郭主斌与李月梅、矫飞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：郭主斌，男，1968年5月15日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：屠慧智，上海市郑传本律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：许赟，上海市郑传本律师事务所律师。
　　被告：李月梅，女，1958年6月5日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　被告：矫飞，男，1982年8月20日生，傣族，户籍地上海市浦东新区。
　　原告郭主斌与被告李月梅、矫飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月6日公开开庭进行了审理，原告郭主斌的委托诉讼代理人屠慧智、被告李月梅、矫飞到庭参加诉讼。本院于2018年9月17日再次公开开庭进行了审理。原告郭主斌及其委托诉讼代理人屠慧智、被告李月梅、矫飞到庭参加诉讼。后本案依法转为适用普通程序，于2018年11月15日、12月10日公开开庭进行了审理。原告郭主斌及其委托诉讼代理人屠慧智、被告李月梅、矫飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告郭主斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，将位于上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户登记至原告名下；2.判令被告支付2016年9月15日至2017年1月7日逾期腾房违约金人民币17,250元(按已付款300,000元为基数每日万分之五标准计算)；3.财产保全费、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过朋友介绍知晓被告有出售系争房屋的意愿，后双方自行协商具体细节，原告又通过朋友找中介拿了网签合同，为此，原告向中介支付了费用800元。2016年8月5日，原告(乙方)与被告(甲方)就系争房屋在派出所调解室内签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)。合同约定房屋转让款1,000,000元，房屋建筑面积36.62平方米。合同第四条约定甲方于2016年9月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定双方在2016年9月15日前至房地产交易中心办理转让过户手续；第十条约定甲方未按合同第四条约定交接房屋的，每逾期一日甲方应向乙方支付以已付款万分之五的违约金，逾期超过15日，乙方有权单方面解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房款20%的违约金。合同附件三付款协议约定，签订《买卖合同》当日，乙方向甲方支付购房款300,000元；2016年9月15日过户前，乙方支付甲方购房款700,000元。签订合同当日，原告向被告矫飞转账支付300,000元。系争房屋原由被告矫飞居住，但被告未按约交付房屋，也未按约办理过户手续。直至2017年1月7日，原告至系争房屋处，被告矫飞向其出具说明函，表示搬离系争房屋，同意原告入住。但被告未能在约定期间内交接房屋，亦不配合办理过户手续，为了谨慎起见，原告不敢贸然支付后续款项。为维护原告自身合法权益，故诉至法院。
　　原告郭主斌提供了：1.《买卖合同》；2.借记卡账户历史明细清单；3.收条；4.说明函；5.上海北中房产经纪事务所(以下简称北中房产)的工商公示信息。
　　被告李月梅、矫飞辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间不存在房屋买卖关系，系争房屋系被告母子唯一的住房，且当时市场价约1,500,000元，不可能以1,000,000元的价格出卖给原告。两被告从未有将系争房屋出售于原告的想法，被告系在原告胁迫下签字，双方签订的是虚假的合同。事实和理由：2016年被告矫飞因做生意需要钱款，经他人介绍欲向原告以抵押系争房屋的形式获得贷款，故将户口簿、系争房屋的产权证、被告矫飞身份证等证件交付给原告。2016年8月5日上午9时许在浦东新区上南路德州路维也纳酒店，原告等人要求被告矫飞在借款为300,000元的借据及收条上签字，中午11时40分许双方至上南路工商银行杨思支行，原告将300,000元转至被告矫飞的账户内，后原告以需拍摄视频作为贷款记录为由，要求被告矫飞将该钱款取出。当时被告矫飞的银行卡、身份证均在原告处，故取款过程由原告操作，取款单也由原告填写，被告矫飞仅签名，上述钱款被告矫飞持有至银行门口，即被原告拿走。被告矫飞因实际未得到上述钱款，又写了收条和借据，情急之下报警。因系争房屋产权人为两被告，后原告表示只要被告李月梅在贷款协议上签字，就会将上述钱款给予被告矫飞。故被告矫飞撤警后打电话将被告李月梅叫至系争房屋处，但后想想不妥，表示不准备向原告贷款，相关证件也不要了，后被告李月梅离开。但原告威胁钱款已转入被告矫飞账户，并欺骗被告矫飞说只要被告李月梅签字，钱款会给被告矫飞，并将被告矫飞带至南码头派出所，被告矫飞无奈之下又打电话给被告李月梅，被告李月梅赶到派出所后，被告矫飞跪求被告李月梅在贷款协议上签字，否则会遭原告等人的殴打，原告等人也威胁被告李月梅不能随便放弃贷款，如不签贷款协议就废掉被告矫飞。后原告要求两被告根据他的要求在相关材料上签字，但不让看具体的内容。两被告根本不知道签了什么内容的协议。之后在后续报警中，才知晓当时签字的材料为系争房屋的《买卖合同》及原告享有使用系争房屋20年的字条等。2016年8月9日，被告矫飞接到原告方通知，次日便可获得贷款。被告矫飞因之前未拿到钱款，考虑再三不愿意继续办理贷款，仅被告李月梅按约前往。原告的朋友听闻被告矫飞不愿继续贷款声称要殴打被告矫飞，被告李月梅为息事宁人，故同意以130,000元作为补偿了结此事。2016年8月11日，李月梅将130,000元交付原告的朋友，并取回被告矫飞书写的300,000元的借据、收条及系争房屋的房产证、户口簿。之后，两被告以为事情已了结。2016年11月被告矫飞搬至系争房屋居住。2017年1月，原告电话联系被告李月梅要求还钱。后原告带人至系争房屋处，殴打被告矫飞要求还钱，被告矫飞被迫根据原告的口述写了交房说明函后被原告赶出系争房屋。2017年2月至2018年2月，被告矫飞因吸食毒品在杭州戒毒所接受戒毒。2017年3月，被告李月梅发现系争房屋由他人占用，后在朋友陪同下与原告商谈解决系争房屋的事情。当日，原告介绍同来的朋友为专门办理贷款事宜的经纪人。原告要求被告李月梅用系争房屋去贷款支付相应钱款，才可入住系争房屋。2018年6月4日，被告李月梅向派出所报警后，租客搬离系争房屋，两被告重新入住系争房屋。但之后原告带人多次上门骚扰，影响被告正常生活。被告认为，被告未看清《买卖合同》具体内容，且该合同是在派出所签订，被告没有见到过中介工作人员，没有中介人员的参与，双方也没有签订居间协议，不符合房屋买卖的交易惯例，是虚假的合同。另外，据被告调查，北中房产在经营过程中涉嫌高利贷被查封，从未在注册地经营。原告起诉法院后被告至房产交易中心查询，该中心告知原、被告之间就系争房屋签订的《买卖合同》的信息已于2017年5月被撤销备案。但被告从未提出过此申请。
　　被告李月梅、矫飞提供了1.上海市房地产权证；2.借据、借款人承诺、收条、承诺书；3.上海银行个人业务回单；4.照片1张(《买卖合同》注明的浦东新区浦三路XXX号并非北中房产的经营地址)；5.合同备案查询结果。
　　审理中，被告李月梅、矫飞向本院提起反诉，要求：1.判令反诉被告返还反诉原告130,000元并支付2017年1月7日至2018年6月4日强制占用系争房屋的占用费52,500元(每月3500元*15个月)；2.诉讼费用由反诉被告承担。后被告李月梅、矫飞撤回反诉。
　　经质证，被告李月梅、矫飞对原告提供的证据1-3真实性均不予认可，认为《买卖合同》是在原告胁迫下签订，被告虽出具收条，但未收到相应的钱款。另外，《买卖合同》及收条均在派出所签订，也没有中介公司的参与，不符合正常的交易习惯。被告李月梅、矫飞对于原告提供的证据4确认是被告矫飞所写，但系在原告强迫下所写；对于证据5的真实性有异议，北中房产未在注册地经营，一直在其他地址经营。
　　原告对被告提供的上海市房地产权证真实性无异议；对借据、借款人承诺、收条、承诺书真实性不认可，不能体现原、被告之间的借贷信息；对上海银行个人业务回单真实性无异议，但关联性不予认可；对照片真实性、关联性均不认可，认为中介更换地址很正常，合同上的中介联系人和实际的中介操作人存在不一致是行规，无法证明合同虚假；对合同备案查询结果的真实性、关联性均予以认可，但原告并没有撤销合同，合同备案的撤销，不影响合同本身的效力。
　　根据原、被告的当某陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2015年6月18日，系争房屋产权登记至被告名下。2016年8月5日，原告(乙方)与被告(甲方)经北中房产居间就系争房屋在派出所内签订《买卖合同》，约定房屋总价1,000,000元，房屋建筑面积36.62平方米。合同约定2016年9月15日前交付房屋、办理系争房屋转让过户手续。合同第十条约定“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期已付款万分之五的违约金，逾期超过15日，则乙方有权单方面解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房款20%的违约金。”合同附件三付款协议约定“1.签订买卖合同当日，乙方支付给甲方购房房款计人民币叁拾万《￥300000》元整；2.双方约定2016年9月15日过户前，乙方支付给甲方购房房款计人民币柒拾万《￥700000》元整；”同日，原告向被告矫飞银行转账300,000元，被告李月梅、矫飞对前述钱款出具收条。
　　2017年1月7日，被告矫飞出具说明函，载明“本人矫飞于2017年1月7日将浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋内贵重物品已搬离，自即日起同意郭主斌先生入住，剩余物品三日内全部搬离特此说明！”后系争房屋由原告占有使用。
　　2018年6月21日，原告诉至本院，要求判如所请。
　　另查明，上海市房地产交易中心于2018年11月29日出具的关于系争房屋合同备案信息查询结果显示：1.经纪机构名称为北中房产；2.网上合同信息备案时间：2016年8月5日；3.卖售人：李月梅、矫飞，买受人：郭主斌；4.网上合同信息撤销日期：上述房地产经纪机构于2017年5月2日撤销该合同的备案信息。
　　审理中，原告提交了原告委托诉讼代理人于2018年10月26日对证人何某某所作的《谈话笔录》，并申请证人何某某到庭作证。证人何某某陈述：1.证人现为自由经纪人。其原系北中房产法定代表人兼浦三路XXX号门店的经理(店长)，当时北中房产主营居间介绍房源业务，但也从事打印网签合同、房产交易咨询等单独的服务，并收取一定的费用，如在买卖双方协商一致的情况下，其公司可以就双方商定事宜出具买卖合同，并收取相应费用，一般费用在一千元左右，若支付方有要求会出具相应的收据。原、被告之间签订的《买卖合同》就是由北中房产提供并加盖了公司的合同章，当时双方签订合同时证人未参与，但因为证人系门店店长，故该合同上留有的买卖双方的联系电话为证人使用的XXXXXXXXXXX。2.证人之前在中原地产工作时与原告相识。2017年3月，原告要求证人陪同去浦东新区塘桥巴黎春天商场与系争房屋的房东(被告李月梅)商讨系争房屋买卖产权交易过户的事宜(谈话笔录中证人陈述双方商谈涉及到系争房屋的房龄、李月梅的年龄问题)。当时有个没有双臂的残疾人陪同李月梅一同前往，双方商讨另一产权人因故不能到场，能否办理做全权委托之类等事情。3.关于原、被告之间网签合同备案被撤销之事，一般由房东拿着身份证去房产交易中心注销，然后交易中心会告知中介。其公司工作人员在2017年年中接到房产交易中心电话告知本案涉及的《买卖合同》已被注销，但北中房产未向房产交易中心提出申请。庭审中，本院注意到原告提供的《谈话笔录》中记载证人何某某曾问及被告李月梅的年龄，故当某就该节事实予以询问，证人何某某表示对《谈话笔录》的真实性予以认可，但对当时是否问及被告李月梅年龄该节事实表示没有印象。
　　经质证，原告对于证人证言予以认可，坚持认为被告李月梅愿意出售系争房屋，2017年3月，其与证人何某某与被告李月梅在巴黎春天商场茶室商讨系争房屋买卖办理交易手续的相关事宜，期间只是随便问及被告李月梅的年龄。被告李月梅对于证人证言不予认可，认为证人的陈述不实，系被告矫飞以系争房屋向原告抵押贷款，不存在房屋产权交易的问题。因系争房屋被他人占有其无处居住，故找原告商谈房屋之事，原告表示被告支付钱款后重新可以入住，要求被告支付违约金等500,000元，故那次见面协商系贷款之事，原告要求被告李月梅将房产证抵押以获得贷款，双方见面时原告介绍证人的身份为专门办理贷款的经纪人，证人也告知被告如何办理贷款，整个过程未讨论系争房屋出售的事情。
　　审理中，被告申请证人罗某某到庭作证。证人罗某某当某陈述：其在养老院时结识李月梅，系朋友关系。2017年具体时间记不清，当时矫飞在杭州戒毒，证人陪同李月梅至浦东巴黎春天商场，对方在场人有原告及刚才在法庭外见到原告提供的证人(何某某)，原告介绍其系专门办理贷款的经纪公司的人，起初原告要求李月梅支付违约金及利息等600,000元，后改为500,000元，因李月梅无力支付钱款，原告表示可以用房产证办理贷款，李月梅担心原告是要骗取其房产证，原告表示要是李月梅不愿意贷款则原告要使用系争房屋20年后再行商讨交付，商谈过程中并未涉及系争房屋出售的事情。后商谈无果。
　　经质证，被告对于证人证言予以认可。原告对于证人证言不予认可，认为内容不真实，存在记忆混乱，证人罗某某的证词可以证明证人何某某当时参与了2017年3月的会谈。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点系原、被告之间就系争房屋是否存在真实的买卖关系。买卖房屋是事关家庭生活的重大事项，买卖行为应当基于当事人真实意思表示。本案原、被告虽就系争房屋签订《买卖合同》，但被告始终否认自愿将系争房屋出售给原告，坚持认为当时以系争房屋抵押的形式向原告贷款。经审理，本院认为，本案存的诸多不合常理及一般交易习惯之处：1.原、被告就《买卖合同》如何磋商、如何订立、钱款的支付、房屋的交接等关键问题上，原告与被告的陈述存在重大分歧。2.《买卖合同》约定系争房屋于2016年9月15日之前交房及办理过户手续，原告应在上述日期之前支付购房款700,000元，但原告未按约履行付款义务，且原告在实际占有并将系争房屋出租他人获得相应收益后，仍未向被告支付上述房款。期间，被告也未以口头或书面形式向原告催告履行付款义务。另外，被告为重回系争房屋居住曾多次向公安机关报警。3.原告提供的证人何某某的陈述存在疑点：⑴.关于2017年3月参与与被告李月梅商谈一事，证人表述原、被告商谈系争房屋买卖房产交易之事，对此被告李月梅予以否认，坚持认为证人当时是以办理贷款经纪人的身份参与，且向被告介绍了贷款的相关规定。证人在《谈话笔录》(2018年10月26日)中谈到曾问及被告李月梅年龄等问题。如果按照原告所述双方存在房屋买卖关系，那么众所周知作为出卖方即被告李月梅的年龄与《买卖合同》能否实际履行无任何关联，而买受方如果以贷款方式支付房款，其年龄、职业、贷款金额等系放贷方审核贷方有无实际偿还能力的考量因素。但时隔仅半月余(2018年11月15日)证人又当某表述对这一事实没印象了。当法庭问及原告为何要询问被告李月梅年龄时，原告则表述当时随便问及，无法作出合理解释。⑵.关于原、被告签订的《买卖合同》备案信息被撤销的问题，证人当某陈述其既系北中房产的法定代表人，又是出具该合同的北中房产浦三路门店的经理，系交易中心通知该合同信息已被撤销，北中房产未曾向房产交易中心申请对上述合同的备案信息予以撤销。但经本院查实上述合同信息的申请撤销方为北中房产，证人何某某有不实陈述之嫌。总之，本案中系争房屋的买卖过程中存在诸多疑点，难以体现被告李月梅、矫飞系基于真实意愿处分系争房屋，故本院认定原告郭主斌与被告李月梅、矫飞之间就系争房屋不存在真实有效的房屋买卖关系，对原告郭主斌的诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，判决如下：
　　驳回原告郭主斌的诉讼请求。
　　案件受理费13,955元、财产保全费5,000元，合计18,955元，由原告郭主斌负担(已交纳)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：龚燕敏

书记员：王  金