺现由刘某某实际掌控；对原告提供证据8、9形式真实性不予确认，并称其中签字与租约中原告签字不相一致，并称对于原告所称装修情况是否实际存在无法确认，且仅有收条亦属依据不足，故不予认可。
　　被告提供2017年11月28日《租赁合同》(合同首页抬头记明出租方系被告，合同末页左下方“甲方签字”处无签名内容、“电话”一栏记明被告手机号、最下方则记明被告银行帐户，另合同7-5条款“跟该房屋的产权人续签”中“产权人”被圈划为“使用人”、合同条款下方以手写形式记明装修为10日，如原告不按时缴纳房租及水电费导致合同未能续签，一切均由原告自己承担)，以证明合同未经被告签名，故并未生效。
　　原告对被告提供证据中合同条款手写添加内容不予认可，对合同其他条款内容均予确认，并称合同已实际生效并予履行。
　　经审理查明：2015年2月9日，案外人刘某某、陶某某签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)刘某某将位于上海市黄浦区浙江中路XXX号、建筑面积为50平方米之房屋出租予陶某某作为食品零售使用；(2)租赁期限自2015年2月9日起至2018年3月14日止；(3)除刘某某同意陶某某续租外，陶某某应于本合同租期届满后之2日内返还房屋；(4)如陶某某擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自所承租之房屋，刘某某有权终止租赁合同、无条件收回房屋并追究陶某某之违约责任。该合同由案外人卢俊作为陶某某之代理人代为签署。2017年6月28日，卢俊与被告在上述租赁合同末页下方签订《补充条例》，约定(1)自2017年7月1日起至合同期满，双方联营经销熟食，营业执照由卢俊提供，一切店铺责任由被告承担；(2)合同期满，如大房东同意续签，则双方共同签署续签协议或者直接办理过户手续，被告按照原合同支付租金及押金，被告起租自2017年7月10日起至2018年3月14日止。2017年11月28日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定(1)被告将位于上海市黄浦区浙江中路XXX号、建筑面积为40平方米之商铺出租予原告作为农产品鲜果果汁经营使用，租期自2017年11月28日起至2018年12月31日止；(2)月租金为人民币36,750元，支付方式为每3个月支付一次；(3)原告一次性支付被告转让费人民币150,000元，被告就此则保证本合同期满后原告可直接与房屋产权人续约；(4)原告缴纳人民币70,000元作为房屋使用保证金，待合同期满后原告付清应予交纳之全部费用后，被告将保证金全额无息退还予原告；(5)被告保证出租商铺产权清楚，如有纠纷，由被告负责处理；(6)第七条合同解除条款中第五项明确被告保证本合同期满后原告可直接与该房屋之使用人续签，否则视为被告违约，被告将无条件退还原告所付转让费人民币150,000元，以及原告装修设计和其他之一切损失；(7)本合同经双方签章即生效。该合同尾部落款处甲方电话一栏记明被告手机号码，但未有被告签字。签约后，原告按约缴纳转让费人民币150,000元及保证金人民币70,000元，并于2017年12月12日支付2017年12月8日至2018年3月8日期间共计3个月租金人民币110,250元、于2018年12月19日支付后续截至2018年3月14日止之租金。2018年3月12日，刘某某致陶某某《告知函》，称双方所签租赁合同将于2018年3月14日租期届满，因陶某某在租赁期间存在擅自转租之违约行为，故租期届满后不再续签，陶某某应于租期届满日前返还房屋并清结相关费用等。次日，卢俊代理陶某某与刘某某签订《终止协议》一份，约定(1)双方同意于合同期限届满之日即2018年3月14日自然终止合同；(2)陶某某承诺于2018年3月14日前将房屋清空后交还刘某某并结清相关租赁费用；(3)陶某某已缴押金作为违约金、不予退还。2018年3月16日，刘某某委派相关人员至系争商铺处收房，就此，原告与委派人员办理房屋交接手续并签署《房屋(承租/出租)交接单》。之后，系争房屋由刘某某掌控。
　　审理中，原告提供2017年12月1日与案外人上海诚滔建筑装饰设计有限公司所签《施工合同》(附报价单)及相关人员收取工程款后所出具之《收条》，称原告承租系争商铺后曾进行装修，支出装修费共计人民币85,500元。
　　综上，现原告称原、被告所签《租赁合同》因系争商铺被刘某某于2018年3月16日收回而导致无法继续履行，就此，原告续签之可能性亦已丧失，被告对此应予按约承担违约责任。原告遂以此为由，起诉来院。
　　以上事实，由原告提供的《租赁合同》、付款凭证、《房屋租赁合同》、《告知函》、《终止协议》、被告提供的《租赁合同》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：本案争议焦点在于2017年11月28日《租赁合同》是否成立并实际生效，鉴于(1)原、被告各自所提供之《租赁合同》显示，2份合同针对租赁双方具体称谓及身份信息、租赁商铺之具体地址及用途、租赁期限、付租方式、转让费及保证金之支付及意义、在合同解除条款中对于续签所作具体约定及相关圈划改动内容、落款甲方电话一栏所记明之被告手机号码、合同条款尾部手写记明装修期为10日均作出相同约定；(2)原告所提供《租赁合同》末页左下方予以标注之被告银行帐户信息虽在被告所提供合同中未有显示，但原告确系通过该银行帐户向被告支付合同款项，而原告得知该银行帐户信息之途径应系被告；(3)被告所提供《租赁合同》在装修期10日之手写内容后针对因欠付租赁费用而致续签不能之后果承担予以明确约定，该项约定内容实质系对合同第七条第五项所作补充约定，第五项约定内容系该项补充约定之产生基础；(4)被告确认原告实际支付截至2018年3月14日止之租金，结合合同约定之付租标准，原告所付租金起计日期应为2017年12月8日，该项租金起计日期与合同签订日期2017年11月28日及装修期10日之合同约定内容均相符。综上，2份《租赁合同》虽未经被告签字，但合同中相同部分所涉主要合同义务已予履行且经合同相对方之认可，鉴此应可依法认定《租赁合同》已经实际成立并生效，2份《租赁合同》中相同约定内容系原、被告据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守约定之义务。原告承租期间，刘某某与陶某某之间租赁期限届满，根据两人所签《房屋租赁合同》及《终止协议》，陶某某自2018年3月15日起已丧失对系争商铺之承租权，由此，被告自该日起向原告出租系争商铺之行为亦存在权利暇疵，原、被告所签《租赁合同》实际已于2018年3月14日予以解除，按照《租赁合同》所作约定，被告就该情形所致续签不能应予退还原告所缴转让费及保证金。对于原告诉请之装修损失，鉴于(1)原告明确知晓可就装修损失向被告主张赔偿，但原告在刘某某收回系争商铺且将势必导致装修拆除情形下，针对商铺实际装修状况却未予采取任何有效方式予以固定；(2)原告就装修施工一节仅提供《施工合同》及报价内容，却未予提供施工工程决算资料，而对于工程款支付一节亦仅提供个人签名之收条，却未予提供个人身份证明材料及款项支付财务凭证。鉴此，因原告所提供之证据尚不足以证明合同约定之装修工程已经实际施工完毕且合同约定之工程款已经实际支付，故本院对原告诉请之装修费用损失依法予以驳回。至于被告辩称原、被告约定租期仅至2018年3月14日止、双方从未签订书面合同之意见，除之前本院已作阐明之观点，针对原告就仅有之3.5个月租赁时间却自愿支付高达人民币150,000元之转让费一节，显然难以作出符合常理之合理解释，故本院对被告该项辩称意见依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告郑鹏飞与被告赵德银于2017年11月28日所签《租赁合同》于2018年3月14日予以解除；
　　二、被告赵德银于本判决生效之日起十日内返还原告郑鹏飞转让费人民币150,000元及保证金人民币70,000元；
　　三、驳回原告郑鹏飞的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币5,538.57元(原告郑鹏飞已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币2,769.29元，原告郑鹏飞负担人民币469.29元，被告赵德银负担人民币2,300元，本院退还原告郑鹏飞人民币2,769.28元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：李  慧

书记员：虞扬扬