郭某某与衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省海兴县。
委托代理人马风良，海兴县城关阳光法律服务所法律工作者。
被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称昆仑房地产海兴分公司）。
代表人曹文占，任经理。
委托代理人张志勇、袁炳超，河北榆轩律师事务所律师。

原告郭某某与被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员呼金昌独任审判，并于2013年7月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马风良、被告委托代理人张志勇及袁炳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭某某诉称，2012年11月7日，原告与被告昆仑房地产海兴分公司签订了商品房买卖合同，合同约定：“原告购买兴海花园第2幢楼第3单元602号房，原告应交付购房款339000元；被告则应在2012年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，逾期交房则按照已交纳房款的日万分之三支付违约金”。后原告按照合同约定交付了购房款，被告在2013年5月7日才交房，按照合同约定，被告应支付违约金。为此，原告提起民事诉讼，请求法院判令被告向原告支付违约金11536元，并担负本案诉讼费用。
被告昆仑房地产海兴分公司辩称，1、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……不能预见、不能避免并不能克服的原因。”本案中，在兴海花园小区工程拆迁安置过程中，虽经县委、县政府及开发商方面的努力，但拆迁户拒不配合拆迁安置工作的开展，使拆迁安置工作举步维艰、几次停顿，历经六年之久，以致开发商延期交房。本次拆迁工程所遭受的障碍如此之大，解决如此之难，实属不可预见、不能避免并不能克服的原因，开发商理应减轻以至不承担延期交房的违约责任。2、在商品房销售过程中，原告通过找熟人托关系，向被告索取优惠。原告购买房屋时是按每平方米3000元计算，每平方米优惠了88元，原告所购房屋面积为113平方米，共计优惠9944元。原告享受优惠利益后反而又起诉被告违约，这违反诚信原则，被告如知原告日后会起诉也不会给予其优惠，原告行为严重违反公序良俗原则。据此，理应将被告给予原告的优惠款从被告的违约金中扣除，超出部分由原告退还。3、本案中，被告曾在2013年4月30日多次电话催促原告前来办理房屋交接手续，是原告一再拖延。即使被告违约，其违约期限应截止至2013年4月30日，原告所计违约期限有误。
经审理查明，2012年11月7日，原告郭某某与被告昆仑房地产海兴分公司在兴海花园售楼处签订商品房买卖合同，合同载明主要内容为：“第三条、买受人所购商品房的基本情况（兴海花园）第2幢3单元602号房，建筑面积共130.00平方米，其中套内建筑面积96.17平方米；第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3000元，总金额（人民币）叁拾叁万玖仟元整；第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、银行按揭贷款，（1）买受人于2012年11月7日向出卖人缴纳首付款人民币壹拾叁万玖仟元，（2）买受人银行按揭金额为人民币贰拾万元整；第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；第八条、交付期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人也可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。原告依约于2012年11月7日向出卖人缴纳首付款人民币壹拾叁万玖仟元，剩余楼款200000元银行于2013年1月23日向被告发放，被告交房为2013年5月7日。
上述事实由原、被告陈述、商品房买卖合同、贷款合同、首付款收据等证据予以证实，并已开庭质证。

本院认为，原告郭某某与被告昆仑房地产海兴分公司双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具有法律效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，否则应承担相应的违约责任。1、关于被告抗辩所称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，其进程和结果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此本院对被告的此项抗辩主张不予支持。2、关于被告抗辩所称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响被告真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是原被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。被告此项抗辩主张，实际上是让守约方分担本应违约方所承担的违约责任，与法相悖，本院予以驳回。3、关于违约期限问题。被告抗辩称曾在2013年4月30日多次电话催促原告来被告处办理房屋交接手续，由于原告拖延才于5月12日交房，因此违约期限应截至2013年4月30日止。原告对此否认，被告也未提供证据予以证实，根据证据采信规则，本院对被告的抗辩不予采信。综上，被告昆仑房地产海兴分公司没有按照合同约定如期向原告交付房屋，构成迟延交付，有违诚信，是一种违约行为。在没有法定和约定的减免责任的条件下，应当承担违约责任，按照已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金，1、首付款139000元×127天（从2012年12月31日合同约定的交房时间到实际交房2013年5月7日）×0.0003=5296元，2、银行贷款200000元×104天（2013年1月23日银行发放贷款到实际交房2013年5月7日）×0.0003=6240元，违约金合计11536元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：

被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内支付原告郭某某违约金11536元。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费88元，依法减半收取44元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审判员 呼金昌

书记员： 韩宝胜