郭书卉与严飞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：郭书卉，女，1968年1月3日生，住台湾省云林县新北市。
　　委托诉讼代理人：李波，上海万宏律师事务所律师。
　　被告：严飞，男，1977年2月6日生，汉族，户籍地江苏省。
　　原告郭书卉与被告严飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，于同年3月9日、4月27日公开开庭进行了审理，原告郭书卉及委托诉讼代理人李波、被告严飞到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于同年7月23日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李波、被告严飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2016年3月20日就上海市闵行区金汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争租赁房屋)签订的房屋租赁合同，解除之日为判决生效之日；2、判令被告立即搬离系争租赁房屋并将系争租赁房屋恢复原状；3、判令被告向原告支付拖欠的自2017年6月19日起至被告实际搬离系争租赁房屋之日止按照人民币(以下币种同)5,400元/月的标准计算的租金；4、判令被告向原告支付违约金5,400元。
　　事实和理由：2016年3月10日，原告与被告就系争租赁房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：租金5,400元/月，3个月一付，于每年的3月19日、6月19日、9月19日、12月19日前付清。合同签订后，原告按约向被告交付了系争租赁房屋，被告却未能按时支付租金，截止至本案起诉至日，被告已连续6个月未支付租金；且被告未经原告同意，将系争租赁房屋转租给他人。原告认为，被告的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。遂涉讼。
　　被告辩称，对双方的租赁关系不持异议，但合同约定租赁期限为10年，自2016年3月20日起至2026年3月19日止，租金5400元/月，付三押一；被告经原告许可后，确实有将系争房屋进行分割转租；嗣后，原告想提前收回系争租赁房屋，故被告自2017年6月19日起未向原告支付租金。
　　本院经审理认定事实如下：原、被告自2016年3月1日起通过微信沟通系争租赁房屋的租赁事宜。经过反复磋商，双方于2016年3月8日在微信中就合同条款达成合意，并最终签订书面《房屋租赁合同》，合同约定：原告(甲方、出租方)将系争房屋出租给被告(乙方、承租方)住家使用，租赁期为10年，自2016年3月20日起至2026年3月19日止；双方议定租金为5,400元/月，每年调涨100元，并于第五年双方将重新议定租金；乙方以人民币汇款方式支付给甲方；租金支付方式为3个月一付，金额为16,200元，租金于每年的3月19日、6月19日、9月19日及12月19日前付清；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的百分之一向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过15日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自中止合同，并按本合同第10.1条追究乙方的违约责任；保证金为5,400元，于签约时先汇给甲方；除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及附属品完好地向甲方交割清楚并付清所有乙方应付费用后二天内将保证金全额无息退还给乙方；未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用；租赁期内的水、电、煤、电信、物业等费用由乙方承担，并按单如期缴纳；乙方不得再承租房屋内进行改装危及房屋结构安全，及小区其他住户之安全；乙方应按合同的规定，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用；未经甲方书面同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租给第三方；甲乙方在租赁期内，如需解租，应提前两个月通知对方；本合同一经双方签章后立即生效，未经双方书面同意，不得任意中止，如乙方擅自中止合同则视为违约，按合同第10.1条追究其违约责任；甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为5,400元。
　　合同签订后，原告依约向被告交付了系争租赁房屋；被告已向原告交纳保证金5,400元，并已付清2017年6月19日之前的租金。
　　合同履行过程中，被告将系争房屋客厅隔出一半做房间，并在阳台另做了卫生间；同时，被告将系争房屋部分转租给他人并收取租金。原告于2017年4月17日微信告知被告：由于其亲戚需要去上海工作，房子需要收回来自己住，故提前2个月告知被告提前解约；被告未同意提前解约。原告遂于2017年4月21日向被告发送解除租赁合同确认书，以被告违反合同约定将系争租赁房屋部分转租或分租给第三人为由要求解除合同，并要求被告于2017年6月21日前搬出系争租赁房屋；但仍未获得被告同意。之后，被告未再向原告支付2017年6月20日之后的租金。
　　另查明，原告于2016年3月1日通过微信询问被告“只有3个人入住吧”，被告回复“是的，我是小夫妻两个，加我一个女同事”；2016年3月6日，被告称“现在买东西等需要几万块，我怕你哪天不租给我”，原告回复“我保障你5年内，但10年真的太长”；被告称“大家退一步，签8年”，原告回复“那写10年，但5年后房租再谈这样行吗？”，被告同意。
　　以上事实，有原告提交的房地产权证、微信聊天截屏、银行汇款记录、解除租赁合同确认书、系争租赁房屋照片，被告提交的房屋租赁合同、微信聊天截屏、系争房屋照片以及原、被告的当庭陈述予以佐证。
　　本院认为，原、被告双方的微信聊天内容反映，被告提交的《房屋租赁合同》除了尾部手写内容外，其余条款是双方协商一致的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。虽然双方在租赁合同中约定，“未经甲方书面同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租给第三人”，但是双方的微信聊天记录显示，原告于2016年3月1日即应知道，被告要将系争租赁房屋转租，但原告在此后长达一年的时间里并未提出异议。在合同实际履行过程中，原告按约向被告交付的系争租赁房屋，被告亦按约向原告支付了租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》第十六条的规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，视为同意承租人转租。然，2017年4月17日，双方租赁关系尚在租赁期限内，原告通过微信告知被告想要提前解约以收回房屋，未获被告同意；原告遂于2017年4月21日向被告发送《解除租赁合同确认书》，以被告违反合同约定将系争租赁房屋部分转租或分租给第三人为由要求解除合同。由此可见，显属原告违约在先。因原告的行为导致被告继续承租房屋的权益处于不安状态，故被告据此而不按时向原告支付租金，属正当合理。故被告不存在违约行为，双方应当继续履行租赁合同。故原告诉请解除双方的租赁合同、要求被告返还系争租赁房屋并支付违约金的诉讼请求，本院难以支持。但被告应继续向原告履行支付租金的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
　　一、被告严飞于本判决生效之日起十日内向原告郭书卉支付自2017年6月20日起至本判决生效之日止以合同约定的租金标准计算的租金；
　　二、驳回原告郭书卉的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币2,095元，由被告严飞负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：董孟范

书记员：沈旺迪